不動産融資飛込み申込体験記
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アパート購入には一般的な方はどうしても
融資が必要になります。(←まさに私!)

アパートローンについては、多くの不動産投資
関連の本が出ている中で、なかなか自分で使え
そうなものが見つけられません。。
困った、困った。。

ま〜、いざ物件を購入する時に考えればいいや!
と能天気にも考えていたのですが、最近の不動産
ブームを考えると、いざ掘り出し物件が見つかって
から融資先を探したり、不動産会社に頼っているよ
うではスピードが遅くダメではないかと思うように
なってきました。


そして長年?の懸案事項であった「メインバンク
を作ろうと決心し行動を起こす事にあいなりました!
決行日は平成16年6月5日(土)快晴。


最初に白羽の矢を立てたのは「三井住友銀行」さんです。さて、ふら〜と飲み屋に入るように立ち寄っても
よいのですが、せっかくお邪魔するのに手ぶらではでは行けません!

自分で資料を作ってアピールのひとつでもしなければ。それを見て、しっかりした人と思ってもらい融資に有利
になれば!な〜んて下心を全身にまといながらいざ突撃(訪問)。


手持ち資料は
●平成15年度、平成14年度の確定申告(含む財務諸表)
●所有不動産の物件明細(場所・間取・部屋数など)
●事業用・家庭用の通帳
●源泉徴収票(平成15年度分)

いつもはTシャツ&ジーンズの格好が落ち着くのに、銀行だから(?)
チノバンと一張羅のバーバリーのシャツを着て出る事に。。
特に意味はないけど、なんか銀行の相談窓口って緊張するんです。(小心なせい?)

三井住友銀行は土曜でも相談窓口「マネーライフ・コンサルティング・デスク」を
全国21店でオープンしているありがたい銀行です。(支店一覧はこちらです)

支店につくと、1階のATMコーナーからエレベーターに乗り2階の相談窓口フロア−へ。
エレベータ−に乗る前に警備員さんに「今日は暑いですね〜」などと声をかけたが、
今考えれば、冷房の効いた室内にいる方への挨拶ネタではないな〜。。
この時点で若干緊張しているみたいだ。

窓口にはお客さんは1人もいなく、近づくと若い女性行員さんが対応して下さった。
まずは自分の経済状態、さらにアパートを購入したい旨を伝えアパートローンの相談に
来た事を直球で伝えました。
最初はあえて銀行が喜びそうな、外貨預金や投資信託の話を聞くべきか迷ったりも
したが、結局アパートローン一本だけを聞くことに。

すると行員さんは、現在の給与収入金額についてや、物件の間取、部屋数、場所、
築年数、収入状況、借入れ金額、借入れ先、借入れ期間、借入れ利率などの質問を
してメモを取っていきます。

そして一通り質問が終わると、「しばらくお待ち下さい」と言って数分待つと
今度は女性行員に替わり、お客様ニ課長のTさんが窓口に。
外見も実際の口調もとてもソフトな方、また話している内容がプライベートな
ことなので、若干声を落として話している気遣いのできる方でした。

まず最初にTさんが興味(?)を持たれたのは、なぜアパート経営なのかという事。
本音としては経済的に自由になって、40歳までに会社を辞めて、海外や国内をいろいろ
巡りたいから!で・す・が、、大人なコテツはぐ〜っと堪えて、事業に興味があったが
サラリーマンをやりながら出来る事業にアパート経営があり、それに挑戦して
みた!とウソではないけど、本音でもない答えを返した。

次に購入した経緯等をかなり詳しく聞かれて、勤務先やその仕事内容なども
聞かれた。ここで、なんか取り調べみたいで嫌だな〜と感じた人!そんなことは
なかったですよ(少なくとも私の場合)

なんか質問の仕方がうまく、とても自然にしゃっべちゃうんです。
きっとTさんが刑事になったら「カツ丼」を頼まずとも自白をさせて
しまいそうです。


さていよいよこちらの状態も分かってもらって来たので、いよいよ核心にせまらねば!
こちらからの質問コーナータイムです!


「それでそちらではアパートローンは取り扱っているのでしょうか?」

ハイ、取扱っておりますよ」(あっさり!)


ブラボ〜三井住友銀行!

以下に聞いた条件をまとめると(平成16年6月5日現在) 



■融資限度額

「購入価格の7割」「担保価値の7割」いずれかの低い金額。
                                     


■月間収支

予想受取り家賃>予想借入れ金支払額

・予想家賃は空室率20%、経費率20%で算出
<例>満室時100万−20万(空室率控除、100万×20%)−16万(経費率控除、80万×20%)
     =64万(予想受取り家賃)
・予想借入れ金は金利4%にて算出


■借り入れ期間

15年以内(原則)


■借入れ金利

05年固定 2.45%
10年固定 3.20%
15年固定 3.50%


■借入れ諸費用

団体信用生命保険  0.3%
債務者(お金を借りた人)に万一の際に、債務残高がゼロになる保険。
これに加入しない場合は連帯保証人をたてなければいけない。

保証料 0.2%
月払い以外に融資時にまとめて一括払いも可能。


■担保価値算出方法

<土地>
公示価格(国土交通省が毎年判定する土地価格)
路線価(国税庁が管轄する土地価格、相続税等の算出基礎となる)
これらを参考に決めるとのこと。

<建物(木造アパート)>
減価償却は25年で考え、1uあたり13万円〜16万円で判定
「例」
築15年で100uの木造アパートの場合、15万×100×(25−15)/25=600万円の評価

銀行の場合は建物評価のプロではないので、火災保険の建物評価を参考に
綺麗、汚いというより、人が住める環境であれば、ほぼ一律の評価となる。


■その他

競売に関しては、たま〜に住宅等で融資した実績はあるが、アパートのような
収益物件にはおこなっていない!と強調されていました。


■実際に借入れしたい時の必要資料

・物件明細(謄本、公図、住宅地図、売り物件の広告、あれば買付け証明)
・確定申告3期(年)分
・源泉徴収表2年分




こんな感じてございました。
でも聞きそびれたこともあったのでまた暇な土曜にお邪魔しようと思ってます。

今回の感想としては、頭金のある人が掘り出し物件を見つけた際はぜひ利用したい
金融機関だと思いますが、同時に頭金として「物件価格の3割」プラス「諸費用として1割」の
合計4割を準備するのはなかなか大変なことです。
(4000万円の物件なら1600万円の自己資金が必要になる)

複数棟アパートを所有し、担保に差し出せる土地(アパート)がある人には
お勧めだが、初めての投資をする人や私のように2棟くらいのオーナーには
最初の壁が高いといえるでしょう。





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