アパート経営の魅力★  





 <アパート経営の魅力
 
 ■サラリーマンでも土地なし・自宅なし・小額のお金ではじめることができる!
 ⇒あなたが「やりたい」気持ちさへ持てば、敷居は低い。
 
 ■時間や回数をかける程、有利な取引ができる!
 ⇒時間(回数)をかけると「経験」、そして時には「運」も味方をしてくれる。
 
 ■ローン(借金)を利用してレバレッジ(梃子)をかけられる!
 ⇒自己資金のほかに、土地・建物を担保にすることでローン(借金)を使って
 より大きな投資ができる。

 ■経済的自由を掴める可能性が高い!
 ⇒ただ企業に勤めているだけでは不可能な経済的自由を手に入れるチャンスがある。
 それも若くして。




 <他の投資よりアパート経営を選んだ訳

 金持ち系の本を読んでいると、サラリーマンの方がお金持ちになるには
 「株」「不動産」「ビジネス(起業)」この3つがよく出てくる。
 その中でなぜ不動産投資なのか?

 答えは2つ!第1は「ライバルの差」
 アパートを多く見ると分かるのだが、アパート経営の「プロ」の存在が極端に少なく
 感じる。(これで経営?と感じるアパートが多いことに最初はかなり驚いた)
 つまりライバル(競争相手)が強力ではない。(決して全員ではないが)

 株にしろビジネスにしろ、その世界にはプロフェッショナルが数多く存在する。
 そしてそのこと(株投資)が大好きな人もたくさん存在する
 しかし、不動産経営について多くは土地をお持ちの方が相続対策や建売業者の営業
 によってアパート経営を始められている。

 つまりそこは業者主導の受身になっていて、大好きだからはじめた!プロになるために
 はじめた!そういう方が少ないのが現状である。
 好きでも、プロでもないことを受身ではじめれば、ご自身で知恵を絞ったり、工夫を行う人
 が少なく片手間の経営になるのも当然でしょう。そして頼りは業者のみ・・・
 
 しか業者はあくまで建物を販売するのが主な仕事です。
 賃貸については二の次なので、経営についてはプロでは決してありません。
 何より建てたアパートをあなた以上に愛しているはずもありません。
 
 ちなみにここでのプロの意味は、いかに資金をかけずに入居者を確保するか!
 この技術力を指します。お金をかければ誰でも簡単ですが、投資効率を考えれば?
 ですよね・・
 こんな周りの状況で、自分で必死に知恵を絞って本当の経営を学べばそこには
 大きなチャンスが広がっている。

 第2の理由は、経済的な追い風
 地価や建築費の値下がり・金利の低下によって庶民の代表でもあるサラリーマンでも
 不動産投資が可能になった。もちろん土地を持っていなくとも。

 バブルの頃にもサラリーマンの不動産投資はあったが、あれはワンルーム
 マンションの、しかもキャピタルゲインを追求する投資が中心。
 キャピタルを追求する投資は不動産価格が下落すると一気に首が絞まる
 ハイリスクな投資。

 対して、今は賃料によるインカムゲインの投資が中心。
 今後の不動産価格のトレンドを正確に予想するのは至難の技だが、インカム
 中心の投資ならば不動産価格の推移ばかりを気にする必要は少なく、
 よりリスクを少なく投資をすることが可能になった。

 以上この2つが大きなチャンス(魅力)ではないか。
 最後に自分の経験を1つ付け加えると・・・
 アパート経営を実際に始めてからは、今まで興味を持たなかったものに対しても
 興味が持て世界が一気に広がった。

 日曜大工・左官・ガーデニング・照明器具・麻をはじめとする生地・建築構造
 リフォーム・防犯対策等々、はじめる前なら意識すらしなかったことが興味津々で
 毎日目にする物が新鮮に感じるようになった(笑)

 これがアパート経営にとってプラスになるのはもちろんだが、自分の人生にとっても
 人との出会い・知識など大きなプラスになっている。




 <見せかけの魅力には注意

 不動産投資の魅力にはいろいろあるが、その中には?というものや、単に
 営業トークとして利用されるだけの魅力があるので注意が必要だ。
 
 一昔前のアパート経営を推奨する本の読むと、アパート経営の魅力は

 @老後の私的年金
 A固定資産税対策
 B相続税対策
 C所得税対策

 こんなことを中心に書かれていた。
 が、サラリーマンはこんな本を参考にして投資をしては絶対にいけない。
 理由をそれぞれの項目ごとに解説すると・・・

 「老後の私的年金」について、アパート経営の目的はあくまで今の生活の向上及び
 金持ち父さん状態(経済的自由=資産からのキャッシュフローで生活ができる状態)
 の達成のはず。それが達成された上で、老後も潤うのであればそれはいいことだが、
 老後になってはじめて生活が向上するような投資(物件選択)をしては絶対にだめ。

 このダメな例としては、年の利益がほとんどでない上に、借金完済までその状態が
 30年以上も続くような物件がある。

 そんな物件買う人が?と思われる方もいると思うが、代表例は都心の新築
 ワンルームマンション投資がそれにあたる。
 管理費を考えると月々のキャッシュフローがマイナスになる物件であり、
 さらにその状態で借金完済まで30年から35年かかる!にも関わらず、
 最近販売は好調なようである。

 このような物件はサラリーマンは決して買ってはいけない。
 頭金としてなけなしのお金を投資している以上、必ず利益がでる(儲かる)物件にだけ
 投資しよう。新築ワンルームマンションのような物件は買えば買うほど月々の
 キャッシュフローがマイナスになり経済的自由が遠のくのだ。
 (お金を投資しているのにも関わらず!)

 ならばなぜ売れるのか?
 それは例えば「不動産投資の利回り6%」を「銀行普通金利0.01%」と比較して、
 600倍の金利!こんなアピールに魅力を感じている人がいるためだ。
 だがこの比較には問題が多い。流動性・維持費・元本の回収などを考えれば
 同じ土俵で比較するものではない。
 このような誤った魅力(言葉)には十分な注意が必要だ。

 ABCの節税は、普通の収入のサラリーマンが第一に気にすることではない。
 Aの固定資産税は更地で土地を持っている人がそこにアパートを建設すると
 固定資産税が1/6になることを言っていて、土地を持っていない人には関係ない話。
 B相続対策はそもそも相続するものがないので関係がない。
 そしてCの所得税も税率20%前後のサラリーマンが税金を減らすことを考えて物件を
 選ぶより、払う税金が多くなってもより収益の高い物件を選択するべきである。

 こうして項目ごとに考えてみると、今までのノウハウは
 ・土地を持っている人がいかにアパート経営に取組むか
 ・お金持ちがいかにアパート経営に取組むか
 こんな視点で書かれていることが良く分かり、サラリーマンには意味がないことが分る。

 



 売り物件への対応の鉄則A

 誰でも見れる売り物件にお買い得物件はない。
 いい物件を見つける方法の1つは
 交渉の中であなた自身で作ること。

 簡単ではないが確率の問題なので見る物件を
 増やせばいい。
 
 売り物件情報は
こちらから



■TOP■