土地の造成工事とは？整地・伐採・土盛り・地盤改良の工事内容の解説

購入した土地を宅地に活用したい時、造成工事が必要になる場合があります。
その時に土地が傾斜地や畑になっていた場合、造成工事をしなければ家を建てることができません。

造成工事をしなければいけないと分かっていても、内容を知らなければ計画を進められないことでしょう。

土地の造成工事って何のこと?

土地の造成工事をする目的は、家やマンションなどを建てられるように土地を整えることです。
元々空き地だったところや田んぼだった場所は、すぐには家を建てることができません。
住宅を建てられるように農地から宅地へ整備する作業が必要です。

土地を整備する工事は、宅地造成等規制法で認定されている業者しか行えません。
造成工事を依頼するときには認定を受けている解体業者や外構業者、そして土木業者に依頼してください。

ひと言で土地の造成工事といっても工事の内容は多岐にわたっています。
造成工事の種類について調べてみましょう。

造成工事の種類　

造成工事には下記の種類があります。

• 整地
• 伐採
• 土盛り
• 地盤改良

土地の造成工事で一般的なのが整地です。
整地は斜めになっている土地や凹凸のある土地を平らにして、家を建てやすくする工事のことです。
土台が安定するように地固めをすることや、アスファルトを敷くこともあります。

土地に木が生えているときや長い間空き地になっていて雑草が生えている場合、伐採や防草の造成工事が必要になります。

木を根元から取り除く作業をしなければなりませんし、草刈りをした後に防草シートをかぶせて雑草が再び生えてこないようにしなければなりません。

家を建てたい土地が周りの土地よりも低いときには、土盛りが必要となります。
土を追加で足すことで底上げをしていく作業です。

追加した土が雨で流されないように、土を止める工事も同時に行われます。
最近は防災のために土盛りと土止め工事をしなければいけないことがあるので覚えておいてください。

長い期間放置されていた土地は、地盤が軟らかいことがあります。
地層の上の部分が軟弱化していると宅地にすることができません。

土地の状態を安定させるため、地盤改良工事を行っていきます。
一般的な地盤改良工事は、地層の表面にセメント系固化剤を混ぜていくことや鋼杭を打ち込むことです。

地盤改良工事をすることによって住宅建設中の地盤沈下を防げます。

どんなときに造成工事が必要?　

造成工事が必要になるケースをさらに詳しく解説します。
下記のような土地の時には造成工事をしなければなりません。

• 変形した土地
• 傾斜のある土地
• 地盤が軟弱

家を建設しやすい土地の形は四角です。
土地が四角であれば、家や駐車場を建てるときに余すところなくスペースを活用できます。

もし形がいびつだと家を建てたとしても、無駄にする部分が出てきてしまって有効な土地活用ができません。

変形している土地は家やマンションなどを建てにくいため、形を整える造成工事が必要です。

傾斜のある土地も造成工事が必要になってきます。
敷地内の起伏が激しいときや、大きな凹凸があるときには造成工事をしなければなりません。

重機で斜面を削ったり切り取ったりして土地を平坦にしていきます。
くぼんでいるところと低くなっている場所に土を足していく作業をすることもあります。

傾斜があまりにも大きな時には平坦にするのではなく、傾斜をなだらかにするために地面を削る作業をします。山が多い地域でよく使われる手法です。

田んぼや畑として使用されていた土地は、周りの道路より低い場所にあります。
元が農地の場合、土地の前にある道路と同じ高さにするための造成工事が必要となります。

使われていない土地は地盤が軟らかいと説明しましたが、田んぼとして使われていた土地も地盤が軟弱になっています。

田んぼは柔らかい腐葉土で覆われているので、地盤がスポンジのようになっているのです。
土地が田んぼのケースでは地盤強化のために、まず腐葉土を取り除き、新しい土砂を入れて転圧する工事をしていきます。

土地の造成工事と更地・整地の違いって何?　

土地の造成工事について調べていくと、造成という言葉と更地や整地という言葉との違いが分からなくなることがあります。

それぞれ同じような意味なので問題はありませんが、せっかくなので3つの言葉の正確な意味を知っておきましょう。

厳密に言うと、造成とは規模の大きな土地の工事のことです。
宅地造成規制法に基づいて申請するような面積の広い建築地で行われる工事です。

不動産業者やハウスメーカーが主導して行うような工事のことを指して使われることが多いです。

しかし、土地の高低差を調整するような工事にも造成という言葉が使われますし、個人の土地を宅地化するための工事でも造成工事と呼ばれることがあります。

整地は主に土地を平坦にする工事を指します。
土地に大きな石や切り株がある場合に整地工事をすると言われます。
地盤が軟弱なときに重機を使って土地を固めていく転圧作業のことも整地と呼ばれます。

更地は工事のことではなく、土地の状態のことです。
家やマンションがまだ建っていない何もない宅地のことを更地と呼びます。

注意しないといけないのは更地と言うからといって、すぐに住居が建設できる宅地ではないということです。

時には何も建物が建っていないものの、農地であったり山林であったりすることがあります。

更地と書かれている不動産物件を見るときには、整地されている宅地なのかどうかをきちんと確認しましょう。

土地の売却の際には、更地よりも整地工事をしておいた方が高く売れることを覚えておいてください。

造成と整地、そして更地という3つの言葉は似ていますが、厳密には異なっています。
簡単に言うと、造成と整地は宅地にすることで、更地は土地の状態を表すと理解しておきましょう。

造成工事の見積もりはどんな内容なの?　

続いて、造成工事の見積もりがどのような内容になるのかチェックしていきます。

見積もりに含まれる工事項目　

造成工事の見積もりには、主に4つの工事項目が含まれます。

• 粗仕上げ
• 砂利造成
• アスファルト仕上げ
• 防草シート

粗仕上げは、造成工事でよく行われる整地の方法です。
平らになっている土地を掃除して建設に適した状態にしていく工事のことです。

建物を解体した後などは、がれきの掃除が必要となるので粗仕上げ作業が必須となります。

粗仕上げ作業では十分な整地ができないときに行われる工事が砂利造成です。
砂利造成は解体後の土地があまりに細かな廃材で汚れているときに使われます。

細かな廃材を全て取り除くのではなく、砂利を一面に敷き詰めることで埋めてしまう手法です。
砂利を敷くことによって転圧がしやすくなって地盤が固くなりますし、雨の日には水はけが良くなる利点があります。

土地を駐車場にしたい場合、アスファルト仕上げをします。
注意しないといけないのは、建物を建てる場合はアスファルト仕上げにすると、建設の際にアスファルトを壊しながら作業をしなければならなくなります。

追加の工事が必要となって余分な時間とコストがかかってきますから、アスファルト仕上げをする前にどんな用途で土地を使うのかまず考えるようにしましょう。

所有している土地をすぐに建設しないときは、防草シートを敷く工事を行います。
防草シートがあることで雑草が育ちにくくなり、土地の管理がしやすくなります。

造成費用の算出方法

前もって造成費用が分かると予算が立てやすくなります。
各工事費用の算出方法を説明していきます。

造成費用は実施する作業費用を1平方メートルに乗じて計算されていきます。
例えば、整地費用なら下記の表のような計算になります。

整地工事費＝土地の面積×1平方メートル当たりの工賃

土地に木が生えているときには伐採や抜根の造成工事が必要です。
もし山林などで土地全体に木が生えているなら計算は下記のようになります。

伐採、抜根工事費＝土地の面積×1平方メートル当たりの工賃

土地の一部分にしか木や根っこがない場合には、計算方法が少し変わります。

伐採、抜根工事費＝樹木がある部分の面積×1平方メートル当たりの工賃

地盤改良の計算方法も同じです。

地盤改良工事費＝土地の面積×1平方メートル当たりの工賃

業者が地盤改良工事は必要だと言っても、不動産会社は必要ないと言うときがあります。
建築業者は高い費用が請求できる造成工事をしたがるものですので、不動産会社に本当に工事をしなければいけないのかを確認しましょう。

土地の造成工事で必要になる追加工事と費用とは?　

土地の造成工事で必要なのは整地や伐採、地盤改良などの工事だけではありません。
別の追加工事が必要となることがあり、費用が別途加算されることがあります。

追加工事として一般的なのは下記の3つです。

• 残土処分
• 擁壁工事
• 駐車場造成

残土処分とは、傾斜がある土地を削った時の土を処分する工事のことです。
余分な土を土地の外へ出して処分する作業のことを残土処分と言います。

実は土の処分は面倒で、各自治体が決めている土を廃棄できる場所まで持って行かなければいけません。

東京の土は千葉県で処分しなければなりませんし、名古屋の土は大阪まで持っていく必要があります。
残土の受け入れ先は全国でも数カ所しかないため、処分のための費用が追加で必要になるのです。

土地を購入したときに土の状態まで判断することは簡単ではありません。
しかし、汚染土壌だと処分にかなりの金額が必要となってきます。
後から購入した土地が汚染土壌だと分かったなら、土地の売主に瑕疵担保責任を負わせることもできます。

注釈：2020年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」になりました。引用元：民法562条（買主の追完請求権）

擁壁工事は盛土をした斜面が崩れないようにする作業のことです。
土地の高低差を調整した後に、雨などで盛土が流されてしまわないように擁壁を作って補強する工事のことを擁壁工事と呼んでいます。

擁壁工事で大切なのは、盛土をした箇所へ水が溜まって崩壊しないよう擁壁に排水機能を持たせることです。
排水機能があることによって、地盤沈下や建物が傾くことを防げます。駐車場造成は土地をアスファルト舗装することです。

土地が大きければ大きいほど駐車場造成の費用は膨らんでいきます。
費用増が心配なときには、駐車場運営業者へ未舗装状態の土地をそのまま貸してしまう、土地貸しという手法をとることができます。

土地貸しをすることによって駐車場運営業者が造成費用を負担してくれます。

土地の造成工事で知っておきたい法規について解説

土地の造成工事をする際に知っておきたい法規について解説していきます。
押さえておくべき法規は2つあります。

• 宅地造成等規制法
• 都市計画法

宅地造成等規制法は、傾斜のある土地の造成を規制している法律です。
規制がかかっている場所では造成が制限を受けるので気をつけてください。
農地や森林、そして採草放牧地は宅地のための造成が規制されていることがあります。

逆に宅地を農地に変えるときには、宅地造成等規制法は適用されません。

宅地造成等規制法で規制されているエリアでは、1メートルを超える盛土をすることができなかったり宅地造成面積が500平方メートルを超えるものは造成ができなかったりします。

規制エリアで造成をする場合には、行政への届出や許可が必要となります。
都市計画法は土地の利用用途を規制している法律です。
利用用途に合っていれば許可を得て造成できます。

都市計画法で市街化区域と定められている場所を造成したいなら、300平方メートル未満の面積なら許可が必要ありません。
300平方メートル以上の土地になるなら、許可を取る必要があります。

造成工事をするときには、宅地造成等規制法や都市計画法に関する知識が必要となります。
行政への届出や許可申請に関する知識や経験も必要です。
業者を選ぶ際には開発許可申請や行政手続きに慣れた会社を選ぶようにしてください。

土地の造成工事を安くする方法について

土地の造成工事を安くする方法は3つあります。

土地をしっかり確認

まだ土地を購入していないなら、買う前にしっかり土地の状態を確認してください。
高低差がある土地や樹木が生えている土地は造成費用が高くなります。
元々が沼地や湿田だったところも地盤強化のための工事費用が別途必要となってきます。

造成工事ができるだけ少なくなるような土地を選ぶと費用を安くできます。

仲介手数料をチェック

家を建てる建設業者に造成工事も追加で依頼すると費用が高くなることがあります。

なぜなら建設業者は自分たちで造成工事をするのではなく、専門業者へ発注するからです。

業者間に仲介手数料が発生して料金が高くなります。
仲介手数料は工事料金の20パーセント前後にもなる場合がありますから、かなりの金額が手数料として追加されます。

造成業者は個人で探すようにするなら費用を安くできます。

特例を使う

造成工事の費用を安くする方法ではありませんが、土地の管理費用を安くする方法があります。
税金の特例を利用することで固定資産税を減らしていけます。

所有している土地に古い住宅が建っていてその住宅を壊した場合、住居用の特例は適用されなくなるので固定資産税を多く支払わなければなりません。

しかし、固定資産税は1月1日の土地の状況によって適用されます。
古い家を壊して土地を造成しても、1月1日までに新しい家を建てるなら固定資産税減税の特例を適用できるのです。

特例を適用させるためにも、造成工事と住居の建設工事をする時期をよく考えるようにしてください。

土地の造成工事ではつなぎ融資を活用しよう

造成工事には多額の費用がかかりますが、つなぎ融資を利用することで支払いの負担を減らせます。
つなぎ融資とは、新しく建てる家の住宅ローンが始まる前に借入ができる一時的なローンのことです。

なぜ住宅ローンではなくつなぎ融資が必要なのでしょうか。

つなぎ融資が必要な理由

どうしてつなぎ融資が必要かというと、住宅ローンは土地の造成工事のために使えないからです。
住宅ローンは住居の建設のためだけに利用できる融資なのです。

つなぎ融資の仕組み　

住宅ローンは完成している家を担保にして融資をしてもらえる商品です。
土地の造成工事では、融資の担保にできる家がまだ完成していないため、住宅ローンを組めません。

そこで、家が完成するまでの間のつなぎとして、一時的に融資をしてもらえるつなぎ融資という仕組みがあるのです。

土地の造成工事をしている間は利息分だけを支払い、家が完成した後に住宅ローンを使って造成工事にかかった費用も含めて返済していける仕組みです。

つなぎ融資で気をつけること　

つなぎ融資で気をつけることは、利息が普通の住宅ローンよりも高くなることです。
平均的に3パーセント前後高くなります。

つなぎ融資を扱っていない金融機関もあるので気をつけてください。
不動産業者や住宅会社は、つなぎ融資も取り扱っている金融機関を紹介してくれるので相談してみましょう。

金融機関によっては土地の造成工事に住宅ローンと同じ低金利を適用する分割融資をしてくれることもあります。
つなぎ融資と分割融資を取り扱っている金融機関を見つけるようにしてください。

土地の造成工事で注意すべきポイントを紹介

土地の造成工事をする際に注意すべきポイントがありますので紹介します。

近所に挨拶をする　

造成工事をするときには騒音や粉塵が出るので、近所の迷惑になることがあります。
前もって挨拶をしておくなら、余計なご近所さんとのトラブルを避けられます。

近所を回るきには、造成工事業者の担当者と一緒に挨拶をするようにしてください。
業者の方と一緒に回るなら、近所の人から工事内容や日程を聞かれたときにすぐに答えられます。

どこの家まで挨拶をしたら良いのだろうと思うかも知れません。
基本的には自分の家に面しているところと、騒音が聞こえる範囲の家になります。

土地の造成工事の際には収集運搬車や重機が使われますから、迷惑がかかりそうな家には前もって挨拶をしておいてください。

挨拶のタイミングは工事が始まる1週間前くらいが良いです。
タオルや洗剤など相手に気を使わせない手土産を持って行くと、近所からの信頼感を得やすくなります。

不同沈下

不同沈下とは、土地が不均一に地盤沈下していく現象のことです。
均一に土地全体が沈んでいくのではなく、不揃いに沈下していくため建物が傾いてしまいます。

切り土や盛土をした箇所で起きやすい現象です。
盛土をした場所の転圧が不十分だと不同沈下します。
切り土や盛土が必要な土地では、十分に実績のある業者へ依頼するようにしましょう。

造成業者の見つけ方　

造成業者を見つける際には、複数の会社から見積もりをもらうことが大切です。

同じ条件での見積もりを比較することによって、価格とサービスのバランスが取れた業者を見つけられます。

造成工事が可能なハウスメーカーや建築会社の見積もりを簡単に比較できるサービスを活用してください。

値段だけで業者を決めない　

見積もりを比較すると、つい一番安いところへ依頼をしたくなります。

しかし、安いと言うだけで業者を決めるのは危険なのでやめてください。
業者によっては発注を得るためにあえて安い見積もりを作り、後から追加の工事費用を上乗せしてくることがあります。

手抜き工事をして、何年かしてから不同沈下することもあるので気をつけなければなりません。

必要な工事がきちんとなされるかどうか、実績のある会社かどうかを確認しましょう。
見積書の金額だけではなく、造成工事計画の内容をチェックしてください。

造成工事で発生する産業廃棄物が適正に処理されるかどうかも確認しておくことが大切です。
不正処理をした場合には、業者だけではなくて依頼主にも責任が発生します。

まとめ

土地を平らにする土盛り作業や土止め作業は費用が高くなる傾向があり、条件によって万円単位で単価の違いが出てくるケースもある様です。

3度以上の傾斜がある土地の造成工事では、平坦地と費用相場が変わるので気をつけてください。
傾きが大きくなればなるほど工事費用も高くなっていきます。

造成工事の際には、残土処分や擁壁工事、そして駐車場造成をする追加費用がかかるケースがあります。

工事業者を選ぶときには工事費用が相場通りか、必要な工事が計画の中に含まれているかを確認してください。

複数の業者から見積もりをもらって比較すると賢く業者を選んでいけます。