「現在住んでいる古い家を売りたい！」「相続したけれども利用することがない古い家を売りたい！」このような人は、ぜひ最後まで本記事をお読みください。
古い家はたしかに売りにくい建物です。資産価値や耐震基準がネックになり、なかなか買い手が見つからないことも多々あります。
そこでこの記事では、古い家を売るための方法やコツについてわかりやすくまとめました。
これから古い家を売却しようとしている人はもちろん、すでに古い家の売却に悩んでいた人も、なるべく好条件で売却するための参考にしてください。
参考にします！
目次
そもそも「古い家」とみなされる基準は？
不動産業界において「古い家」とみなされる基準は、以下のとおりです。
- 築20年以上の住宅
- 旧耐震基準の住宅
古い家かどうかを判断する基準の一つに“築年数”があげられます。財務省が定めている木造住宅の法定耐用年数は22年です。そのため、築20年を超えた住宅は一般的に「古い家」とみなされます。
また、住宅の価値は人が住み始めたのと同時に下がっていくもの。新築から20年以上も人が住んでいる住宅は「古い家」と判断されるため、築20年以上の住宅は「古い家」と分類されるのです。
たとえ古びた印象をあまり感じなくても、手入れが行き届いた状態であっても、築20年以上ならば「古い家」とジャッジされてしまいます。
また、建物の耐震性能を表す“耐震基準”も、古い家かどうかを決めるための基準のひとつです。後ほど詳しく説明しますが、耐震基準は「新耐震基準」と「旧耐震基準」に分類されます。
そのうち「旧耐震基準」は1981年5月以前に建設された建物に適用されているおり、築年数が長いかつ耐震性能が低いことから「古い家」とみなされます。
耐震工事を行っている家だとしても、新築から随分と年数がたっていることには変わりません。
2021年現在からみても築40年以上の住宅となるため、旧耐震基準が適用されているのであれば「古い家」と考えて間違いないでしょう。
今や古い家を売りたい方数多くいるかと思います。「この古い家売れるの？」「どうしよう」なんて困ってる方が多くいらっしゃいますよね。「リノベーションすれば売れるかな」「どうしようかな」って悩まれてる方是非ご参考にしていただきたいなと思うんですけれどもまず古い家ってどんなものにあたるのかってことですけども築20年以上の住宅あとは旧耐震基準の住宅があたるといった理解です。
築20年。家って建てて20年くらいあっという間に住んでしまうと思うんですね。これが古い家。20年も住めばそれはくたびれますがな。よくこんな言い方もしますよね。住宅ローン35年で組めばもうローンを払い終わった時には家も相当くたびれてるなんて言い方する方も多くいらっしゃるかと思うんです。築20年超えた家っていうのはもうれっきとした古い家にあたりますよ。ってことです。
古い家が売れにくいと言われる理由は？
「古い家はなかなか売れない」こう聞いて納得してしまう人は多いのではないでしょうか。
見た目も設備も古くなっているし、劣化も進んでいる。当然ながら新築時より価値も下がっている…古い家の売却は決して容易とは言えないのです。
古い家が売れにくいとされる具体的な理由には、以下の4つがあげられます。
- 資産価値が低い、もしくはゼロ
- 耐震基準がクリアできていない可能性がある
- 耐震基準がクリアできていない可能性がある
- 増改築ができない可能性がある
それぞれの内容を詳しく見てきましょう。
資産価値が低い、もしくはゼロ
1つめの理由は、資産価値が低い、もしくはゼロであることです。
先ほども少し触れましたが、住宅の価値と築年数は比例します。建物の構造によって法定耐用年数は異なりますが、築年数が古くなるにつれて資産価値は下がっていきます。財務省が定めている構造ごとの耐用年数は、以下のとおりです。
| 住宅の構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
引用サイト：【確定申告書等作成コーナー】-耐用年数（建物／建物附属設備）
資産価値が下がっていく目安は
- 築年数が耐用年数の半数になると、建物の資産価値は「2分の1」に減少
- 築年数が耐用年数に達すると、建物の資産価値は「ゼロ」
となります。つまり、木造住宅であれば、築11年で資産価値が2分の1に、築22年以上たつと資産価値はゼロになってしまうのです。
耐用年数を過ぎた住宅には価格をつけることができないため、売却する際は土地のみの価格となることが一般的とされています。
耐震基準がクリアできていない可能性がある
2つめの理由は、耐震基準がクリアできていない可能性があることです。
耐震基準とは、大地震の影響で建物が倒壊・破損しないために、建築する際に守るべき基準のこと。建築基準法および建築基準法施行令によって定められており、建築確認の許可が下りなければ建物を建てることはできません。
耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類があり、確認申請を受けた日付によって分類されます。
| 耐震基準 | 確認申請を受けた日付 | 基準の概要 |
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前 | 中規模の地震（震度5程度）で大きな損傷を受けない |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降 | 中規模地震（震度5程度）では軽微な損傷にとどめ、大規模地震（震度6以上）で倒壊や損傷を受けない |
ここ数年、東日本大震災や熊本地震などの大規模地震が起きている影響もあり、これまで以上に“耐震基準”に留意する人が多く見られます。
震度5程度までしか耐えられない旧耐震基準の住宅、つまり「古い家」では、なかなか買い手が見つからないのが現状です。
しかし、古い家でも耐震補強工事をすることで、新耐震基準と同等の耐震性があるとみなされるケースもあります。耐震性を証明するためには、耐震補強工事に関する書類や耐震診断の結果などの提示が必要です。
隣接地との境界があやふやになっている物件が多い
3つめの理由は、隣接地との境界があやふやになっている物件が多いことです。
「境界線がわからないなんてことあるんだ」と驚いた人もいるかもしれませんが、何十年も昔に建てられた家の土地では決して珍しいことではありません。
土地と土地の境目には「境界標」と呼ばれる四角い杭が打ち込まれているのですが、地震や洪水などの自然災害によってずれたり無くなったりすることがあります。
道路工事や電柱の建て替え工事などを行う際に境界標を一時的に移動したものの、正しい位置に戻し忘れたというケースも多いそうです。
また、数十年前の測量技術は今ほど発達していなかったため、ざっくりとした計測結果のまま取引されていた可能性も考えられます。
土地の境界は隣人とのトラブルになりやすい問題。境界線があやふやなままだと、購入してくれる人は限りなく少ないでしょう。
土地の境界線を確定させるには、土地家屋調査士に依頼し、隣家の住民立会いのもとで調査・測量してもらう必要があります。
増改築ができない可能性がある
4つめの理由は、増改築ができない可能性があることです。
建物を建てるには、建築基準法で定められている“建ぺい率”と“容積率”を守らなければいけません。
| 建ぺい率 | 土地面積に対して建築できる床面積の割合のこと ※床面積…建物を真上から見たときの外周で求めた面積 |
| 容積率 | 土地面積に対して建築できる総床面積（延床面積）のこと ※総床面積（延床面積）…各階の床面積の合計 |
土地面積60平方メートルの2階建て住宅を例として、容積率と建ぺい率を計算してみましょう。
容積率の求め方
容積率70％の場合、どれだけの広さまでなら増築できるのかを計算していきます。
土地面積60平方メートル×容積率70％＝建築可能な総床面積42平方メートル
1階と2階の床面積を合わせて「42平方メートル」までなら、建物を建てられるとわかります。
すでに建っている家の総床面積が30平方メートルだとしたら、あと12平方メートルまでなら増築できるということになります。
しかし、基準値となる42平方メートルまでめいっぱい建築されている場合は、これ以上増築することはできません。
建ぺい率の求め方
建ぺい率70％で1階部分を増築したい場合、どれだけの広さまでなら建築可能かを計算していきます。
土地面積60平方メートル×建ぺい率70％＝建築可能な床面積42平方メートル
1階部分の床面積が30平方メートルだとしたら12平方メートルまで増築可能、42平方メートルあるならば増築不可となります。
“建ぺい率”と“容積率”は時代によって変わるため、必ずしも現在と同じとは限りません。古い家の場合、現在の基準と合っていないケースもあるため注意が必要です。
また、建ぺい率・容積率が基準の範囲内かどうかは新築や増改築工事の着工前に審査を行うのですが、増改築の対象となる床面積が10平方メートル以下の場合は審査不要とされています。
そのため、床面積10平方メートル以下の増改築を何度も行っている家の場合、知らず知らずのうちに建築基準法に違反している可能性があります。
建築基準法に違反している住宅ではローン審査が通らないため、買い手を見つけることは非常に困難だと言えるでしょう。古い家を売却する際は、事前に基準内かどうかを確認しておくことが大切です。
古い家を売りたい！売却するための6つの方法
一般的には“売れにくい”とされている古い家ですが、古い家を売りたいと思っている人は大勢いるでしょう。
この章では、古い家を売却するための方法を6つ紹介します。
勉強になります！
耐震基準が新耐震基準と言われてるものと旧耐震基準と言われているものがあります。これで旧耐震基準のものはもう古い家に当たりますよ。旧耐震基準と新耐震基準の基準日じゃないですけどご存知ですか皆さん。これ1981年5月以前に建築されたものが旧耐震基準なんですね。ということはもう1981年ですよ。かれこれ40年以上の住宅になるって事です。20年どころじゃないですよね。
40年。その倍になってしまっておりますね。現段階から行くとなのでれっきとした古い家にあたるんではないでしょうかね。その古い家ですけども売れにくいと言われてる理由って何。なんで売れにくいのってことですけれども建物価格が低い。もう20年以上経ってますのでやっぱり低いかゼロ。耐震基準がクリアできていない。
あとは境界線ですね。隣地との境界線があやふやになって不明確な場合が多い。あとは増改築できない可能性があるっていうことで建物価値がゼロもしくは低い。どうしてってことですけども建物って法定耐用年数が基本的に決められてるんですね。木造の場合には22年。鉄筋コンクリート造りなどには47年。レンガ造りとかでは38年と定められております。
それで木造住宅22年で例えばの話なんですけども築年数が半分。22年だから11年経過しましたということで築11年の段階で法定耐用年数も残り11年しかないとなります。そうすると資産価値って言われている建物の価値も1/2に減ってしまいます。例えば新築時2000万円だとしたらその半分の1000万円になってしまいます。それこそ22年経ったらそれが0円になってしまうっていうことですね。大きいですね。
ですがここにはその22年間に修繕工事が行われたとかそういったことが加味されておりません。修繕工事。何か行われていたら法定耐用年数もそれに応じて伸びることにはなりますので皆さんご安心してくださいね。
- 古い家が付いている土地として売る
- 古い家をリフォームしてから売る
- 古い家を取り壊して更地にしてから売る
- 瑕疵担保保険の契約をしてから売る
- 空き家バンク制度を利用する
- 不動産会社に買取してもらう
メリットとデメリットもあわせて紹介しますので、自分に合った売却方法を見つけるための参考にしてください。
古い家が付いている土地として売る
1つめの売却方法は、古い家が付いている土地として売る方法です。築年数が古くても手入れや管理が行き届いている家であれば、そのままの状態でも売れる可能性はあります。
古い家を付けたまま売るメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | ・戸建を購入したい人からも更地を購入したい人からも視野に入れてもらえる ・土地だけの購入には住宅ローンが組めないため、古い家が付いていてもニーズがある ・売主は解体にかかる費用も手間もかからない |
| デメリット | ・解体を検討している買主の場合、解体にかかる費用分の値引きを求めてくる可能性がある ・売却が決まるまでの期間が長いほど管理コストがかさむ |
住宅の解体にはまとまったお金が必要ですし、更地にしてしまうと固定資産税が高くなってしまいます。
築年数の割にきれいな状態の家であれば、そのまま売りに出すのがもっとも合理的と言えるでしょう。まずは古い家が付いている土地として売りに出し、しばらく様子を見てみることをおすすめします。
古い家をリフォームしてから売る
2つめの売却方法は、古い家をリフォームしてから売る方法です。部屋も設備も全面的にリフォームしてあれば、中古物件でも買い手はつきやすくなります。全面ではなく水回りのみのリフォームでも、売れる可能性は高まります。
古い家をリフォームして売るメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | ・リフォームすることで建物にも価値がつく可能性がある ・もしも買い手が見つからなかった場合でも、そのまま住み続けることができる |
| デメリット | ・リフォームにまとまった費用がかかる ・全面リフォームの場合、買い手の趣味と合わないと選択肢に入れてもらえない可能性がある |
リフォームの内容にもよりますが、それなりの費用が必要であることは明確です。
あまりにも売主の個性が強い仕上がりになってしまうと売却が難しくなるため、「お風呂だけ」などと最低限のリフォームにとどめる、無難なデザイン・内容でリフォームをするように注意してください。
古い家を取り壊して更地にしてから売る
3つめの売却方法は、古い家を取り壊して更地にしてから売る方法です。適切に管理されておらず劣化がひどい家の場合は、更地にしたほうが売れやすくなるケースも見られます。
更地にして売るメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | ・解体する手間がかからないため、土地だけがほしい人へのニーズが高まる ・売れるまでの間、空き家管理にかかる手間や費用が不要になる |
| デメリット | ・建物付きの土地よりも固定資産税が最大6倍になる ・解体費用がかかる |
固定資産税は1年に1回支払わなければいけません。更地にしてすぐに売れればよいですが、何年も売れなかったら建物があった頃よりも高い税金を納めることになってしまいます。
更地にする場合は、土地が売れることが確定している、倒壊の恐れがある場合などに限定したほうが賢明でしょう。
更地にすべきかどうか悩んだ際は、不動産会社に相談することをおすすめします。
瑕疵担保保険の契約をしてから売る
4つめの売却方法は、瑕疵担保保険の契約をしてから売る方法です。
瑕疵担保保険とは、売却後に建物の瑕疵（損傷など）が見つかった場合、補修や修理にかかる費用を一部補償してくれる保険のこと。
古い家の購入に対して安心感が増すので、購入を検討してくれる人が増える可能性もあります。
瑕疵担保保険をつけて売るメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | ・買主の安心感が高まる ・築20年以上の戸建でも、住宅ローン控除が適用される |
| デメリット | ・保険料を支払う必要がある ・保険期間や補償範囲に決まりがある |
瑕疵担保保険は台風や豪雨などの自然災害による損傷、買主が故意に壊した場合などには適用されません。売却時に保険期間や補償範囲について買主にきちんと説明することが大切です。また、保険料は建物の大きさや保険金額などによって異なります。
空き家バンク制度を利用する
5つめの売却方法は、空き家バンク制度を利用する方法です。
空き家バンク制度とは、空き家を有効活用することを目的に自治体が運営している制度のこと。
登録することで空き家を探している人の目に留まりやすくなり、売却につながる可能性があります。
なるほどです！
耐震基準をクリアできていない可能性っていうことでこの耐震基準。地震が多い今の世の中においては結構気にされるって言うかそりゃそうですね。命が守られるか守られないかということです。耐震基準ってそもそも何なのってことですけども大地震の影響で建物が倒壊・破損しないために建築する際守るべき基準のことです。
この建築確認の許可が下りなければ建物の建築は認められておりません。では旧耐震基準と新耐震基準がどう違うのかってことですけども旧耐震基準というのは震度5度程度で大きな損傷を受けない。震度5度って東京では本当にありがたいことにないですけどちょっと地方の方ではよく見られておりますよね。
あとは新耐震基準というのは中規模(震度5度程度)では軽微な損傷に留め大規模地震(震度6度以上)であっても倒壊や損傷を受けないといった前提条件で作られているのが新耐震基準です。なので皆さんこれすごく気にされます。新耐震基準の建物なのか旧耐震なのかとか気にされる方が多い所以です。
空き家バンク制度を利用するメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | ・不動産会社に断られてしまうような家でも売りに出せる ・更地にしなくても買い手が見つかる可能性が高まる |
| デメリット | ・すべての自治体が運営しているわけではない ・運営している自治体は仲介業務を行っていないため、別で宅建業者などに仲介を依頼しなければいけない |
売却価格は安くなる可能性がありますが、買い手がなかなか見つからない場合は利用してみるとよいでしょう。
インターネットで「地域名 空き家バンク制度」と検索すれば、簡単に情報を探すことができます。
不動産会社に買取してもらう
6つめの売却方法は、不動産会社に買取してもらう方法です。
買取とは、不動産会社が“買主”になること。通常の売却は不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらって売却にこぎつけます。
しかし買取は不動産会社に売却し、不動産会社は買い取った物件を転売する形になります。
不動産会社に買い取ってもらうメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | ・売却までの期間が短い（通常1ヶ月ほど） ・仲介手数料がかからない |
| デメリット | ・仲介よりも売却価格が下がる ・需要がない物件の買取は断られる可能性がある |
仲介よりも販売価格が安くなってしまうデメリットはありますが、古い家を早く手放したい人にはおすすめの方法と言えます。
また、仲介と違って内覧に来る人もいません。「内覧の対応が面倒」「なるべく手間をかけずに売却をしたい」という人は、買取を検討してみてはいかがでしょうか。
古い家でもなるべく高く売りたい！うまく売却するための4つのコツ
古い家を売るための方法をいくつか紹介しましたが、ただ売れるのではなく、少しでも好条件で売れたらうれしいですよね。
そこでこの章では、古い家をうまく売却するためのコツを4つ紹介します。
- ホームインスペクションで建物の状態を調べておく
- 地盤調査で土地の状態を調べておく
- 内覧者に家の状態を正しく伝える
- 古い家の売却経験が豊富な不動産会社を選ぶ
以下で詳しく見ていきましょう。
ホームインスペクションで建物の状態を調べておく
1つめのコツは、ホームインスペクションで建物の状態を調べておくことです。
ホームインスペクションとは、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修の必要がないかどうかを調査してくれる住宅診断サービスのこと。
建物の基礎・外壁などのひび割れや雨漏りを調査する建物状況調査よりも、もっと多くの項目において調査やアドバイスをしてくれます。
- 住宅を売却するために直すべき箇所はどこか
- 直すための費用はいくらくらい必要か
- いつ直せばいいのか
- あと何年くらいもつのか
こういった内容を細かく診断してくれるので、古い家を売るための情報として有効活用できます。
不具合が何もなければそれに越したことはありませんが、もしも何らかの不具合が見つかったとしても『家の状態を正確に伝えられる』という利点になります。
買い手側からしたら、建物の状態が明確にされていることは大きなポイントです。不動産会社に伝えれば、ホームインスペクションの専門業者を紹介してくれます。
地盤調査で土地の状態を調べておく
2つめのコツは、地盤調査で土地の状態を調べておくことです。
建物自体に問題がなくても、土地に問題がある場合は売却が難しくなります。パッと見ただけでは地盤の良し悪しはわかりません。
地盤調査によって地質改良をする必要がないと判断されれば、購入希望者も安心して購入に踏み出せるでしょう。
地盤調査にはいくつかの種類がありますが、戸建住宅では「スウェーデン式サウンディング試験（SS試験）」の採用が一般的です。
スウェーデン式サウンディング試験（SS試験）での地盤調査にかかる期間は半日ほどと短く、費用も数万円程度で行うことができます。
内覧者に家の状態を正しく伝える
3つめのコツは、内覧者に家の状態を正しく伝えることです。住宅に何らかの不具合がある場合、それを買主に隠したまま契約してしまうと後々トラブルになる恐れが…。
契約不適合責任とみなされ、慰謝料や損害賠償の支払いを命じられるだけでなく、契約解除につながってしまいます。
「雨漏りが発生している」「シロアリ被害を受けている」などの情報は一見マイナスポイントのように感じますが、古い家を購入しようと考えている人のほとんどがリフォームや建て替えを検討している人です。
意外と“問題なし”と判断してくれることもあるため、ごまかさずにきちんと伝えるよう心がけてください。
買主への伝え方や伝える範囲がわからないという人は、事前に不動産会社からアドバイスをうけておくとよいでしょう。
隣接地との境界があやふやになっている物件が多いってことですけれども昔ですと俗に言えば皆さんから贈与相続でずっともらって大規模地を親族同士で半分に割ったとかそんな感じで境界があやふやになってるケースもあったり杭がもう土に埋まってしまってなくなってしまってよく分からない状態とか今はずっしり埋まってますけど昔はそういった杭もしっかりしたものでできてなかったのでなくなってしまっているといったケースもあります。
あとは増改築ができない可能性。これは何らかの建築基準法では容積率っていうものがあるんですけどもそういったものが法改正等されたりして基本的に増改築はできなくなってしまってるよということもあります。あとは古い家を売りたい売却するための6つの方法ですけれども
1.古い家がついている土地として売る
2.古い家をリフォームして売る
3.古い家を取り壊して売る
4.瑕疵担保責任保険の契約をしてから売る
5.空き家バンク制度を利用する
6.不動産会社に買取してもらう
ってことですけれどもこの古い家がついてる土地を売ると古い家を取り壊して更地にして売るって言うのに補足説明しておきますと一つ目ですね。古い家がついてる土地のまま売るっていうことはそのまま後で買った人が使いたいという方が買われる可能性もあります。更地にしてしまったらすぐ使いたいと思った方は使えません。
約半年間(約6ヶ月間)は建物を建てる期間が必要になってきます。しかし建物が建っていればすぐ使えることになります。更地にしてしまうことによって現状がある建物が無くなりますので自分自身の良い家を建てられるメリットが買い手にはあるかもしれません。しかしこれが売却にあたって長期化になった時には更地にしてしまうと固定資産税が上がってしまうのでそこら辺も気をつけてください。
長期化すれば必要経費多くなりますよね。なので毎年支出だけが多くなってくるかと思います。なので売買する際にはもう廃墟寸前な家屋でもない限りは古屋ありのまま売りに出されて買いたいよって方が来たらその方のニーズに合わせてその家をどうするかどうかっていうことに決めてあげるのが私は一番いいのかなと思っております。
古い家の売却経験が豊富な不動産会社を選ぶ
4つめのコツは、古い家の売却経験が豊富な不動産会社を選ぶことです。家は古くなるほど売却することが難しくなります。
そこで頼りになるのが不動産のプロである不動産会社ですが、古い家の売却経験が少ない不動産会社への依頼は決して得策とは言えません。
例えば大手の不動産会社の場合、ネームバリューもあるしネットワークも充実しているため一見有利に思えますが、ニーズが少ないという理由で古い家の売却に消極的なところも多いようです。その結果、古い家に関しては売却経験が少ない可能性があります。
古い家をかしこく売るためには、地域に特化した不動産会社を選ぶことがおすすめです。
地元業者なら物件周辺のエリア情報にも詳しく、また地域に根づいた人間関係も築いていることが多いため、古い家でも積極的に売却活動をしてくれるでしょう。
古い家を売却するための手順は？
古い家を売却するには、以下の手順で進めていく必要があります。
- 査定を依頼する
- 媒介契約を締結し、売却活動スタート
- 売買条件を交渉する
- 売買契約を締結し、引き渡しをする
それぞれの内容を詳しく解説していきます。
査定を依頼する
まずは“売却相場”を把握するために、複数の不動産会社にて査定を行いましょう。最低でも2～3社に査定を依頼し、それぞれの内容を比較します。
査定方法にはいくつかの種類がありますが、売却の際に利用されることが多いのは「訪問査定」になります。
訪問査定とは、物件情報や過去の取引データと、現地にて調査した情報を基に査定額を出す方法のことです。依頼から査定結果がでるまでの期間は1週間ほどになります。
自分でいくつもの業者をピックアップし、さらに査定依頼をすることに手間や抵抗を感じる人は、一括査定サイトを活用してみてくださいね。
媒介契約を締結し、売却活動スタート
仲介をお願いする不動産会社が決まったら、媒介契約を行います。
媒介契約には『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3つの種類があり、それぞれ契約内容に違いがあります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 依頼可能な業者数 | 複数社OK | 1社のみ | 1社のみ |
| 個人間での直接取引の可否 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 活動内容の報告義務の有無 | なし | あり（2週間に1回以上） | あり（1週間に1回以上） |
| レインズへの登録義務の有無 | なし | あり（媒介契約締結から7日以内） | あり（媒介契約締結から5日以内） |
| 契約の有効期限 | なし | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
媒介契約の内容には“縛り”があり、一般媒介契約＜専任媒介契約＜専属専任媒介契約の順に縛りがきつくなります。それぞれの特徴をふまえて、自分に合った方式で契約をしましょう。
媒介契約を締結した後は、いよいよ売却活動がスタートします。売り出し価格の設定や、内覧の対応などを行います。
売買条件を交渉する
あなたの住宅を買いたい人が見つかったら、購入価格や支払い条件などを話し合っていきます。
以下のポイントをおさえて売買条件の交渉をしていきます！
- 売り出したばかりのタイミングでは値引き交渉に応じない
- 売買契約時の相場をチェックしてから値引き交渉に応じる
- 購入希望者との対応は不動産会社に任せ、自身での対応は控える
売却活動を始めたタイミングで値引き交渉に応じてしまうと、「こんなに早い時期に値引きに応じてくれるなら、もっと価格を下げれるかも」と買い手側に思われる可能性が高くなります。
また、不動産売買には多くの専門知識が必要になるため、素人判断は非常に危険です。
購入希望者が直接値下げ交渉をしてきたとしても、不動産会社を通して対応するようにしましょう。契約時に起こりやすい「言った・言わない」のトラブルを防ぐことにもつながります。
売買契約を締結し、引き渡しをする
売買条件が決まったら売買契約を締結し、物件の引き渡しを行います。売買契約を行う際は、売主や買主はもちろん、不動産会社や金融機関の担当者もその場に集まって進められます。
不動産取引をする際、買主は売主に対して“手付金”として購入代金の一部を支払うのですが、売買契約締結日に支払うケースが一般的です。
その後、残りの購入代金が支払われたら、物件の名義変更を行い、引き渡しとなります。ローンが残っている場合は残金をすべて返済し、抵当権抹消と所有権移転登記をしてから引き渡しとなります。
万が一、事前に決めた日に引き渡しができない場合は、違約金が発生するので注意してください。違約金の相場は、売却価格の20％ほどになります。
引き渡しが終わって不動産会社に仲介手数料を支払ったら、家の売却に関する手続きはすべて完了です。
古い家でもなるべく高く売りたい。うまく売却するための4つのコツじゃないですけども高く売りたいですよね。売却する方は少しでも高く売りたいと考える買い主は少しでも安く買いたいと思うのが当たり前です。その際にどうするのかっていうことですけれども
1.ホームインスペクションで建物の状態を把握しておくこと
2.地盤調査で土地の状態を調べておくこと
3.内覧者に家の状態を正確に伝えること
4.古い家の売却経験が豊富な不動産会社を選ぶこと
中古住宅の一般の戸建て評価とかでは別に不動産会社に豊富か豊富じゃないかとかあまりないのかなと思うんですけども大きなビルとかになりますと不動産会社によって多少の誤差はあるのかなと思います。なので古い家っていうのにあたらない。
築15年程度で売り出される方もいらっしゃいますし逆にもう築30年経ってきてるとご自分自身も今はこの売却代金を元手にして新しい不動産を買おうかなって考えられる方とかもいてよく15年とか30年とかで売り出されてる広告なんかも多いのかなって私は思っております。
そんな感じで古い家でも決して売れないとかそういったことではございませんので少しでも皆さん高く売る方法で売却したい人は少しでも高く売りたいと思いますから高く売りたい方法を考えなされて売却なさってください。
古い家を売る際に気をつけるべきことは？
この章では、古い家を売る際に気をつけるべきことを5つ紹介します。
- 取り壊しをするタイミングに気をつける
- 建築基準法の制限に引っかかっていないか確認してから更地にする
- 補助金制度の有無を確認してからリフォームや解体を行う
- 隣接地との境界を明確にしておく
- 複数の不動産会社の意見を参考にする
順番にチェックしていきましょう。
家の取り壊しを行うタイミングに気をつける
建物付きの土地と更地では固定資産税額が異なり、更地のほうが高くなります。固定資産税が確定するタイミングは毎年1月1日です。どうしても更地にするのであれば1月2日以降に工事を行い、次の1月1日までに売るようにしましょう。
建築基準法の制限に引っかかっていないか確認してから更地にする
古い家が売れにくいと言われる理由でもお伝えしたとおり、建ぺい率や容積率が現在の基準に適合していないと増改築が行えません。また、建築基準法によって新築できない場合もあります。
そのような土地を更地にしてしまったら大変です。売却も難しくなるし、所有していたら固定資産税もかかってしまいます。必ず建築基準法の制限に引っかかっていないか確認した上で、更地にするようにしましょう。
補助金制度の有無を確認してからリフォームや解体を行う
住宅の耐震リフォームや取壊しなどをする際に、補助金が受けられる場合があります。補助金制度の有無や金額は自治体によって異なりますが、補助金を受けることができれば費用の負担を減らすことができるでしょう。気になる人は、物件の所在地にある自治体に問い合わせてみてくださいね。
隣接地との境界を明確にしておく
古い家は隣接地との境界があいまいになっていることが多いため、事前に境界線の調査をしておくことをおすすめします。
確定測量には数十万円ほどかかりますが、もしもトラブルが発生した場合に支払わなければいけない賠償金のことを考えると、費用を支払ってでも調査すべきでしょう。
土地の形状によっては調査に数ヵ月ほどかかる場合もあるため、早めに調査を依頼しておくことがポイントです。
複数の不動産会社の意見を参考にする
古い家をうまく売りたいのであれば、査定依頼はもちろんのこと、更地にすべきかどうかや売却のポイントなどを複数の不動産会社から意見を聞くようにしましょう。
やはり、プロの知識や見解は大きく役立ちます。なるべく多くの業者から話を聞いて、信頼できる意見を参考にしてください。
古い家をそのまま放置しておくのは損だらけです。住み続けるとしても修繕費などの維持費がかかるし、空き家にしとくにも最低限の管理費の他、管理する手間もかかります。
なるべく早く売却できるように、プロの手を借りながら行動してくださいね。
まとめ
本記事では、古い家を売るための方法やコツについて詳しく解説しました。比較的新しい家に比べれば、築年数のたった家を売却することは難しいでしょう。しかし、古い家だからとあきらめないで、売れるように工夫をすることが大切です。
今回紹介したとおり、古い家を売るための方法はいくつかあります。家の状態や自身の状況を考慮して、売却しやすい方法を選択しましょう。
また、売却の他にも“賃貸経営”や“寄付”といった方法もあるので、気になる人は不動産会社に相談してみることをおすすめします。
