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■物件選定方法2
間取としては40㎡前後のファミリータイプに決まりました。
では、それ以外のことはどう決めていけばいいでしょうか？
築年数・管理体制・入居状況・規模（戸数）・立地・権利関係・構造・売主と
考慮することは多くあるが、「自宅購入→賃貸に出す作戦」の主な特徴である
ファミリー向けの賃貸を考えると、賃貸にする際には分譲物件とも
競合することになります。
つまり他の賃貸アパートや賃貸マンションだけでなく、分譲住宅との
競合にも勝利する物件を選択しなければいけません。
この勝利のためには、大きく2つの方法があります。
・人気ある地域を選定する（利便性重視）
・販売価格で選定する（低家賃設定重視）
■利便性重視
ファミリー向け賃貸物件に住む方は「分譲」を選ばずに「賃貸」を
選んでいます。なぜ選んでいるのでしょうか？
ここで注目したいのは「立地（場所）がいい」という理由です。
その場所に住みたい！という客層を取り込めれば、賃貸経営が安定化
するからです。
そこで夫婦2人暮らしの人達に支持されそうな所はどこか？
これを自分の考えなりに突き詰めていく必要があります。
ちなみに私の場合は「中央線沿線」「東急東横線沿線」に注目しています。
人気沿線で駅から近い物件なら競争力があります。
＜この方法の問題点＞
人気のある地域で利回り12％以上を確保するのは難しいことです。
かなりの数の物件を探し、業者も味方につけ、価格交渉を行う必要も
あるため。とても根気がいります。
■低家賃設定重視
人気ある場所に購入するのとは対照的な方法。
たとえあまり人気が高くない場所でも、住む人は必ずいます。
ですから、その地域でかなり優位にたてる家賃設定（低家賃）をしても
十分利回りが回る物件を探すのが、この方法の特色です。
そしていかに安く購入できるかがポイントになります。
＜この方法の問題点＞
人気のない地域のため将来の家賃値下げの可能性もあるため
購入時点で15％以上の利回りの物件を探す必要がある。
■絞らない
で、どちらをより重視するかは1人1人の判断によるが、個人的には
どちらにも対応できるようにしておくのが大事だと思っています。
何しろ当たり物件の数はとても少ないので、間口を広く取っておく
必要があるためです。
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