最近、戸建住宅を売却してマンションを購入する住み替えが増えています。
マンションのメリットとしては管理人が在籍しているので、家のメンテナンスが不要な点と集合住宅で、何かの災害時には安心できることが多いなどあげられます。
そのため戸建てを売却してマンションに移り変わるのですが、注意点として家を売るには費用もそれなりにかかります。
失敗しない住み替えのためにも、戸建売却の際に必要な費用と、賢いマンション購入術を学びましょう。
目次
戸建てを売却しようとする際に知っておきたい費用や相場
今両親が自宅の戸建てを売ることを考えていますが、その場合、売主も費用負担があるというのは本当ですか？
その通り、戸建売却にはどうしても支払うべき必要経費があります。費用の名目の他、支払う時期や金額の相場についても知っておきましょう。
戸建売却の費用にはこんな項目がある
戸建売却の際に売主が負担する費用には、必ず発生するものと、状況に応じて要るものとがあります。
査定額と比較し利益がどのくらいあるか、必要経費として考えられるかを整理してみましょう。
必ず、またはほぼ必ず発生するもの
不動産売却で必ず発生する費用は、主に以下の5つがあります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消登記費用
- 住所変更登記費用
- 各種税金
必要に応じて発生するもの
また、売却する前に必要な措置がある場合、それに応じた費用が発生する場合もあります。
多く見られるものは主に以下の4つです。
- 測量費用
- 廃棄物の処理費用
- 引っ越し費用
- ハウスクリーニング費用
不動産の売買にはこんなに経費がかかるなんて驚きですね。
そうですね。特に必ずかかってくる費用については、専門用語なのでなじみが薄いかもしれません。ところで、それぞれの諸費用がいくらくらいかかるか気になりませんか？
各費用の相場平均
確かにとても気になります。だって、もし安い値段でしか売れなかったらむしろ赤字なんてこともあるのかと、、、。
いえいえ、そんなことは滅多にありませんから心配ご無用です。では、実際にどのくらいの金額になるのか、いよいよ迫ってみましょう。
上記で挙げた費用の計算方法と内容、そして相場についても知っておきましょう。
必須費用の計算方法
各費用項目の計算式や相場は以下の通りです。
相場については変動する可能性も十分あります。
仲介手数料
仲介手数料とは、売買取引が成立した時に不動産会社に支払う成功報酬のことです。
仲介手数料の出し方は以下の計算式より出せます。（400万円を超える場合）
（売買価格×3％＋60,000円）＋消費税
なお、この金額は上限額であり、これより高くなることは原則ありません。
また交渉次第では安くすることも可能な場合もあります。
印紙税
印紙税とは、売却金額を契約書に載せるために必要で、いわゆる収入印紙と呼ばれる切手状の小さな用紙のことです。
不動産取引に多い金額では、
- 500万～1,000万以下：10,000円
- 1,000万を超え5,000万以下：20,000円
- 5,000万を超え1億以下：60,000円
です。
抵当権抹消登記費用
購入時に銀行で組んだ住宅ローンに対して、支払い不能になった時に土地や住宅を差し押さえたり転売する権利が持たれることを抵当権と言います。
別の呼び方では担保とも言われますが、この方がイメージがつきやすいでしょう。
抵当権は売却するとともに消滅し、そのための抹消手続きは売主が必ず行います。
なお、ローンを完済していても抹消手続きは必要なので注意しましょう。
計算方法は土地一筆につき1,000円で、土地と住宅があれば2筆分で2,000円です。
住所変更登記費用
住み替えなどで住所を変更する場合も登記の変更が必要、その手続きも売主が行います。
その金額は抵当権と同様、一筆1,000円です。
各種税金
不動産を売却し、諸経費を引いた金額が一定以上を超えた場合は確定申告を行わなければなりません。
売却した翌年の2月15日から3月15日までの間に、最寄りの税務署に提出します
任意費用の計算式や料金相場
次に挙げる項目はいずれも必要があれば発生する、任意費用です。
いざ売却取引を行う際、これらの費用の必要有無を明確にしておくと、余計なお金を使わなくて済みます。また、名目によっては値引きできるものもあります。
測量費用
戸建売却の多くが土地付きで行われますが、その際に必要になってくるのが、土地の境界線の明示義務です。
土地の境界線をはっきり定めていないと隣家とトラブルになったりするので、売主にはそれを公開する義務が課されています。
しかし図面と実際の境界線が異なっていることもあるので、その場合は原則、測量し直しとなります。
測量方法は現状測量図面と確定測量図面の2種類があり、より正確を期すなら確定測量図面があると望ましいでしょう。
再度測定する場合、一般的な住宅の広さ100坪以下までであれば600,000円～800,000円くらいが相場です。
廃棄物の処理費用
売却時に不要となる家財道具や家電製品の廃棄は売主が処分しなければなりません。その場合の依頼先は不用品回収業者です。
相場は2トントラック1台で25,000円～40,000円くらいです。
引っ越し費用
引っ越しを伴う場合は引っ越しの費用もかかります。
料金の相場は時期や移動距離によって大きく異なり、一般的に引っ越しの多くなる3月くらいになると高くなる傾向があります。
また移動距離によっても変わり、距離が長くなるほど費用も高くなります。
戸建住宅に多い３LDKの場合、隣の市町村で65,000円～、500㎞を超える場合で250,000円～となります。
４LDKになると、平均でさらに30,000円ほどプラスになります。
ハウスクリーニング費用
内覧のために水回りやキッチンをハウスクリーニングする人もいます。
その場合の相場は、浴室全体で25,000円～、キッチン周りで15,000円～くらいが平均です。
家を売るのって、色んなところでお金が出ていくんですね。
そうですね。売却の際にはなるべくきれいにしておくことが望ましいですが、これらの諸費用は節約可能な余地があります。工夫してうまく費用を減らしたいですね。
仲介手数料や契約期間
戸建売却でかかる費用の中、最もウェイトを占めるのが仲介手数料ですね。
そうです。この仲介手数料については色々説明が必要な部分があるので、もう少し掘り下げてみましょう。
仲介手数料とは？
仲介手数料とは、不動産の売買業務や売主と買主の仲介する不動産会社に対して、売買契約が締結し、引き渡される時に支払う報酬です。
売却の他、賃貸でも広く用いられていますが、厳密に言えば、仲介手数料の支払いは法律で特に義務付けられていません。
しかし多くの不動産会社にとって仲介手数料は大切な売り上げにもなり、また不動産会社の本来の業務としての根幹をなすと言ってもいいでしょう。
そんな中、今ネットや店頭に仲介手数料無料を謳う業者が少しずつですが増えています。
確かに、支払う費用が少ないに越したことはないので、思わず飛びついてしまいたくなる話です。
しかし仲介手数料無料を売りにしている会社は、実は以下の方法で売上を出していることも想定されます。
物件金額に上乗せされている
不動産会社の多くは、売主と買主の両方から仲介手数料を受ける取引方法を取り、これを両手取引と呼ばれています。
双方から収入があるので会社にとってはまさにメリットなので、積極的に推進されています。
一方、片方からしか取らない場合は片手取引と呼ばれ、その多くは売主から支払われますます。
ところが両手取引でありながらも、仲介手数料は売主からしか取らず、買主からは取らない代わりに金額を上乗せされた物件を販売するという手法を巧妙に使う手口があります。
何も知らない買主は、あの店は仲介手数料を取らないと情報を拡散し、店のPRにもつながるので、大変うまいやり方と言えます。
別の名目での手数料
仲介手数料という言葉を出すと、抵抗感を示す人もいることから、査定の段階までの初期にはその言葉を出さずに、契約時に別の名目での手数料を請求される可能性もあります。
もちろん、仲介手数料無料の業者の全てが悪いということはありません。
しかしこのような会社と取引するにはある程度の知識を持ち、十分な注意が必要です。
不動産取引ではただほど高いものはない、と言ってもいいですね。
その通りです。しかも仲介手数料があると会社もがんばって販売活動をしてくれる可能性が高くなるので、結果的には早く確実に売却できることにもつながりますね。
契約期間と媒介契約について
ところで、価格査定が終わってから買い手が決まって契約成立するまでってどのくらいの期間なのでしょうか。
とても気になりますね。不動産会社に仲介を依頼する契約のことを媒介契約と言いますが、その契約期間は期限付きです。
査定額がある程度決まって仲介を依頼する場合、不動産会社とは媒介契約を結びます。
媒介契約には専任媒介（または専任専属媒介）と一般媒介という2種類があります。
専任媒介とは1社のみに仲介を依頼する契約方法で、一般媒介とは複数の会社に依頼できる方法です。
いずれの契約方式にも、契約期間は3ヶ月以内と決まっています。
つまり、戸建売買が成立する期間が、だいたい3か月程度とみてよろしいでしょう。
万が一期間内に売れなかったりする場合があると、他の業者に契約を変えたり、また同じ会社と引き続き更新することもできます。
どちらの場合でも手続きが必要で、自動更新には通常ならないので注意しましょう。
なお、ここで専任媒介と一般媒介のメリットとデメリットについても整理してみましょう。
専任媒介のメリットとデメリット
- 専門に任されていることから不動産会社が熱心に販売してくれる
- 販売状況の報告頻度がまめ（専任の場合で14日に1回、専属専任の場合で7日に1回）
- 1社しか依頼できないので、契約期間中に気が変わっても他の会社に移せない
一般媒介のメリットとデメリット
- 複数の業者が販売活動をするので成約が早い
- 競争があるので人気エリアにある物件売却に有利
- 成約できないと仲介手数料が取れない（つまり売り上げゼロ）リスクがあるため、販売活動に消極的な業者もある
専任媒介がおすすめされる？なぜ？
2種類の媒介契約のうち、どちらがおすすめなのか？と聞かれると、圧倒的に多くの情報サイトで専任媒介がおすすめされています。
その理由とは、メリットの部分にもあるように、販売活動に積極的になってくれる可能性が高いからです。
専任媒介は1社としか結べないため、依頼された会社としても売り上げを得る（つまり仲介手数料を受け取る）ために、依頼物件を成約させるためにあの手この手で戦略を立てます。
それがたとえ人気エリアでなくとも、広くない戸建てであっても、何とか買ってもらえるようともに頑張ってくれます。
一般家庭の人が依頼する不動産物件の多くは、人気エリアにあって広くて使い勝手が良くて、という条件が揃っているとは限りません。
全ての会社がこれは絶対に売りたいとまで思わせるような物件は、事実上それほどありません。
ところが一般媒介で複数の業者が参入すると、1つの会社に成約を持って行かれると他の会社の取り分はなし、つまり事実上のただ働きとなってしまうのです。
専任媒介ではそうしたリスクを抑えられる点で、会社側にも売主側にも利点があります。
媒介契約って大切なんですね。
そうですよ。媒介契約の時点ではお金は発生しませんが、家が売れた後に不動産会社には大変お世話になります。比較は数多く、任せるのは1つだけにするのが最適だと言えます。
税金関係や確定申告
そういえば、自宅を売却して利益があった時は確定申告をしなければならないと聞きましたが本当ですか？
その通りです。不動産を売って利益が出た場合、通常の給与所得とは別に所得を得たと考えます。所得があるということは当然税金がかかってきますね。これを分離課税とも言います。
戸建売却の確定申告の手順
戸建住宅などの不動産物件を売却し、一定額以上の利益があった場合は確定申告を行わなければなりません。
これを譲渡所得といい、所得税、住民税がそれぞれ課税されます。
譲渡所得の計算方法は、売却価格から購入時の価格と売却手続き時に発生した費用をそれぞれ引いた額
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
で表されます。
さらに、売却した物件があった年の1月1日を基準にさかのぼり、所有期間が5年以下、5年超10年以下、10年超で税率がそれぞれ39.63％、20.315％、14.21％と異なります。
この差額がプラスの場合は譲渡益が生じるので課税対象に、マイナスの場合は損失となります。
損失の場合は確定申告は特に必要ありませんが、額が大きい場合には税金が還付される場合もあるので注意しましょう。
ひえー、何だか難しそうですね。でもやらないといけないから仕方ないですけど・・・。
まあまあ落ち着いてください。確定申告も必要書類をそろえ、きちんとした手順を踏めばそれほど大変なことでもありませんよ。慌てず、順を追って解説していきましょう。
1.申告するタイミング
確定申告のタイミングは毎年2月15日から3月15日までの1か月間、不動産売却の場合は売却益（または売却損）を得た翌年の該当期間内に申告します。
2.どこへ申告する？
申告先は居住している地域の所轄の税務署です。
書類をそろえて窓口に持参する、または最近では国税庁のインターネットサービス【e-Tax】から行う人も増えています。
e-Taxのメリットは24時間受け付けている点と、源泉徴収票などが省略できる点、さらに混雑する窓口での待ち時間がなくなる時短になる点と、忙しい人には最適です
また万が一売却損が出て減税で還付される場合は、最大で3週間程度速く還付金が振り込まれるなど、大変大きな利点もあります。
平日の日中に仕事があって動けない会社員の人の場合はe-Taxの利用がおすすめ、ただし利用登録にはマイナンバーが必要なので事前に必ず入手しましょう。
3.必要書類
いよいよ来ましたね、必要書類。どうせあれこれ用意することは覚悟していますが・・・。
それが、必ずしもそうとは言えないんですよ。なぜなら、自分で入手するものと、取得時・売却時に不動産会社から受け取っているものがあるからです。
確定申告の時に用意する書類の点数は全部で10点、しかしその中にはすでに受け取っているものがあるので探し出してみましょう。
自分で入手するもの
自分で入手する書類は以下の3つ、入手先もまとめました。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書の用紙（申告書B ・申告書第三表/分離課税用） | 税務署 |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表と計算明細書） | 税務署 |
| 戸籍の附票（売却後2ヵ月経過後にされたもの） | 売却した不動産がある市区町村 |
| 売却した土地、建物の全部事項証明書 | 不動産登記簿の内容を証明する書面、所有権の移転や抵当権の抹消など、登記に関する全ての履歴が記載されています |
既に入手済みのもの
実は必要書類の中には、既に持っているものがあります。
いつもらっているかのタイミングも合わせ、なるべく早めに見つけ出しておきましょう。
特に売却手続きをした時など、比較的最近のものは必ず保管を忘れないように気を付けましょう。
| 書類名 | 入手時期 |
|---|---|
| 売買契約書（写し） | 不動産の購入時 |
| 登記など諸費用の領収書（写し） | 不動産の購入時、その他にもかかった費用があり領収書が残っている場合はできるだけあるほうが望ましいです |
| 売買契約書（写し） | 不動産の売却時 |
| 仲介手数料、その他測量費等の費用の領収書（写し） | 不動産の売却時、かかった費用のものはできるだけ多くあるほうが望ましいです |
所得税の納税の期限と支払い方法
申告が終わると納税額が決定し、その金額を期限内に収める決まりとなっています。
なお令和2年6月現在の最新データでは、令和元年度分の納税期限は令和2年4月16日木曜日でした（ただしこの年は新型コロナウイルスの流行で異例の措置が取られたため、実際の期限は後ろ倒しされました）。
支払い方法については以下の5つから選べます。
- 預貯金口座からの振り替え（事前に口座振替の依頼書が必要）
- インターネットでの電子納税（インターネットバンキングまたは預貯金口座からのダイレクト納付。ダイレクト納付の場合は事前の届出書が必要）
- クレジットカード
- コンビニエンスストア
- 現金（納付書添付）
住民税の納税の期限と支払い方法
住民税については各市区町村の管轄となり、確定申告後に別途納付書が郵送されます。
6，8，10、翌年1月と4期に分けて、または一括納付も可能です。
給与所得者は特別徴収を選択すると給与天引きも可能です。
確定申告も、手順を踏めばそれほど大変というほどでもありませんね。
そうです。給与所得者にはなじみが薄いのですが、不動産売却の他にも確定申告するシーンは数回出てくることもあるから、知っておくに越したことはありませんよ。
戸建を売ってマンションを買う人が増えている？
ところで先生、最近では戸建を売ってマンションを購入するという人が増えていると聞いたのですが本当ですか？実は私の実家もなのですが・・・。
大変いい質問ですね。確かに、最近のマンション購入にはそうした流れがあることも事実です。でもなぜ、広い戸建を手放してあえてマンション購入を検討するのでしょうか。
戸建からマンションへ住み替える理由
ここ数年の間、マンションの販売戸数は右肩上がりで売買取引も盛んにおこなわれています。
その目的は長引く低金利政策下での投資先の他、シニア世代を中心とした都心移住が増えていることも一因です。
なぜ庭付きの大きな広い戸建から、あえて都心のマンションに移り住むのでしょうか。
背景にあるものとしては、子供が独立し広い家に住む必要性を感じなくな
った点にあります。
今シニア世代の人たちが現役だったころはマイホームを持つのが当たり前、また空前の好景気ということも重なり、より大きな家に住むことが一種のステイタスでもありました。
さらに子育て環境を考えると都心よりも郊外の方が環境が良く、また広い家を持つことができました。
しかしリタイア後は通勤の必要もなくなり、子供たちが独立すると広いスペースはもはや少し寂しく感じてしまいます。
さらに長引く不景気や少子化で郊外の活気がなくなり、商店が閉鎖したり病院が閉院したり利便性が失われつつあります。
自分たちの健康のことも考えると、公共の交通の便が良く、病院や生活に必要な買い物ができる店が集中する都心に魅力を感じていきました。
こうした時代の移り変わりの中で、戸建てからマンションへの住み替えが増えてきたと考えられています。
戸建からマンションへの住み替えメリットと注意点とは
なるほど、時代の流れという理由とは、確かに、考え方としては合理的ですね。それにしても戸建てからマンションに住むことってかなり大きな変化だと思うのですが・・・。
その通りですね、戸建てとマンションでは住空間に大きな違いがあり、それゆえのメリットがある反面、注意点もあるのでよく考えましょう。
戸建住宅とマンションでは住環境が大きく異なり、その特徴からメリットもデメリットもあります。
マンション住まいのメリット
マンションに住むメリットとして挙げられる点は、以下の通りです。
- ワンフロアーで段差が少ないバリアフリー仕様
- オートロック付きでセキュリティーが充実している
- 室内の温度が保てる
- ゴミ出しが楽
- 庭や外壁などの維持管理をしなくて済む
マンション住まいのデメリット
便利で快適なマンション住まいですが、戸建て住まいにはない注意点もあります。
- 隣室や階下に音の配慮が必要、または階上からの音が気になることがある
- 管理組合がありルールが厳密
- 自分で維持管理しない分、費用が取られる
- 駐車場が離れている、毎月費用がかかる
- 収納スペースが少なく、共有部分を自由に使えない
上記はいずれも戸建住宅にはほとんどない現象なので、特に初めてのマンション住まいを考えている場合は十分注意しましょう。
できるだけ損をしない住み替え術とは？
マンションも色々大変ですが、やはり便利な点は大きいですね。それにしても、またローンを組んで大きな買い物をするなら、できるだけ損失は抑えたいですね。
そのためには、マンション購入の費用を知ること、そして戸建住宅を高く売る方法というものを考えてみよう。
マンション購入にかかる費用
まず、マンションの購入にかかる費用を中古、新築ともに見てみましょう。
販売価格以外にどんなものがあるのでしょうか、一例を挙げてみます。
物件ごとに微小な違いはありますが、おおむね共通しています（単位は万）。
| 費用項目名 | 金額または金額目安 | 特記事項 | |
|---|---|---|---|
| 検討時 | 物件価格 | ||
| 申し込み時 （新築のみ） | 申込証拠金 | 不動産会社により異なる | |
| 売買契約締結時 | 手付金 | 売買代金の5～10％程度 | |
| 印紙税 | 3、または6 | 売買契約書貼付用、価格5千万までが3、1億までが6 | |
| 頭金 | 必要な分だけ | 手付金を充当する方法もある | |
| 決済時 | 印紙税 | 3、または6 | ローン契約書貼付用 |
| 仲介手数料（主に中古） | （購入価格×3％＋6）＋消費税が上限 | 安くすることも可能 | |
| 火災保険料、地震保険料 | 3～ | 必要な分だけ | |
| 登記費用 | 物件の課税評価額による | ||
| 固定資産税 | 物件の課税評価額による | 年間の税額を日割り計算 | |
| 都市計画税 | 物件の課税評価額による | 年間の税額を日割り計算 | |
| 管理費 | 物件により異なる | ||
| 修繕積立金 | 物件により異なる | ||
| 入居時 | 引っ越し、家具購入費用など | 必要な分 | |
| 入居後 | 不動産取得税 | 物件価格による |
なおこの他にも、ローン手数料などがかかる場合もあります。
戸建てを高く売る方法とは
諸経費の中には仲介手数料のように価格交渉ができるもの、保険関連のように必要なものだけに加入して抑えられるものもあれば、登記や税金など変えられないものもあります。
しかし住み替えによって、あまりに大きな金銭負担があるのは考え物、特に年齢を重ねるほどローンを組むことも厳しくなってきます。
そこで、売却する方の戸建て住宅を、できるだけ高く売る3つのコツについて紹介しましょう。
ポイントは、この家を買いたい、と思わせることです。
この家に住むといいことをアピール
駅から少し離れている、土地が小さいなど、立地条件や面積などについては必ずしも売れやすいとは言えない部分もありましょう。
しかし全ての人が、人気エリアを選びたいとは限りません。
例えば駅からは離れていても周辺環境が静か、大きな病院やスーパーが近くにある、小さい家だからこそ管理しやすいといった面もあります。
買取希望者が内覧に訪れた時はチャンス、この家に住むからこそ得られるメリットについて積極的にアピールしましょう。
またその際、どんな買主が訪れるのかによってもアプローチを変えていきます。
子育て世帯、夫婦二人、高齢者がいるなど、家族構成でニーズも異なります。
その家族に合った要望に寄り添って、伝えていきましょう。
安全を保証する
住宅購入には環境の他、安全面も見逃せません。
どんなに治安の良い場所であっても、住宅そのものの安全性が保証されていなければ買主は購入を躊躇してしまいます。
安全面を保証するためには、以下の点について漏れがないか、売却前に今一度確認しましょう。
- 土地の境界線は登記と一致しているか
- 庭木やブロック塀などの越境物はないか、またはあっても両者で合意できているか
- 土壌汚染や地下埋設物などはないか
- 耐震基準は満たしているか
いずれも査定の段階で不動産会社である程度は調査、判明していますが、境界線や越境物については一部変更する場合もあります。
戸建住宅同士が並んでいると、土地の境界線や越境物をめぐって時にトラブルが発生するという事例もわずかですがあります。
こうした不安材料がなきよう、証明書類をきちんと用意しておくことが大切です。
良い不動産会社を選ぶ
戸建住宅の売却は、不動産会社の選定が全てを決めると言っても言い過ぎではありません。
不動産会社は査定の時から以後の仲介、契約の締結や引き渡しまで長く綿密な付き合いになります。
そのため、良くない会社と取引をしてしまうと終始すっきりしない取引を強いられることになります。
良い不動産会社の特徴とは、査定価格の高さや仲介手数料の安さではありません。
- 連絡が早く事務対応が良い
- 数字についての根拠をしっかり説明してくれる
- 販売計画が明確
- 交渉に応じてくれる柔軟性がある
など、売主に寄り添ってくれる会社です。
そんな会社と出会う確率を高めるには、一括査定サービスなどを使ってなるべく多くの業者を比較すること、数ある不動産会社の中から自分に合ったところがきっと見つかります。
費用を抑えることよりも、戸建てをいかに高く売るか、ここがコツですね。
そうです。不動産取引は金額も大きく動くので、慎重すぎてもし過ぎることはありません。
まとめ
戸建住宅を売却しようとする時にかかる費用には、仲介手数料や登記費用、各種税金などがあります。
ある程度まとまった金額になるため、売却を検討する段階で見積もりを立てておくと安心です。
仲介手数料の交渉をしたり、また任意でかかる経費を節約するなど、少しでも出費を抑えてみましょう。
最近は戸建を売ってマンションを購入する人が増えていますが、マンションを買うためにはさらにお金がかかります。
上手な住み替えのコツは、費用を少なくして戸建売却を高くする、そのためにできることは何でもやってみましょう。
