土地活用で考えたい利回りとは何？相場はいくらが妥当か詳しく紹介

あらゆる投資を行う上で重要な指標となる利回り。
これは土地活用においても重視すべき要素です。
しかし実際のところ、利回りがどのような仕組みなのかを把握している人は少ないようです。

不動産投資の資料等をみると、利回り20％など高利回りを謳っているものも少なくありません

実はその数字にはあまり意味がないのですが、それを知らずに契約を交わしてしまう方も多いようです。

高利回りの土地活用のはずなのに全然利益にならないという話をよく耳にしますが、これは利回りに関する知識不足が原因と考えられます。
利回りは投資に対するリターン、そしてリスクを表すものであり、この知識がなければ適切な判断をすることはできません。

土地活用の適切な選択と効率良い収益を目指すうえで、最も重要な判断材料となるのです。

この記事では、土地活用における利回りについて解説します。
一般的な不動産投資と土地活用における利回りの違いや妥当水準、土地活用ごとの利回り相場についてもご説明してまいります。
その他、土地活用における注意点についてもお伝えしますので、土地活用をご検討の方は最後までご覧ください。

土地活用における利回りの特徴

利回りとは、投資した金額に対して得られる見込みのある利益の割合のことです。
利回りが高いほど高い収益性が見込めますので、一定の利回りを確保できるかが投資する上でカギとなります。

初期費用の回収時期も把握できますので、効率良く土地活用するために必要不可欠な要素といえるでしょう。

この記事では、土地活用における利回りについての解説を行っていきますが、予め一つ注意していただきたいことがあります。
それは、土地活用における利回りと不動産投資における利回りは異なるという点です。

既に土地を所有している方がその土地を活用して不動産投資を行うのと、土地の購入を含めた不動産投資を行うのとでは利回り論が異なりますので、記事を読み進める上での大前提としてこの点を留意してください。

不動産投資における利回りはハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンだとされるのが一般的ですが、土地活用における利回りはローリスクハイリターン、ハイリスクローリターンとなります。
つまり、真逆の考え方になるのです。
適切な利回りの考え方やリスクについても、一般的な不動産投資における利回り論とは異なります。

土地活用は一般的な不動産投資よりも有利な条件で投資が出来るうえ、期待できる利回り水準も高くなります。
所有する土地の使い道がない場合は、是非土地活用をして積極的な収益化を目指しましょう。

土地活用における利回りとリスクの関係

土地活用における利回りはローリスクハイリターン、ハイリスクローリターンであるとお伝えしました。
なぜ一般的な投資利回り論と異なるのか、その理由をみていきましょう。

土地活用における利回りには、立地が大きく関係しています。
まずはこちらの表をご覧ください。

札幌	5.50%
東京	4.40%
千葉	5.30%
名古屋	5.10%
大阪	4.90%
神戸	5.20%
広島	5.80%

こちらは各地区のワンルームマンションの期待利回りのデータです。
このデータを、利回り＝投資に対する収益性を表すものという観点からみてみましょう。

東京は利回りが低く、広島など地方は利回りが高いことが分かります。
土地代が高いところは利回りが低く、土地代が安いところは利回りが高くなる、つまり利回りは土地の価格を表しているということです。
また利回りの低いところは賃貸需要が高くリスクが低い、利回りの高いところは賃貸需要が低くリスクが高いこともわかります。

まさに不動産投資におけるローリスクローリターン、ハイリスクハイリターンの考え方がわかるデータといえるでしょう。

しかしこのデータは土地価格を含めた投資額を前提としていますので、土地を所有している場合の考え方とは異なります。

土地活用の場合は、立地が良いほど利回りが高くなるという特徴があります。
建築費は全国どこも変わりませんが、土地の価格は地域によって異なります。
土地活用ですと既に所有している土地を利用するので土地代はゼロ。
投資額に土地価格が関与することはありません。
土地代が高い場所は賃料などの収益性が高くなりますので、都心部など立地が良いほど利回りが高くなるというわけなのです。

立地が良い場所は需要が高くリスクも低くなりますので、ローリスクハイリターンとなります。

例えば東京都と群馬県でアパート経営を始めたとしましょう。
一般的な不動産投資であれば投資額に土地価格が含まれますので、土地価格が安い群馬県での経営の方が利回りは高くなります。
しかし既に所有している土地にアパートを建設する土地活用なら、投資額に土地代は含まれません。
つまり投資額はどちらも同じになりますから、賃料の高い東京都の方が利回りは高くなります。
賃貸需要が高く空室リスクも低いため、立地条件の良い東京都の方がローリスクハイリターンな土地活用となるのです。

土地活用の利回りは3種類

利回りは投資額に対する収益性を表すものであり、効率良く土地活用する上で重要な要素であるとお伝えしました。
土地活用で不動産事業を行う場合は賃貸収入等で投資額を回収していくことになりますので、利回りを注視しましょう。

ここからは、土地活用で知っておきたい3種類の利回りと、数字を明確にするための計算方法についてご説明していきます。

土地活用をするなら、次の3つの利回りについて知っておきましょう。

• 表面利回り
• 実質利回り
• キャッシュフロー利回り

それぞれの内容と計算方法について詳しく解説していきます。

表面利回り

表面利回りとは、年間の賃料の総額を投資額で割ったものです。
グロス利回りや単純利回りとも呼ばれます。
表面利回りの計算式は以下の通りです。

表面利回り＝年間賃料収入÷投資額

土地活用を検討していく中で、不動産会社等からは表面利回りを用いて説明されることが多いでしょう。
しかし、表面利回りは適正な収益性を把握できるものではありません。

簡単な計算で求められますがあくまでも粗利であり、利回りの大枠を知るためのものであると覚えておきましょう。

実質利回り（NOI利回り）

実質利回りは、年間の賃料収入から年間経費を差し引いた純利益を投資額で割ったものです。
NOI利回り、ネット利回り、純利回りとも呼ばれます。
実質利回りの計算式は以下の通りです。

実質利回り＝（年間賃料収入－年間経費）÷投資額

実質利回りは固定資産税や管理費、保険料、修繕積立金などといった不動産の運用に関わる支出が加味されています。

投資をする上ではより現実的な数字を把握できる実質利回りを用いて検討することが大切です。

キャッシュフロー利回り

キャッシュフロー利回りとは年間のキャッシュフローを投資額で割ったものです。
キャッシュフロー利回りの計算式は以下の通りです。

キャッシュフロー利回り＝（年間賃料収入－年間経費－借入金の返済額－税金）÷投資額

土地活用する人やその方法によって借入額が異なりますので、同じ実質利回りの土地活用をしても最終的なキャッシュフローは異なります。

土地活用を検討する上での指標になるわけではありませんが、借入返済の額も含めた実質的な利回りを計算する際に必要となります。

実質利回りの重要性

一般的に用いられるのは表面利回りの方が多いため、そちらを指標としてしまう方も多いようです。
しかし表面利回りには経費が加味されていませんので、実数よりも大きな数字になりやすくなります。

表面利回りと実質利回りではどのくらいの差が出るのか、以下の物件を例に見てみましょう。

物件価格	600万円
家賃	6万円
管理費用	1万5000円
修繕費用	2万円

まずは表面利回りを計算してみましょう。

（6万円×12ヶ月）÷600万円＝12％

12％という高い利回りとなりました。

では純利益で算出する実質利回りはどうなるでしょう。

（6万円－（1万5000円＋2万円）×12ヶ月÷600万円＝5％

実質利回りでは5％となり、表面利回りの半分以下まで落ちました。

上記の例では管理費用と修繕費用しか経費としていませんが、実際の土地活用では更なる経費が必要になりますので、表面利回りとの差が更に大きくなるでしょう。

表面利回りは空室率が加味されていないことも問題といえるでしょう。
利回りを考える上で空室率はとても重要な要素です。
常に満室を想定している表面利回りだけを指標としていると、空室が発生した場合に当初予定していた収入を得られないという想定外の赤字状態が続いてしまいます。

土地活用で重要なのはあらゆるリスクを想定すること。
利回りにおいても、資金繰りに耐えられるのはどれくらいの空室率か、というシミュレーションをすることが大切です。
土地活用や不動産投資を比較、検討する際は、実質利回りを用いて考えましょう。

収入と経費の内訳

実質的な運用益を算出できる実質利回り。
より実数に近い数字を算出するためには、収入や経費などに該当する項目を把握しておくことが重要です。
ここからは、年間賃料収入と年間経費の項目について詳しく解説していきます。

まずは年間賃料収入の項目についてです。

収入に該当する項目は以下の通りです。

• 賃料収入
• 更新料収入
• 共益費、管理費収入
• 礼金収入
• 駐車場使用料
• 自動販売機設置料

土地活用の方法によって該当する項目が異なりますので、当てはまるものを含めましょう。
また、空室率を見込んで収入に含めておくこともポイントとなります。

空室率は5％程度が適切です。

次に経費の項目についてです。

経費に該当する項目は以下の通りです。

• 固定資産税と都市計画税
• 入居者入れ替えに伴う仲介手数料
• 建物の保険料
• 建物の修繕費
• 水道光熱費や清掃費等の維持管理費
• 管理委託料
• 出張費

この他にも、土地活用によって発生する支出があれば経費として含めましょう。

土地活用の利回りの相場

一般的な不動産投資の利回り（投資額に土地購入代金が含まれる）の実質利回りの水準は、4～6％程度が妥当だと言われています。
最低ラインは3％、理想的なのは7％だとも言われています。
これはマンションやアパート、オフィスや駐車場などの不動産種別に関わらず、全ての投資を対象とした基準です。

この水準には、借入金が大きく関係しています。
不動産投資をする方の多くは借入れをして投資を行っていますが、借入金が多くなるほど借入金の元本返済額も多くなるため収益性が悪化してしまいます。

不動産投資では借入金と自己資金を7対3の割合とするのが一般的であることを踏まえると、実質利回りが5％のところに不動産投資をしても借入金返済後の利回りは3％まで落ちます。
実質利回りが最低ラインの3％だとしたら、借入金返済後は1％しかありません。

借入金返済後のキャッシュフローを考えれば、4～6％の実質利回りを確保しておきたいところです。

しかしこれは投資額に土地価格が含まれない不動産投資に関する水準です。

既に土地を所有している場合は土地価格代がゼロになりますので、建物の建築費しか投資額に含まれません。
土地を購入する一般的な不動産投資と比べれば有利な条件となるでしょう。
そのため、既に所有している土地を活用した不動産投資の場合は、建物投資に対する実質利回りが7～8パーセント程度にするのが理想的な水準となります。

とはいえ、所有している土地が地方にある場合は賃料が安くなるため、このような水準を維持するのは難しいでしょう。
また近年は建築費も高騰しているため投資額が増加傾向にありますので、借入れをして土地活用する場合もキャッシュフローについて考えておかなければなりません。
これらを考慮すると土地活用の実質利回りは5％が最低水準となるでしょう。

実質利回りが5％を割り込む土地活用は投資金額が高すぎると考えられますので、比較検討の際の目安としてください。

土地活用の利回りの相場は、活用方法や地域によって大きく変わります。
利回りが高くなる、低くなるのはどのような活用方法なのでしょうか。
まずは利回りが高くなる、または低くなる条件について、以下の表をご覧ください。

条件	利回りが低くなる	利回りが高くなる
立地	郊外、駅から遠い	都心、駅近
用途	商業ビル、オフィスビル	住居、倉庫
建物の構造	鉄筋コンクリート造	木造
貸し方	テナント方式	一棟貸し

土地価格も投資額に含まれる一般的な不動産投資でしたら、立地に関しては郊外の方が利回りは高く、都心の方が利回りは低くなります。
しかし先述した通り、所有している土地を活用する場合は全国的にほとんど差のない建物建築費のみが投資額となりますので、表に記載された条件となります。

ではここからは、土地活用方法ごとの相場についてみていきましょう。　

アパート・マンション経営の利回り相場

不動産投資のメインとなるアパートやマンションの経営。
土地活用方法の候補として検討している方も多いのではないでしょうか。
こちらは表面利回りが7～8％、実質利回りは4～6パーセントの水準だと言われていますが、既に土地を所有している場合は更に高い利回りが期待できます。

例えば建物価格が7000万円のマンション経営をし、平均的な利回りで年間収入が800万円、そこから経費を差し引いた純利益が600万円だと仮定しましょう。
この場合の表面利回りは11.4％、実質利回りは8.4％となります。
高利回りとは言えませんが、相応の収益性を期待できる活用法といえるでしょう。

但し住居系の土地活用は立地によって利回りが大きく変わります。

都心部では一定の重要も見込めますので空室率も低く、相対的なリスクも低いと考えられます。
しかし郊外や駅から遠いなど利便性に欠けると空室リスクが上昇しますのでハイリスクローリターンな投資となるかもしれません。

老人ホーム等の介護福祉施設の利回り相場

近年需要が高まっているサービス付き高齢者住宅等の介護福祉施設。
郊外にある土地活用方法の一つとして注目されています。
こちらはアパートやマンション経営の相場よりも若干低い利回りとなります。
建築費は住居系とさほど変わりませんが、賃料が若干低くなるためです。

例えば建築価格が2億円、部屋が20部屋、利用料一人当たり月10万円と仮定しましょう。
この場合の表面利回りは12％となります。
しかし年に1000万円の人件費、年200万円の固定資産税の経費を差し引いた利益は1200万円となりますので、実質利回りは6％となります。

空室リスクは地域によって異なりますが、撤退リスクを考えると事業としてのリスクはとても低いと考えられます。

高利回りは期待できませんが、ローリスクローリターンの土地活用方法といえるでしょう。

商業テナントの利回り相場

土地活用方法の中で最も高い利回りを期待できるのが、商業テナントです。

賃貸経営の場合、周辺物件が競合相手となるためある程度家賃を抑えなければなりませんが、商業系の場合はそのような影響を受けることはありません。

入居するテナントの利益に対して賃料を決めることも出来るため、マンション等の家賃よりも高い収益が見込めます。

地方の場合でも実質利回り10％を確保できるケースも多く見受けられます。

但し、商業テナントの場合はどのような事業を行うかで利回りが大きく変わります。
コンビニなどの物販系は効率良い土地活用方法となる可能性を秘めていますが、美容室や飲食店、コインランドリーなどとなると賃料が安くなるため利回りも低くなるでしょう。

また近年の建築費の値上がりによって利回りも低下しつつあるのが現状です。
コンビニを例にみると、生活利便性を高めるためATMやコピー機、イートインスペースを設けるのがスタンダートとなり、多店舗との差別化を図るためトイレスペースを広く確保するところも増えてきました。

従来は30坪程度で良しとされてきましたが、現在は都心ビルタイプでも50坪、郊外では駐車場スペースも含めて100坪以上の土地でなければ店舗区画として十分とは言えません。
店舗が大型化すると当然建築費も上がるため、利回りも低下してしまうのです。

事業撤退リスクも高いため、立地によってはハイリスクハイリターンの土地活用となる可能性があります。
立地が良ければ賃料も高く後継テナントも見つかりやすくなるためローリスクハイリターンの投資となるでしょう。

駐車場の利回り相場

駐車場は初期費用を安く抑えて始められる土地活用方法の一つです。
土地活用が初めての方がおすすめされる方法の一つとなります。

土地があれば建築費不要で始められる月極駐車場の利回りを例にみてみましょう。

車5台を停められる広さの土地を100万円かけて整備し、一台当たり月5000円の賃料で貸し出したとします。
この場合の表面利回りは30％です。

更にここから固定資産税10万円と管理費用1.5万を経費として差し引いた純利益を用いて実質利回りを計算すると18.5％となります。
とても高い利回りであることがお分かりいただけるでしょう。

駐車場の運営方法には月極の他にコインパーキングもあります。
コインパーキングですと初期設備投資として費用がかかりますが、それでも住居やテナントの建築費よりは格安で投資できます。

またコインパーキングなら月極駐車場以上に効率よい賃料収入が見込めるため、高利回りを維持することは可能です。

将来的な転用性の高さ、そしてリスクの低さから見ても、ローリスクハイリターンな土地活用ができるでしょう。

太陽光発電の利回り相場

ソーラーパネルを設置し、太陽光発電で発電した電力を電力会社に売電する方法です。
広く日当たりの良い場所ほど有利な条件となりますので、賃貸経営などの集客に向かない土地を有効活用する方法の一つとなります。
設備投資費用は高くなりますがランニングコストがかからないのがメリットといえるでしょう。

50kWのソーラーパネルを1200万円で設置し、年間10万円の収入を得られると仮定しましょう。
この場合の表面利回りは10％となります。

ここから固定資産税10万円と清掃等管理維持費用として10万円を差し引いた純利益を用いて実質利回りを計算すると、6.6％となります。
利回りとしては理想的な水準の範囲を確保できそうです。

太陽光発電は空室のリスクがないため、長期的に安定した収入を得られる土地活用方法です。

売電価格の値下がりが懸念されていますが、それと同時に設備費用が安くなっているため、利回りに大きな変化はありません。

ただし、設置するにあたっては近隣住民の理解を得ること、土地に関する規制を確認するなど注意が必要です。

基本的には地価の安いところで行う土地活用方法であることを覚えておきましょう。

定期借地の利回り相場

定期借地とは賃借料を定期的に得る不動産投資で、所有している土地を10年や30年などの長いスパンで貸し出すものです。

貸し出す相手は店舗や賃貸住宅などを運営する運営事業者となります。

こちらの土地活用法はこれまでご紹介した方法とは違って、土地の所有者が初期設備投資する必要がありません。
運営事業者が建物の建築や管理を行いますので、土地の所有者は地代を得る形となります。

自身での設備投資も経営ノウハウも必要ありませんので、所有する土地の活用法を見出せずにいる方や管理や手間をかけずに土地活用したい方に合った活用法といえるでしょう。

運営事業者によって利回りは変わりますが、立地条件と運営側の条件がマッチすれば、10％程度の高い利回りが期待できるでしょう。

定期借地の場合は、住宅建築用地として個人に貸し出すよりも事業者に貸し出す方が利回りは高くなります。
ロードサイドに向いている、賃貸住宅需要が高い場所にある、商業繁華街にあるなど土地の適性を見極め、それに見合った業者に相談してみると良いでしょう。

ただし、長期間にわたっての借地となる点には注意が必要です。

土地活用を始める前に

土地活用を検討、比較する上で利回りは重要な要素です。
しかし、利回りが高いからという理由だけでは適切な土地活用とは言えません。

実質利回りの高い活用法だとしても、周辺のマーケットの需要と供給のバランス、目的を考慮し、実現可能な方法であるかを確認することが大切です。

最後に、土地活用を始める前に注意しておきたいポイントをご紹介します。

土地活用する目的が重要

人によって土地活用の目的は異なるでしょう。
相続税対策の方もいれば資産運用目的の方もいらっしゃいますし、所有する土地をただ持っているだけでは勿体ないと考えて土地活用を検討し始めた方もいらっしゃると考えられます。

そもそも土地活用は、自身が所有する土地で実現可能な方法の中から、目的に合ったものを選ぶことが重要だとされています。
利回りが高い活用方法だとしても、それが目的に合わないものだとしたら適切とは言えないのです。

土地活用の利回りはローリスクハイリターンとなりますが、目的に合わない場合はハイリスクローリターンになる可能性もありますので気を付けましょう。

相続税対策におすすめの土地活用方法

土地活用を検討する方の目的として最も多いのが相続税対策です。
広大な土地や地価の高い都心部にある土地の相続税は高額となりますので、相続税対策が出来る土地活用方法を検討しましょう。

相続税対策を目的として土地活用する場合は、住居系の建物建築による評価額の引き下げによって税金の優遇が受けられるか否かがポイントとなります。

相続税対策に有効な土地活用方法は以下の通りです。

• アパート経営
• マンション経営
• 老人ホームなどの介護福祉施設経営

上記の土地活用方法が住居系の建物建築による評価額の引き下げによって税金の優遇が受けられるものとなります。

資産運用目的の人におすすめの土地活用方法

自身が所有する土地を有効活用して積極的に収益化していきたいなど、資産運用目的での土地活用を目的としている方もいらっしゃるでしょう。
この場合は所有する土地と需要とのバランスが重要です。
高利回り且つ安定した収益の維持と投資額の低さがポイントになります。

資産運用に有効な土地活用方法は以下の通りです。

• 太陽光発電
• コンビニ経営
• アパート経営
• マンション経営

投資額、利回り、安定性、そして自己資金と借入金のバランスを考えて検討しましょう。

初期費用をかけずに土地活用をしたい方におすすめの土地活用方法

親から相続した土地があるけど自身で使う予定がない。
売却する気はないが、使用しない土地に税金を払い続けるのは勿体ないので、お金をかけずに土地活用したい。

このように、初期費用をかけずに土地活用できる方法をお探しの方は多いことでしょう。
初期費用を抑えて収益化するのを目的とした場合は、建物建築の有無が大きなポイントになります。

有効な土地活用方法は以下の通りです。

• 駐車場経営
• 定期借地
• 太陽光発電

建物建築の必要がない、または軽微である、地代を得る形となるこれらの活用法ですと、一定の利回りを確保しつつ、リスクの少ない活用が実現できるでしょう。

土地活用をプランニングしてくれるところに相談する

所有する土地に合った土地活用方法は何だろう？土地活用の目的を実現できて高い利回りが確保できる活用方法は？など分からない方も多いでしょう。
それも当然、土地活用には法律や税金など幅広い知識が必要となりますので、専門家でない限り最適な方法を見つけるのは簡単ではありません。
最も適切な土地活用方法を実現するためには、最適な活用法をプランニングしてくれる所に相談することが大切です。

土地活用を相談するなら不動産会社や土地活用コンサルタントがおすすめです。

不動産会社は様々な土地活用方法に詳しく、幅広い情報収集をしたい場合に便利です。
土地活用の専門家や各運営事業者とのつながりもあるため、土地の特性に見合った活用プランを提案してくれるでしょう。

土地活用を始めたいからプランを知りたいという段階でも相談に乗ってくれますので、検討段階の方はまず不動産会社に行くことをおすすめします。

土地活用コンサルタントは、資金や収益、利回り、法律、税金、マーケット動向などを把握している土地活用の専門家です。
専門性が高いため、実績データを生かした精度の高いプランニングが期待できるでしょう。
相談費用がかかる場合が多いため、資産運用や相続税対策などの目的が明確である場合や土地活用を前向きに検討している方におすすめできる相談先となります。

不動産会社に在籍している場合もありますので確認してみると良いでしょう。

ここまで、土地活用における利回りについてお伝えしてまいりました。
利回りとは投資額に対して得られる見込みのある利益の割合です。

不動産投資としてひとくくりにされる土地活用ですが、土地の購入の有無で利回り論は大きく変わります。
投資額に土地価格が含まれない土地活用の場合は、投資を有利な条件で行うことができ、期待できる利回り水準も高くなります。
所有する土地の使い道がない場合は、是非土地活用をして積極的な収益化を目指しましょう。

活用法を検討する場合は、実数に近い実質利回りを用いて比較することが大切です。
空室率の見込や経費を丁寧に計上して計算しましょう。
利回りは資金調達に関わる借入金の状態によっても大きく左右されることを踏まえ、自己資金とのバランスを見て活用方法を検討する必要があることも覚えておきましょう。
土地活用であれば概ねローリスクハイリターンの投資が可能となりますが、もし利回りが5％を下回った場合は回収までに時間がかかりますので見送る判断をすることが大切です。

こちらでご紹介した利回り相場や土地を所有する地域の利回り平均を参考に投資感覚を養い、土地の適正に見合った土地活用法を選んでください。