個人?法人?不動産投資で法人化すべきタイミングとメリット・デメリット

不動産投資をする際に、個人それとも法人で行うか、迷う方は多くいるのではないでしょうか。

不動産投資の規模によって、どちらを選ぶべきか決まってきます。

不動産投資の個人と法人の違いとは?

個人と法人の違いには、主にこちらの違いがあります。

• 税率
• 損失繰越期間
• 減価償却
• 人件費
• 生命保険

個人は個人事業主として不動産投資をするのに対して、法人は株式会社を設立して不動産投資を行います。

法人化すると、投資家が会社の代表になって不動産を管理していきますが、不動産投資のために法人にしたので個人に近い会社です。

法人の不動産投資で得た利益は、役員報酬として受け取ります。

具体的に個人と法人の違いについて、解説していきます。

税率の違いについて

個人だと「所得税」が課税され、法人だと「法人税」が課税されます。

法人税とは
会社の利益となる所得に課税するもので、赤字だった場合は課せられないです。

個人の利益に課税される所得税と法人税は、似たような特徴があります。

確定申告をする時、個人は家賃収入があれば不動産所得として上げて、物件を売却したら譲渡所得として上げます。もし、損失が出てしまっても、個人は損益通算で相殺できません。

法人だと不動産所得や譲渡所得は所得になるので、損益通算で相殺できます。

また、別の所得があった場合でも、不動産所得の赤字と相殺ができるので、課税所得を少なくできます。

家賃収入の税率と、物件を売却した時の税率の、それぞれ違いを比較してみましょう。

家賃収入の税率

個人の場合

個人の家賃収入は不動産所得の総合課税になるので、所得税と住民税がかかります。

所得税は所得額が増えるごとに税率が上がっていきます。

課税される所得額(令和2年4月1日現在)　

課税される所得額	税率	控除額
1,000円〜1,949,000円	5%	0円
1,950,000円〜3,299,000円	10%	97,500円
3,300,000円〜6,949,000円	20%	427,500円
6,950,000円〜8,999,000円	23%	636,000円
9,000,000円〜17,999,000円	33%	1,536,000円
18,000,000円〜39,999,000円	40%	2,796,000円
40,000,000円〜	45%	4,796,000円

引用元：国税庁　所得税の税率

住民税は、課税される所得額に10%の税率と5,000円がプラスされます。

法人の場合

法人の家賃収入は、法人税がかかります。

法人税(令和2年4月1日現在)

区　分		税率
資本金1億円以下の法人	800万円以下	15%
	800万円超え	23.20%
上記以外の普通法人		23.20%

引用元：国税庁　法人税の税率

所得税に比べると、法人税の税率は一定であることが分かります。

法人は他にも「地方法人税」「法人住民税」「法人事業税」「特別法人事業税」などがかかります。

• 地方法人税は10.3%
• 法人住民税は23区内だと7.0%

「法人事業税」は下記の表になります。

法人事業税(令和2年4月1日以後)

普通法人・区分	税率
400万円以下の所得	3.5%
400万円を超え800万円以下の所得	5.3%
800万円を超える所得	7.0%

引用元：東京都主税局　法人事業税・法人都民税

特別法人事業税
令和元年10月1日以後に開始する事業年度から、事業税を引き下げたことで創設されました。

課税標準	法人の種類	税率
基準法人所得割額	外形標準税法人	37%
	外形標準税法人	260%
	特別法人	34.5%
基準法人収入割額	―	30%

引用元：東京都主税局　特別法人事業税の創設について

特別法人事業税は普通法人だと税率37%になります。

法人にかかる税金の合計と、会社の利益に対してどのくらい税金の負担がかかったのか、表す割合のことを「法人実効税率」と言います。

法人実効税率は会社によって違ってきますが、35%前後を目処にみておくと良いです。

物件を売却した時の税率

物件を売却すると譲渡所得になり、法人は所得となりますが、個人だと譲渡所得は分離課税となって別に課税されます。

個人だと不動産所得と一緒に譲渡所得は、損益通算できません。

個人の場合

物件を売却する際には、所有期間で譲渡所得の税率は変わってきます。

税率は以下になります。

所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得（5年以下）	9%	30%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得（5年超）	5%	15%	0.315%	20.315%

物件の所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」になり、税率が約40%に対して、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は約半分の20%になります。

個人は5年以下に物件を売却すると、税金が高くなってしまうというもの。

法人の場合

一方、法人は不動産所得や譲渡所得など関係なく、まとめて税金を算出できます。

全ての所得額に、上記の表の法人税率を当てはめて、税金を出します。

また、物件を売却した際に損失が出てしまった場合、家賃収入と相殺して所得額を下げることができるのです。

ただし、法人実効税率は35%前後なので、物件を5年以下で売るなら法人の税金は得になり、5年超えてから売る場合は個人の税金が得になります。

損失繰越期間の違い

個人と法人では、損失繰越期間に違いがあります。

• 個人事業：3年間
• 法人：10年間

いずれも青色申告をしていれば、損失を繰り越すことができるという訳です。

損失繰越期間とは
損失を翌年以降に繰り越して、利益からその分を非課税にすることです。

例えば、1,500万円の損失を出した年があって、翌年に1,000万円の利益が出たら、その分を控除することができて、残りの500万円の損失は、翌々年以降さらに繰り越しができます。

損失繰越期間内であれば、繰り越しの控除を数年続けて行えて、赤字になった時でも立て直せるというもの。

個人は3年間なのに対して、法人は10年間になるので、法人の方が長期的な節税になると言えるでしょう。

減価償却の違い

個人と法人では減価償却にも違いがあります。

• 個人事業：強制償却
• 法人：任意償却

減価償却とは
年数が経つことによって価値が下がる資産を、耐用年数に合わせて費用として計上していくものです。

個人の場合、減価償却は定められた金額を強制的に、全部償却することになっています。

よって、償却費を間違って少なくしてしまっても、更生の対象となります。

法人の場合、定められた範囲内であれば経費の金額を調整しても良いという任意償却になっています。

かなり少ない償却でも認められていて、申告して残った分は翌年以降に償却することもできます。

不動産投資を今後どんどん増やして運用していくなら、融資を受けやすい状態にした方が良いです。

融資を受けるためにも、赤字にならないように減価償却で調整できるのは、法人の方が有利と言えます。金融機関には、赤字がない方が印象は良いというもの。

人件費の違い

個人と法人の経費の違いで、人件費があります。

• 個人事業：親族などに青色事業専従者給与を払えば経費になる（届出が必要になり、年齢や金額など要件がある）

• 法人：家族を役員にすることで報酬を経費にできる（所得の分散で節税、退職金、給与控除もある）

個人は届出が必要になりますが、法人の場合は不要で、家族を役員にして報酬を経費として計上できます。

また、会社の所得を家族に給与として分散し、経費に上げることで節税効果になり、所得税を減らすことにも繋がります。

個人だと退職金というものは発生しませんが、法人は退職金を経費として上げることが可能です。

生命保険の違い

個人と法人の経費で、生命保険の違いもあります。

• 個人事業：生命保険料の控除が、年間上限12万円
• 法人：全額経費に計上できるのは、1契約に30万円

保険料の経費の上限が2019年6月の改正により設定されました。

個人より法人の方が生命保険の経費を計上できると言えます。

不動産投資で法人化すべきタイミング

不動産投資では最初に個人にしておいて、後から法人化にしようかと考えている方は多くいるでしょう。

結論から言うと、法人化するタイミングは「最初から法人化する」ことです。

不動産投資の初心者には、ハードルが高いと思うかもしれません。

最初に法人化するパターンと、個人から法人化するパターンをそれぞれ解説していきます。

最初に法人化するパターン

最初から法人化した方が良い理由は、大きな節税ができることです。

最初に法人化するのは、個人よりコストはかかってしまいますが、大きな節税を考えると、設立のコストは、それほど負担にならないのです。

後から法人にすると、個人事業から法人へ資産を移すことになるので、物件購入時にかかった税金が二重で発生してしまうのです。

不動産取得税や登記費用などの税金を新たに支払うことになるので、無駄な費用になります。

そのため、不動産投資の物件を購入する前に、法人化しておくと税金を多く支払わなくて済むということになります。

しかし、最初に法人化するとまだ実績がないため、物件を購入する際に、金融機関の審査が通りづらいことや、高金利に設定されてしまう恐れはあるでしょう。

個人から法人化するパターン

最初に個人からスタートさせると、後から法人化させたら税金を2度も支払わなくてはいけないのですが、それでも初心者のうちは少額から始められる個人の方が良いと思う方もいるでしょう。

最初にそこまで利益を出せていないなら、個人から始めても所得税が安く済むことが多いです。

法人は設立に手間や費用もかかるため、ある程度資金を増加させておいたり、不動産投資のコツを掴んだりしてから、法人化することを決定しても良いでしょう。

個人から法人に切り替えるタイミングは、個人の税率より法人の税率が低くなる辺りで、法人化するのがベストです。

具体的に言うと、法人税の23.20%を上回る、税率33%の900万円を超えたラインです。

課税される所得額が900万円を超えたら、切り替えるタイミングだなと覚えておくと良いでしょう。

また、不動産投資の所得以外にも、給与所得があるなら課税所得額と一緒に計算して考えた方が良いです。

高い所得額だったら、始めから法人化することで、大きな節税ができるというものです。

投資家によってパターンがある

個人から法人に変えるタイミングは、課税される所得額が900万円であることを伝えました。

とはいえ、このタイミングは基準として考えておいてください。

不動産投資をする上で専業オーナーなのか、副業オーナーなのか、でも法人化するタイミングは違ってきます。

毎年、税制の改正はされていて、法人税は下がってきています。

これからまた、改正されることによって、法人化を考えるキッカケになる場合もあるでしょう。

法人化するタイミングは、様々なパターンがあるので、自分の状況に合った時期に検討してみてください。

法人化したいけど、迷って決められない場合は、専門家や税理士に相談してみてください。

不動産投資で法人化するメリット・デメリット

法人化するメリット

法人化することで受けられるメリットはこちらです。

• 節税の効果
• 融資の優遇
• 相続税の対策
• 決算月を決められる
• 売却益

節税の効果

個人と法人の違いでも前述した、節税の効果が法人には期待できます。

個人だと所得税と住民税を合わせると、最大55% になりますが、法人化することで、法人実効税率が35%前後と低くなります。

また、平成31年まで税金がかかっていた「地方法人特別税」が廃止されたので、法人の減税に繋がります。

他にも損失繰越期間が10年で長いことや、減価償却の計上、経費として上げられる範囲も広いです。

経費として計上できるのは、保険料や退職金、人件費などが個人より多くあります。

融資の優遇

個人に比べると法人は信用度が上がるので、融資を受けやすくなるメリットがあります。

法人の会社は登記によって情報が公表されているので、個人より社会的に信用が高くなるのです。

融資が通りやすくなることで、不動産投資を拡大することができ、融資も増額していけば、レバレッジ効果でさらに利益を得られます。

また、法人だと投資用のクラウドファンディンングを利用した資金調達ができます。

個人でも利用できますが、投資型のクラウドファンディングは法人しか利用できません。

相続税の対策

個人だと資産は全部、個人のものになってしまうので、相続税や贈与税といった税金がかかってきます。

ところが、法人だと会社の資産は、会社のものになります。

そのため、法人は個人のような相続という考えがなくなるため、相続税や贈与税はありません。

会社の代表者が亡くなって、次の後継者が経営者になっても、会社の資産は会社のものなので、個人に相続することはないです。法人の資産を引き継ぐということなので、相続税などは発生しないのです。

よって、なるべく個人の資産は、法人化して所有させることで、相続税の負担を軽減させられます。

また、家族を役員にすることで、不動産投資の利益を役員報酬として渡すのは、贈与税がかからずに家族に資産を分配していることになります。

そのうえ、法人化することで、相続人に平等に分配できるというもの。

例えば、不動産を個人で持っている場合、相続人が何人かいても、その中の一人だけしか収益を得ることができません。

しかし、法人化していれば、平等に分配ができるのです。

決算月を決められる

個人の場合は、事業年度が1月1日〜12月31日と決められているので、12月の決算月になりますが、一方で法人は決算月を決められるのがメリットになります。

決算月が決められると、節税対策を計画的に行えることになります。

決算月を自由に決められるのですが、時期によってはリスクになることもあるので、注意してください。

法人の申告と納税をするタイミングは、決算月から2ヶ月後です。

そのため、最初の2期は納税をしなくても良いので、初年度のスパンを1年より短くしないでおきましょう。

また、決算月を決める際は、繁忙期を控えた方が良いです。

売却益

所有期間5年以下の状態で不動産を売却しようとすると、売却益にかかる税率は個人の場合、約40%になり、法人だと実効税率は約35%になるので、法人の方が得になります。

売却益（キャピタルゲイン）を目的とした不動産投資は、初心者に向いているとは言えませんが、5年以内に物件を売却したいと考えているのなら、物件を買う前に法人化しておくと良いでしょう。

法人化するデメリット

法人化のメリットは沢山あるのですが、デメリットも把握しておくことで、リスク回避になるので、しっかり確認しておきましょう。

• コストがかかる
• 維持費がかかる
• 控除が適用されない・税務調査が入りやすい
• 副業とされる
• 長期の売却は不利

コストがかかる

個人の場合は、開業届を税務署に出すだけで、費用は無料です。

一方、法人の設立には様々な費用がかかります。

• 法定費用
• 資本金
• 登録免許税
• 司法書士費用

大体、株式会社の設立で約30万円、合同会社だと約10万円のコストがかかります。

これらの書類を作成するには、非常に手間がかかるため、専門家に依頼した方が良いです。

設立の手続きには、書類を作成する以外にも、印鑑作成や法務局へ書類を提出するなど、あるので、早くても1週間はかかります。

維持費がかかる

個人に比べると法人の税務や会計処理は、細かく手間なことが多いです。

確定申告や決算書の作成などの代行は、税理士に依頼することになるでしょう。

顧問契約を結ぶと税理士の費用がかかってきます。

会社の年商によって違ってきますが、税理士の相場は年50万円になります。

規模が大きくなると、ランニングコストも大きくかかるものです。ただし、税理士の費用が節税を上回れば、デメリットになるとは言えないでしょう。

また、法人になると従業員の社会保険は義務になり、必ず入らないといけません。

厚生年金などの費用も半分は負担することになります。

控除が適用されない・税務調査が入りやすい

個人だと最大65万円の青色申告の控除が使えますが、法人だと控除になりません。

また、法人化になると税務調査が入りやすくなります。

税務調査の対策としては、会計処理をしっかり行っておく必要があるので、不安に感じるなら税理士に依頼しておくと良いです。

ただし、税理士には前述した高額な費用がかかるので、確認しておきましょう。

法人は、赤字になっても法人住民税を払わなくてはいけません。

法人住民税は「法人税割」「均等割」とあり、法人税額や資本金の額などでそれぞれ定められています。

この「均等割」について、必ず納税しなければならないのです。

例えば、東京都だと1,000万円以下の資本金で、従業員が50人以下の場合は、均等割が年7万円支払う必要があります。

副業とされる

不動産投資は副業と判断されてしまうことがデメリットになります。

個人の場合だと、投資の一つとなるので、副業を禁止としている企業でも認められますが、法人となると、事業を行っているとみなされ、副業となってしまう可能性があります。

特に公務員は、法律で副業が禁止されています。

物件は10室以内の購入は認められていますが、不動産投資をするなら、家族の誰かを法人の代表にして副業のリスク対策をしておくのが良いでしょう。

長期の売却は不利

個人で物件を5年以上所有していた場合は、長期譲渡所得の優遇税制を受けられますが、法人になると、こちらが適用になりません。

個人の長期譲渡所得の税率は約20%で、法人では所有期間が関係なく、物件を売却すると最低23%の税率がかかります。

そのため、5年を超えてから物件を売却すると、個人より法人は税率が不利になります。

5年以上所有して売却益（キャピタルゲイン）を目的にするなら、個人で不動産投資を行った方が良いでしょう。
逆に、家賃収入（インカムゲイン）を狙うなら、法人化の方が良いと言えます。

不動産投資で法人化する方法

法人化するメリット・デメリットを踏まえた上で、不動産投資するなら法人化と決断したら、法人化する手続きをしましょう。

法人化するまでの大体の流れを紹介していきます。

1. 会社設立に必要な項目を決める
2. 社印や銀行印などを作成する
3. 定款や登記書類を作成
4. 資本金を払う
5. 登記申請

会社設立に必要な項目を決める

最初に、不動産投資会社の商号や所在地、事業内容、資本金、役員、事業年度、発起人など設立に必要な基本項目を決めます。

項目を決める際に確認しておくことがあり、商号や所在地が同一である場合は使えないです。

所在地が違うと、同じ商号でも使用できますが、既にある会社から訴えられる可能性があるので、事前に調査をしておくことが重要です。

以前は「商業登記制度」があって、同一の市町村内で、同じ商号や事業内容の会社を設立することはできなかったのですが、現在は廃止されています。

とはいえ、誰もが知っている有名企業の名前と同じにしてしまうのは、「会社法」で規制されているので避けるべきです。

商標登録をされている会社の名前も使用は不可です。

社印や銀行印など作成する

不動産投資会社を設立する際には、印鑑を作成する必要があり、「社印」「銀行印」「角印」などを準備します。

最初は、最低でも社印と銀行印の2つは用意しておきます。

手彫りで印鑑を作ると2週間くらいかかりますが、機械彫りだと即日の所もあるとのこと。

設立を決めたら、早めに印鑑を作っておくと良いでしょう。

定款や登記書類を作成

会社設立には、必要項目と一緒に定款を作成します。

定款とは
会社の組織活動について定めた規則のことで、何か問題が起きた時でも法的に措置をとることが可能です。

定款には事業の目的に必ず、不動産賃貸業と記載しないといけません。

不動産賃貸業の他に、今後やりたい「不動産コンサルティング」や「不動産売買」などの目的を記載しない方が良いです。
何故なら、金融機関は不動産賃貸を専門とした会社に融資をするので、目的を絞らないと融資が受けにくくなるからです。

他の目的が記載されていると、「不動産賃貸で得た利益を別のことに使用するのでは」と思われてしまう可能性があり、印象が悪くなるというもの。

定款の作成には以上のことに気をつけておきましょう。

定款の作成が終わったら登記書類なども一緒に法務局に提出し、それから約1〜2週間で会社設立となります。

資本金を払う

以前は、資本金が300万円以上という決まりがありましたが、新会社法によって資本金の制限はなくなりました。

よって、資本金はゼロ円からでも設立ができるようになりました。

不動産投資で法人にする場合は、初期費用は融資を受けることになるので、資本金は少額でも問題ありません。

資本金を設定したら、発起人の口座に振り込み、後から法人口座を開設し、資金は法人口座に移すことになります。

登記申請

登記申請の書類には、登記申請書や収入印紙、印鑑証明などがあり、株式か合同会社でも必要な書類は違ってきます。

登記申請するのは、会社の所在地にある法務局にて行います。

オンライン、窓口、郵送で申請することができ、問題がなければ1週間〜2週間で完了です。

会社設立日と決まるのは、登記申請日になるので、希望の日があればその日までに申請をします。郵送だと法務局に届いてから、設立日となってしまうので、気をつけましょう。

登記申請が完了したら、

• 税務に関するものは税務署へ
• 地方税に関するものは自治体へ
• 社会保険に関するものは年金事務所へ
• 労働保険に関するものはハローワークへ

大きく分けると上記の4つに届出が必要になります。

設立にかかる費用

法人を設立にする時にかかる費用の項目はこちらです。

• 登録免許税
• 社印など印鑑
• 収入印紙代
• 登記手数料
• 定款の公証人手数料

設立を司法書士に依頼するなら、株式会社は約30万円で、合同会社は約15万円の費用がかかります。

印鑑に関しては、最低でも社印と銀行印の2つが必要になり、ネットだと5千円くらいで作成できます。

印鑑の作成に間に合わないようであれば、個人印を使用して、後から社印を申請することも可能です。

投資に向いている人・向いていない人

不動産投資に向いている人

以下のポイントが当てはまる人は、不動産投資に向いていると言えます。

• 長期的に考えられる
• 安定した収益を生み出せる
• 借金をポジティブに考える

不動産投資は、FXや株などとは異なり短期的ではなく、長期的に収益を上げられる人が向いていきます。

そのためには、収支の計画をしっかり立てて、家賃収入と毎月の返済額のキャッシュフローが良い状態を保つ必要があるでしょう。

また、長期的な計画で行う不動産投資は、安定した収益が期待できます。

入居者が入れば数年の間、家賃収入を得ることができ、空室になったとしても、信頼できる管理会社に任せておけば、入居率を上げることが可能です。

不動産投資には初期費用がかなり、かかるので、大体の人は融資を受けることになりますが、この借金を前向きに考えられる人は、不動産投資に向いています。

マイホームや車の借金とは別で、不動産投資の借金は収益を生んでくれるものです。

自己資金を貯めてから、始めようとしてもかなりの年月が経ってしまい、中々始められません。

多くの企業は、早く収益を生むためにも、借金をして時間短縮をします。
そのため、限度額分を借りて投資を行った方が、収益もその分大きなものになるということです。

向いていない人

反対に向いていない人はこちらです。

• 損をしたくない
• 判断が遅い
• 自分で考えて行動できない

不動産投資は、入居者がいれば毎月の家賃収入で安定した収益を得られますが、空室が続いた場合、家賃収入がなくなるのでゼロになります。

ローンの返済もあるので、毎月の収支がマイナスになることも考えられるので、リスクを取れない人は不動産投資に向いていないと言えます。

また、物件が劣化して空室が続いているなら、すぐに修繕すべきですが、このような判断が早いか遅いかで、不動産投資の成功率が決まると言っても過言ではありません。

入居者がいて安定していても、長期的に考えてみると、先延ばしにしてはいけないことも出てきます。

長期的な投資になるので、その時代に合わせたものを取り入れていった方が良いです。

情報や知識を得るためにも、セミナーへ行ったり、専門家に相談したりと行動することが大事になってきます。そのようなことが億劫に感じる方は、向いていないしょう。

まとめ

不動産投資を本気で行っていきたいと考えているなら、法人化は避けられません。

不動産投資の規模にもよりますが、不動産投資を拡大したいと考えているなら、法人化することはメリットになります。

個人に比べると法人は、節税効果が大きいものになり、融資も受けやすくなります。

融資額も大きくなると、レバレッジ効果が期待できるので、収益を生み出しやくなるというもの。

しかし、法人化のデメリットもあるので、しっかり把握しておくことが重要です。

法人化するタイミングも様々ですが、自分が今後どのような不動産投資を行なっていくのか、先を見通して検討しましょう。