借地料の相場っていくら？土地を借地にするメリットについて詳しく説明

使っていない土地がある場合は税金を支払うだけの状態になるので、アパートやマンションを建てて賃貸運営を検討する人も多いでしょう。

アパートやマンションの空室が埋まれば、毎月賃貸料を得られるので大きな収益が期待できます。

ただし、初めて賃貸運営を行う場合は、空室などのリスクをしっかり検討しないと運営自体が失敗に終わる確率も少なくありません。

一方で、土地を貸す場合はリスクを最小限に抑えられるメリットも存在します。

また、一度契約すると長期間土地を貸すことになるので、長期的な収益も見込めるのです。

定期借地制度とは？

土地を貸す期間を明確にして契約を交わすことを定期借地制度といいます。

延長ではなく明確に期間を区切ることで、土地の貸し出しにおける問題を解消する制度のことです。

貸し出し側の了承を得られれば延長申請することも可能ですが、基本的には延長されないことがほとんどです。

一見、貸し出す側にメリットが多いように思えますが、借りる方も土地を購入するよりも初期費用を抑えられます。

また短期間だけ土地を借りたいときにも役立つ制度です。土地を貸し出す側と借りる側の両方にメリットがあり、契約内容も明確なのでトラブルも最小限に抑えられます。

定期借地制度が制定された理由

1992年以前は土地を貸し出した側に不利な条件が設けられていることが主流でした。
下記サイトに詳しく説明されているので、ご覧ください。
参考：建設産業・不動産業：定期借地権の解説 – 国土交通省

そのため、たとえ借りた側が土地の賃料を長く滞納していたとしても土地を貸し出した側から退去宣告をして一方的に契約解除できなかったのです。

ただし、これでは土地を貸し出す側にあまりにも不利が多過ぎることが浮き彫りになり、1992年に新しく定期借地制度が制定されたのです。

定期借地制度は、一定の期間付きで契約を交わし、契約終了の期日が来たら無条件で土地が地主に返却されるという内容になっています。

定期借地制度は、土地を貸す方に有利な条件になっているということです。

ただし、1992年以前に交わされた契約は定期借地制度に該当しないので、以前の法律に沿って契約を進めなければいけません。混同しないように注意しましょう。

定期借地制度の種類

定期借地権の種類	契約期間	特徴
一般定期借地権	50年以上	使用目的に制限がない
事業用定期借地権	10年以上50年以内	住居目的で使用できない
建物譲渡特約付借地権	30年以上	期間が終了した時点で権利が所有者に移行される

定期借地制度は、契約するときに期間を明確にして貸すことです。

基本的に契約期間が来ると土地を貸す地主が許可しない限り更新はできません。

このように土地を貸す方に有利な条件になっており、今後の貸し出しスケジュールを立てやすいことが挙げられます。

そんな定期借地制度には、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3種類あります。

どのような契約内容で貸すかで土地の運用方法も大きく異なるので、内容をしっかり確認して契約を進めるようにしましょう。では、それぞれの特徴は以下のとおりです。

一般定期借地権について

まず1つめは「一般定期借地権」。一般定期借地権は、契約した日から50年以上に渡って借りられる権利のことです。

また駐車場やアパート経営など利用目的に制限がなく住居や事業などあらゆる目的で土地を利用できるのが特徴。

ただし、定期借地制度の通り土地を借りた側の意思で契約の更新や延長などは一切することはできません。

一般定期借地権は50年以上の期間を与えられます。こんな長期の契約になると次の世代に渡って借りられますが、期限が来ると自然に権利が消滅することになります。

また、契約期限が終了するとは土地を更地に戻してから地主に戻す必要があるので注意しましょう。

さらに、一般定期借地権による契約はきちんと書面で交わさなければいけない決まりがあります。

書面ではなく口頭で契約を交わしたときは、契約そのものが無効になってしまいます。

一般定期借地権を契約したい場合は、口頭での契約は交わさないようにしましょう。

事業用定期借地権について

2つめは、事業用定期借地権になります。住居用として使えない土地の場合に適用される契約で短期間だけ貸すときに用いられます。

たとえば、コンビニやファミレス、工場などを目的に貸すことが一般的です。そのため、住居用に使われることはほとんどありません。

事業用定期借地権の期間は、10年以上50年未満でこの間で自由に選ぶことが可能です。

どのように運営していいか分からない土地も貸し出すことで利益を得られます。次の世代に受け渡したい時などは事業用定期借地権で短期的に貸し出すのがおすすめ。

ただしコンビニやファミレスなどは10年以上継続的に運営されることが多いので、どれだけの期間運営したいのか検討してから契約期間を決めることが必要です。

一度契約すると期間は貸す方が了承しない限り延長されないので、十分に注意しましょう。

また、契約が終了すると借りた土地は更地にして貸主に返却しなければいけません。土地の上に建てたコンビニやファミレスなども全て解体しなければいけないので、注意する必要があります。

建物譲渡特約付借地権について

3つめの建物譲渡特約付借地権は、建物譲渡特約付借地権とは契約期間が終了したときに土地の上に建てた建物を地主に売却する権利のことです。

土地を借りてアパートやマンションを経営をしても建物ごと地主に所有権が移ります。

建物譲渡特約付借地権における契約期間は、最大30年で更新は一切することはできません。

建物の所有権を移行する場合は、貸主が建物を購入する必要があります。また建物譲渡特約付借地権は、口頭による契約は認められておらず公正証書のみの契約になるので注意しましょう。

土地を借地にするメリット・デメリット

土地を借地するメリット	土地を借地するデメリット
安定した収益を得られる	貸した側の都合で返却できない
費用を負担する必要がない	賃貸経営より収入が低くなる
税金を安く抑えられる	契約方法によっては永久的に戻ってこない

購入した土地は、アパートやマンションを建てたり駐車場として運営したりすることができます。

ただ、地主が土地を貸すことで得られるメリットがあるのも事実です。そこで、土地を借地にするメリットやデメリットについて解説します。

土地を借地にするメリット

まず1つめは、使用していない土地を貸すことで安定した収益を得られることです。

当たり前のことですが、何の目的もなくただ保有しているだけでは得るものはありません。

せっかく購入した土地に建物を建てて自ら住むのが一番ですが、中には代々土地を受け継いで使い道がなくただ所有しているだけの人も少なくありません。

それなら、土地を貸して収入を得るほうがプラスなのです。アパートやマンション経営を考える人も多いですが、賃貸経営はやはり空室のリスクに悩まされる人も多いです。

土地を借地にすれば、空室のリスクに悩まされず有効的に活用できるのも大きなメリット。また土地は期間を決めて契約するので、その間は収入が保証されることも魅力でしょう。

2つめは、土地を貸すときに地主に費用の負担がかからないことです。基本的に土地の利用に制限がかかることはありません。

建物を建てたり駐車場を作ったりなど、借りた側が自由に運営方法を決められます。ただし、土地の上に立てる建物はすべて借主の負担なので、貸主は初期費用や維持管理費などのコストが発生することはありません。

土地をアパートやマンションなど賃貸経営をすると毎月賃貸料の収入を得られますが、建物を立てる費用や維持費などが発生します。

また賃貸経営には空室のリスクがあるので、初心者であれば運営が軌道に乗るまではある程度時間がかかるはずです。

諸々の費用を考えると、土地を貸し出したほうが得られるメリットが多いのです。

3つめは、住宅用として土地を貸し出した場合、税金が安くなることが挙げられます。

なぜなら、住宅用に貸し出した土地は、小規模住宅用地の特例によって固定資産税や都市計画税が軽減されるからです。

土地は保有するだけでも固定資産税や都市計画税が発生するので、毎月一定の金額の支払いが義務付けられているのです。

何の目的もなく保有しているだけの土地に対して税金を支払い続けるのは負担が大きいです。

今後も土地を活用する予定がないなら、一層のこと他の人に貸し出してしまったほうが税金が安くなるだけでなく毎月の収入も得られるようになります。

親から代々受け継がれる土地は固定資産税や都市計画税の支払いも受け継ぐことになります。今後のことを踏まえるなら、早めに借地にするほうが最適でしょう。

土地を借地にするデメリット

数多くのメリットがある一方で、デメリットがあることも事実です。

ここでは、土地を借地にするデメリットについて解説していきます。

後で後悔しないためにもデメリットを踏まえた上で土地を貸し出すか検討しましょう。

まず1つめは、長期契約になることです。

ただし、契約期間は地主の都合で権利を戻すことはできません。契約期間が終わるまで、自由に使うことができなくなるのです。

もし借りた人が土地にアパートやマンションを建てて賃貸経営が上手くいったとしても権利を取り戻せません。

将来的に土地を活用する予定がないなら、貸すメリットは多いでしょう。しかし賃貸運営を今後する可能性がある場合は、じっくり検討するのが望ましいです。

定期借地制度は貸し出した側に有利な条件が提示されていますが、それでも契約期間中に契約は解除できません。契約期間も十分に踏まえて検討しましょう。

2つめは、賃貸経営より収入が低くなることです。あくまで土地を貸すだけなので、土地の賃貸料のみ支払われることになります。

借りた側が建てたアパートやマンション経営で得られたすべての収益は借りた方のものです。また、固定資産税や都市計画税は賃借人の負担になるので、得られる収益はほんの僅かになることもあります。

どれだけ収益を得られるのか踏まえて土地を借地にするか検討する必要があるでしょう。

ただし、アパートやマンションの賃貸運営はうまく行けば高い収益も見込めますが、一方でリスクがあることも事実です。

大金を支払って建物を建てたにも関わらず空室が目立つようでは初期にかけた費用も取り戻すことはできません。

アパートやマンションなどの賃貸運営に慣れている人であれば、土地を借地にするよりも自分で運営したほうがメリットが多いこともあります。

逆に賃貸運営に慣れていない人であれば、高い収益は見込めませんが安定的に収入を得られる土地貸し出しのほうがメリットがあるといえるでしょう。

3つめは、契約方法によっては半永久的に貸し出した土地が戻ってこない可能性があります。

特に、今後アパートやマンションなどの賃貸運営を行おうと考えている人は十分に注意しなければいけません。

契約方法には、普通借地と定期借地があります。定期借地は、全段落でも話した通り期間に区切りを付けて貸す方法のこと。

普通借地は、30年以上にわたり土地を貸す制度のことです。

もし借りた側が更新を要求してきた場合は、1回目が20年、2回目以降は10年ごとに更新することになります。

そして、普通借地制度の最大の特徴は貸主に有利な契約内容になっていることです。

たとえば、土地を借りた側が更新を要求した場合、貸し出した側は正当な理由がない限り更新を却下することはできません。

そのため、土地を借りた方が契約期間に合わせて更新を要求した場合は、自分の土地であっても半永久的に戻らない可能性があるのです。

人に土地を貸し出している間は土地代の収益が見込めますが、将来的に賃貸運営を考えている人は注意しなければいけません。貸主には不利な内容になっているので注意が必要です。

借地料ってなに？相場目安を調べる方法はある？

土地を借地にする際、借主から毎月借地料を受け取れます。

ただ、土地の環境や利用目的によって借地料が異なるのが現状です。

相場を間違えると利益どころかマイナスになることもあるため、価格設定には十分に注意しなければいけません。

ここからは、賃借料の相場を調べる方法を紹介します。土地を貸し出す際の注意点にも触れているので、契約に進める前にしっかり確認しましょう。

賃借料とは

賃借料とは、借主から毎月支払われる使用料です。

借地にする場合は、まず賃借料を決めなければいけません。

土地を借地にしても所有権は貸主にあるので、借主は契約の内容通りに使用することが必要になるのです。このように自由に土地を支える権利を「借地権」といいます。

土地を貸し出す代わりに、借りる側は賃借料を貸し出し側に支払います。

この賃借料は法律で決められているわけではないので、お互いの相談のもと金額を決定するのが一般的です。ただ、まず土地を貸し出す側が金額を提示することになるため賃借料の相場を理解しましょう。

そして、賃借料を決めるにあたり理解しておくべきことは金額はさまざまな要因で変動するということです。

たとえば、土地があるエリアや土地の種類、活用方法によって異なります。時代の流れで土地のエリア周辺が活性化することもあるので、相場が一気に高騰することもあるのです。

そのため、相場は日々変化していることを念頭に置きつつ金額を決めましょう。

賃借料の目安相場と計算方法

賃借料を決める際の判断材料として、固定資産税の2倍から4倍を基準に考える方法があります。

固定資産税をしっかり意識しておくことで、土地を貸し出す側が損をすることはありません。

また、固定資産税だけでなく、土地の状態や周辺環境も考慮することでより高い費用を請求できます。

高い収益を見込むならより高い費用を設定することも可能です。

ただ、賃借料の金額をあまりに高く設定すると簡単に土地の借り手が現れない可能性もあります。

自分で判断するのが難しいならプロに相談するのが望ましいでしょう。

ちなみに、固定資産税は、市役所で手に入れられる固定資産税評価証明書で確認できます。

固定資産税評価証明書とは、固定資産税の金額を決める材料になるものです。

固定資産税評価証明書は公的な書類なので、土地を貸し出す側に賃借料を提示すれば金額の交渉も進めやすくなるでしょう。

2つめは、路線価格から算出する方法です。

路線価格とは、土地にかかる税金を計算する基準になる価格のことを指します。

路線価格は、国税庁から毎年公表されており、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類が存在します。

	相続税路線価	固定資産税路線価
用途	相続税・贈与税	固定資産税・都市計画税・登録免許税
調査団体	国税庁	市区町村
評価時期	毎年1月1日	3年に一度
金額	公示地価の80%	公示地価の70%

そして、路線価格から更地の費用を算出します。賃借料の相場は更地の費用の1.5%から3%でえ設定するのが一般的です。

更地の費用を算出するために路線価格は、国税庁のホームページに発表されているので事前に確認しておきましょう。

また路線価格は地代や利便性が高いエリアは、路線価格も高くなる傾向があります。

古い情報で費用を検討すると、大幅に安い費用に設定して損してしまう可能性もあるのです。

露地価格を確認するときは、まず最新情報を入手してその情報をもとに算出することが大切です。

路線価格は国税庁が発表する価値価格なので、土地を借りる人と交渉するときにも役立つでしょう。

3つめは、賃貸事例比較法から算出する方法です。

賃貸事例比較法とは、実際の事例から似た案件を探し出して賃借料を決める方法で、相場を知りながら金額を設定することができます。

しかし、不動産が発表する賃貸事例比較法は地域の賃料情報やデータを参考にしているので情報量が少なく、相場より低く金額を設定してしまうこともあるのです。

初めて賃借料を算出する人は判断が難しい場合もあります。自分で判断するのが難しい場合は不動産会社に相談するのがおすすめです。

より確実な情報を得られるだけでなく、土地を貸す側にも納得のいく説明ができるはずです。無料で相談に乗ってくれる不動産会社も多く存在します。

費用を抑えたいなら無料相談を提供する不動産会社を選びましょう。

4つめは、不動産会社に査定してもらう方法があります。

土地の賃借料は、周辺状況や事象によって価格は大幅に変動することも珍しくありません。

もちろん自分でも最新情報を調べられますが、古い情報を得ると判断を間違えてしまうこともあるのです。一度賃借料を決めるとその後変更できないので、この時点でのミスは後に大きく響くでしょう。

賃借料を決めるときに不安を感じるなら、不動産会社に査定してもらうのが一番です。

また、一社だけでなく複数の不動産会社に依頼して査定してもらうのが望ましいでしょう。

なぜなら、不動産会社によって査定額も大きく異なってくるからです。最も利益を得られる方法を選ぶためにも、複数の不動産会社に相談してプロの目で診断してもらいましょう。

自分が調べた結果とは大きく異なる答えが見つかるかもしれません。

信頼できる不動産業者の選び方

そんな人におすすめなのが、専門知識を持つ不動産業者に相談することです。不動産業者などプロに相談することで、自分では得られなかった最新情報も得られる可能性があります。

ここからは賃借料を決める方法を見ていきましょう。

他の業種と連携する不動産鑑定業者を選ぶこと

まず1つめは、他の業種と連携する不動産鑑定業者を選ぶことになります。不動産鑑定業者は、その名の通り不動産関連における業務をする業者です。

しかし、なかには不動産の鑑定をあまり積極的に行っていない業者も存在するのです。そんな不動産鑑定業者に依頼すると、適正な金額を判断できなケースもあるかもしれません。

場合によっては土地を貸し出す側が大きく損をすることもあるのです。そのため、不動産鑑定業者の実績を確認することはもちろん、土地活用を得意とする業者との連携があるか確認することも重要なポイントです。

他の業者との連携があれば、業者自体に実績がなくても適正な金額を打ち出すことができます。

ちなみに、不動産鑑定業者の実績で判断する場合は、実務経験が5年以上あり、過去5年間における実績が100件以上ある業者を選びましいでしょう。この基準で不動産鑑定業者を選べば、大きく間違えることはありません。

特に初めて依頼する人は分からないことも多いので、経験が少ない不動産鑑定会社を選ばないように注意しましょう。

土地の周辺状況に詳しい不動産鑑定会社を選ぶこと

2つめは、土地の周辺状況に詳しい不動産鑑定会社を選ぶことです。なぜなら土地の相場は周辺環境の変動で大きく変わることも珍しくありません。

近くに商業施設などが建設されるだけで、居住地としての魅力が増し住宅の建築を希望する人が増える可能性もあります。

このような最新情報は、周辺地域に詳しい不動産鑑定業者だからこそ得られることも多いです。良質な不動産鑑定業者を選ぶ上で重要な判断材料になるはずです。

不動産を鑑定してくれる担当者との相性

3つめは、不動産を鑑定してくれる担当者との相性です。

たとえ経験豊富で高い知識を備える人であっても相性が悪ければ、コミュニケーション不足に陥り何か大きな問題に発展する可能性もあります。

土地を貸し出してしまえば頻繁に会わなくなりますが、基本的に契約期間が長いため担当者と長期的な関わりを持つことになるでしょう。

実績ももちろん重要ですが、そもそも担当者との相性が悪いと快適に契約を進められなくなるかもしれません。

相談や見積もりは無料で提供する業者も多いので、まずは複数の不動産鑑定業者に相談してみるのがおすすめです。直接話すことで人となりも分りますし、自分と相性が良いのかも見えてくるでしょう。

初めて不動産鑑定業者に依頼する人は、その場の空気に流されて1者目で依頼を決断してしまうこともあります。

ただし、ここは後で後悔しないために断る勇気を持ちましょう。

もし自分一人だとその場の空気に流される心配があるなら、家族や友達に付き添ってもらうのも一つの方法です。良いストッパーになって、あなたの行動を抑制してくれるでしょう。

土地を貸し出す時に注意すべきこと

次は、土地を貸し出すときに注意すべきことを解説します。

借りた側の土地の使い方によっては法律に触れることもあるので、貸すときに伝えられるように準備しておきましょう。

用途地域に注意しよう

まず1つめは、用途地域です。

用途地域とは、地域の混在を防ぐために計画的に利用目的を区別するエリアのことを指します。

用途地域に該当する土地では建てられる建物の種類やサイズに制限があるので、土地を活用するときには十分に注意しなければいけません。

そんな用途地域は13種類存在しますが住居系・商業系・工業系に分かれます。

用途地域の種類	特徴
住居系	商業施設の建設には制限がかかる
商業系	商業施設など大規模な建設もできる
工業系	住宅を建てることはできない

住居系とは、住みやすい街づくりを作るための用途地域で人が住むための住宅を建設することができますが、商業施設などを建築することはできません。

商業系は、店舗やオフィスなど大規模な建物を建てられるのが特徴。

一方で人が住む住宅も建てられますが、周辺地域に商業施設が多く集まる地域なので住宅を建てると快適な環境が得られないかもしれないエリアだといえます。

工業系は、その名の通り倉庫や工場を建てられる地域のことです。ただ一方で、宿泊施設や住宅を建てられないので注意しなければいけません。

この地域内に土地がある場合は、利用目的に制限があるので貸し出すときにしっかり説明することが望ましいです。もし違反した場合は、土地の所有者自らの責任で修復しなければいけません。

せっかく建物を建てても使用できないとなると、最終的に借りる側に損する形になります。また場合によっては罰金を支払わなければいけないこともあるので、十分に注意しましょう。

特に土地を借りる側の人は用途地域について知らない人も多いので、利用目的と聞いてどのように使用するのか確認しておくのが望ましいでしょう。

土地を貸し出す期間に注意しよう

2つめは、土地を貸し出す期間です。

契約内容にもよりますが、長ければ30年以上超える賃貸契約を結ぶこともあります。このように長期的な賃貸になると、当たり前のことですが、この間は土地の所有者が自由に使用することはできません。

そのため、土地を貸し出すときは自由に使えないことをしっかり理解する必要があります。

もし契約期間中にアパートやマンションを建てて賃貸運営をしようと思っても、正当な理由がない限り契約を解消することはできません。

また普通借地の場合は、借りる側が更新を希望した場合は基本的に受けることが必要です。一般定期借地だと50年以上の期間で契約を結ぶこともあるので、期間中は使用できません。

今後土地を活用する予定がないなら、貸し出したほうが収益も得られてプラスに働くことが多いです。

ただアパートやマンションの賃貸運営や駐車場を運営しようか検討中の人は、土地を貸し出してしまうと後で後悔する可能性もあります。

家族でしっかり話し合って土地を貸し出すか十分に検討する必要があるでしょう。

賃借料が変動する場合に注意しよう

3つめは、土地を貸し出しても賃借料が変動する場合があるということです。

下記の借地借家法のとおり、土地代の変動が見られたときは契約条件の内容にかかわらず土地を借りた側に借地料の増減を請求することができるのです。

土地の周囲の環境が良くなり、土地代の相場価格が上昇しているにもかかわらずそのままの状態にしていると貸し出した側が損をする可能性があります。

正当な理由があれば、土地を借りた側も納得してくれるのでスムーズに賃借料を変更できる場合も多いです。

賃借料が上げられれば収益もその分上がるので、土地を貸し出した側に得られる効果が高いのが特徴。

土地を貸し出したからといってそのまま放置せずに、近隣相場における最新情報を常に確認しておくことが望ましいです。

賃借料の増減は、土地を貸し出した側と借りた側両方から申し出ることができます。お互いの合意が得られたら賃借料の変更が可能です。

ただし、合意が得られない場合は裁判所で調停を行うことになります。裁判所で認められれば、意思表示をした時点から金額が適用されることになります。

一方で、意思表示した以前の増額は請求することができないので注意しましょう。

「土地に対する租税その他の公課の増減により土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる」（借地借家法11条1項）

まとめ

保有する土地を貸し出す場合、賃借料を決めることが必要です。賃借料は法律上で明確に定められているわけではありません。

お互いの合意のもと決めることが可能ですが、土地を貸し出す側は固定資産税などの税金を収めなければいけません。

その点もしっかり考慮しなければ収益を得られているにもかかわらす、結果的にマイナスになる可能性があるのです。

また借りる側の了承も得なければいけないので、周辺状況や相場状況を確認して適正な金額を打ち出す必要があります。

もし自分で判断することが難しい場合は、豊富な実績と専門的な知識を持つ不動産会社に相談するのが望ましいでしょう。

無料で相談を受け付けてくれる業者も多いので、話を聞いてもらうだけでも有益な情報を得られるはずです。