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      メルマガバックナンバー 7月14日発行 
      〜事件は現場で起きている?【融資編】



事件は会議室で起きているじゃない!
現場で起きているんだ!!(by青島俊作)

という有名なセリフがありましたね。


おはようございます。【入門!素人ゼロからのアパート経営http://ooyasan.fc2web.com/】のコテツです

最近の融資事情を調べていたら、ふとこのセリフを思い出したのでタイトルにしてみました。


さて、では融資の現場では何が起きているのか?早速レポート&対策をお伝えしますね。




・SMBCの融資姿勢の変化
・グッド投資ローンの貸出基準の変更
・減価償却期間を超えた貸出をする銀行の激減


【SMBCの融資姿勢の変化】

投資家(大家)の中でもっとも融資に積極的な銀行として利用されてきたSMBCですが、現在では既に物件を持っている人、特に築古(減価償却期間以上に融資を受けている)物件を持っている場合に、融資が難しくなりました。


ちなみに、私をはじめ3人の大家で執筆している「大家の財布レポート」の執筆者の一人である「けいすけ」も上記事情から融資を断られた一人です。

<参考 財布レポートhttp://ooyasan.fc2web.com/manabi.html>


現場担当者がポロッと話してくれたホンネは

・まだ物件を持っていない人
・属性が良い人
・RC造で少なくても1億以上融資ができる物件
・積算価値が出ること

こんな人が来て欲しいそうです。。



【グッド投資ローンの貸出基準の変更】

昨年末くらいに、この貸出基準を確認したときは「まさか?そんなことが可能なのか?」と驚く位、中古物件に対する融資が緩い基準でした。


それが突然ともいえる「貸出は新築物件のみ」への変更。
<参考 グッド投資ローンhttp://www.gloan.jp/invest/outline.html>資金使途が(新築)に。。



【減価償却期間を超えた貸出をする銀行の激減】

□横浜銀行
□東京都民銀行
□あおぞら銀行

以上を筆頭に、以前は減価償却期間を超えた貸出事例が多くありました。しかし、最近は上記銀行をはじめとして、貸出事例が激減しています。

担当者と話してもゼロではないものの、実績が急減していると口をそろえています。





さて、現場ではあまり嬉しいことが起こっていませんね(汗
では会議室では一体何が起きているのでしょうか?


ここでの会議室は、もちろん【湾岸警察署】でも【警視庁】でもありません。【金融庁】のことを指します。


金融庁では、貸出量の適度な減少および適正化を指導(という名の強制?)しています。ですので、銀行としても会議室からの指示をないがしろにすることも出来ず、以前は可能だった融資が無理になってきている事情があります。



さて、ここからが重要です。
ならばどうするのか?つまり対策です!

現場は分かった!
会議室の連中の考えも分かった!

じゃあ、どうするのか??



【対策@ やんちゃを探す】
どの世界にもやんちゃというか、言う事をあまり聞かない企業(人間もw)があるものです。会議室の意向を現状では聞いていない金融機関を見つけることが出来ればいいわけです。

ただ、この対策のデメリットは、こういった金融機関は金利が高いということです。



【対策A 優等生としてルールに則る】
築古の物件がダメなら、ルール上有利な物件である築浅や新築を対象とする。または築古の現金買いをする。



【対策B 池を変える】
会議室<指示>⇒現場<従う>という構図は変えられないので、そもそもの対象とする<会議室&現場>を変えてしまう。


ここでの会議室と現場を整理すると、以下のようになります。

会議室・・・金融庁
現場・・・・銀行


さて、これを変えるとはどういう意味でしょうか?
それは【政府系金融機関】を活用することです。

・日本政策投資銀行
・国際協力銀行
・国民生活金融公庫
・中小企業金融公庫
・農林漁業金融公庫
・公営企業金融公庫
・沖縄振興開発金融公庫


では質問です、これら政府系金融機関のうち、監督官庁(会議室)が金融庁なのはどれでしょうか?
正解はゼロです(笑)一個もありません。。

例えば
・国民生活金融公庫  ⇒ 厚生労働省
・中小企業金融公庫  ⇒ 経済産業省
・農林漁業金融公庫  ⇒ 農林水産省
・沖縄振興開発金融公庫 ⇒ 内閣府

つまり金融庁の意向が届かない(又は届きづらい)団体を狙えばいいのです。特に国民生活金融公庫は私(達)もかなり活用しており、重要な機関です。
<参考 国金の融資マニュアルhttp://ooyasan.fc2web.com/manabi3.html>



【対策C 足を止めない】
これが最後の対策にて、とても重大なことです。

現状認識は非常に大事ですが、それが全てではありません。いくら現状が「そういう風」になっていても、【例外】もあれば【変化】もあります。

知識だけ増やして諦めたり、活動を止めては絶対だめだと私は思うんです。突破口は【知識&行動」このタッグから生まれます!


先日縁があって、大きな開発プロジェクトのコンサルを受けたのですが、その社長さんが

「動いていれば必ず突破口がある。頭で出来ないと思っても、行動していると突破にヒントを与えてくれる人と必ず出会えるものです」


そう、言われていました。

ちなみにこの社長さんは、会社を潰すような苦しい目にもあっている人で、単なる楽天家とは全然違います。そういった人が言った言葉・・・重いです。そして私もその通りだと思います。


「最初は頭でっかちでもいい。それに耐えうる足を作れば」
そう自分自身にいつも言い聞かせているコテツでした。


それでは皆様、良い週末を!!
くれぐれも台風にはご注意くださいませ。



★★入門!素人ゼロからのアパート経営★★
お陰様で100万アクセス達成 m(_ _)m
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     メルマガバックナンバー 7月16日発行 
         〜スーパー大家さんの紹介



3連休、海の日晴れてましたねー。

おはようございます。【入門!素人ゼロからの
アパート経営http://ooyasan.fc2web.com/】のコテツです

海の日といえば海水浴。
僕はスノーケリング派なので、ダイビングは体験程度しかやったことがないのですが、昨日テレビで

【世界一透明度が高いダイビングスポット】
として紹介されてたここ↓

http://www.queenangel.com/cen.htm

透明度100m以上!絶対に行きたくなりました(笑)



さて今日は、先日読んだ本の著者(大家さん)の紹介です。


人気ブロガーとして有名な「あかちゃん」こと、赤井誠さんが出された

【ゼロからの不動産投資】
〜めざせ!3年で資産3億円、月収300万円〜
http://tinyurl.com/2d99cp


今まで私が読んできた大家系の本とは少し違っていた部分があったので、(そして何より面白かったので)紹介致しますね。



【赤井さんだけに、赤ペンチェック?】サムイ・・


・第1章〜第2章

現役大家さんが書かれた本の醍醐味は何と言っても、購入の体験談。1棟目福岡アパート、2棟目仙台アパート、3棟目横浜マンションの購入までの経緯が書いてあります。


面白いのは、(あくまで読者にとってですが)、どれも契約がスムーズに行ってないのですね。つまり、トラブルがいっぱいあるわけです。

ついつい、人間として楽で「美味しい物件〜!!」を探してしまうのですが、実は大変な物件でも【問題解決能力】があれば優良な物件になりえることが分かります。

そして、問題解決力なんて言葉を使っていますが、これは実は
「達成したい想いの強さ」でもあります。


だって、1棟目の場合はとても経験と呼べるような状態ではない人がほとんどだから、問題解決しようにも・・です。購入してからはじめて知るようなことって多いですしね。


そして想いの強さ以外に、赤井さんにはもうひとつとても大事なことを教えてもらえます。これは第5章で結構大切なところでもあります。



・第3章〜第4章
購入したアパート・マンションを満室にしていく過程が書かれているのですが、赤井さん言われている【素人だからできることの実践】、これが凄く参考になります。

もともと、赤井さんは大胆な性格(?)のようで、かなり空室の多い物件を購入されています。

それが満室までになる道のりは、そう簡単ではありません。簡単ではありませんが、常に満室になることを「考え」「行動」「検証」して、本当に全てを満室にしてしまいます。しかも、満室にするだけでなくプラスαの収入まで得ています。


また、この行動の中でのいろいろなアイデアが更なる賃貸経営力(大家力)のアップに繋がっています。そう考えると全ての行動が実は肥やしになっていることが分かります。

一般的に、人間(特に大人)は合理的な行動をとろうとします。
「どちらにメリットがあるか?」
「これは無駄ではないか?」

と、言って逐一分析をして結局行動しないのです(笑)
うー、自分にあてはまるので書いてて胸が痛いー。。


でも赤井さんは違うんですね。すぐやるんです(笑)
そして、出来る理由は赤井さんが心から賃貸経営を【楽しんでやっている】からです。だからそこ、満室になっているし、レベルの高い大家さんになっているのがこの章でよく分かります。



・第5章
赤井さんの人生(仕事)に対する考え方が非常に気持ちが良いです。この本を通して、多くの人は赤井さんのサラリーマンとしての能力の高さに気付かれると思います。

本業を一生懸命にやってきたことが、賃貸経営に如何なく発揮されています。

サラリーマンとしての能力の高さ、賃業業のレベルの高さの理由は【仕事も賃貸業もお金ではなく楽しまなければ続かない】という赤井さんの言葉に象徴されています。



・終わりに
赤井さんを知らずにここまで読まれた方は何やら完璧な人物を想像されているかと思います。

でも、正直な感想をお伝えすると、赤井さんの投資力はゴニョゴニョ・・(赤井さんごめんなさい!)

きっと、株やFXをやっても利益が出し図しづらいタイプです。
(またまた、赤井さんごめんなさい!)

なんでこんな事を書いたかというと、赤井さんも普通の一人の人間です。

得意な事もあれば、苦手なこともある、血の通った人間であり
決してスーパーマンではありません。私のような凡人ともそれ程
変わらない部分もあって、誰もが彼の書籍から学び真似を出来るのです。


赤井さんの長所である大家力の高さを、同じ様に自分も伸ばしたい!そう考える人には絶対【買い】な書籍です。


【ゼロからの不動産投資】
〜めざせ!3年で資産3億円、月収300万円〜
http://tinyurl.com/2d99cp



・追伸
土曜日に配信した【融資】に関する
たくさんの反響にちょっと驚きました。

感想や体験談をお伝えしてくれた皆様、朝に個別に
返信させていただきました。

いつもたくさん力を頂いています!ありがとう!



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