不動産投資は大阪が狙い目!?東京とは違う大阪で始めるマンション経営

日本の人口が減少する中、毎年東京の人口は増え続けて安定しています。

東京での不動産投資は、リスクなく安全と考える人は多くいるでしょう。

ただし、東京のマンションは利回りが低い傾向にあります。

一方、地方は東京より利回りが高いため、空室を発生させずに上手くマンション経営ができれば、東京で不動産投資をするより、成功させる事が可能になります。

大阪は狙い目なの？

大阪は東京より利回りが高く、商業施設の再開発が進んでいます。

大阪全体の人口は以前より少なくっていますが、都心部の人口は若い人が流入しているため、増加傾向にあります。

そこで、大阪の狙い目であるいくつかのポイントを紹介していきます。

都内より安い

大阪は都内よりマンションが安いです。物件によって異なりますが比較してみましょう。

大阪と東京のマンション比較

	大阪	東京
1Rマンション価格	1,500万円	3,000万円
築年数	10年	10年
賃料	7万円前後	9万円前後
利回り	5%	4%

都内の高い1Rマンションなら5,000万円以上するのも多くあります。

大阪の1Rマンションは平均15,00万円くらいで収まっている物件が多いです。

比較してみるとマンションの価格は、倍の違いがある事が分かります。

同じ条件のマンションだったとしても、大阪だと安く購入できるというもの。

空室がなく常に入居者がいる状態なら東京で不動産投資するより、大阪は利回りも良いので儲けが出やすいと言えます。

大阪と東京の土地を比べても、大阪の方が安いです。

大阪の中心となる6区と、東京の主要5区の土地価格を比べてみましょう。

大阪主要6区と東京主要5区の土地価格
令和2年（単位：円/㎡）

大阪		東京
天王寺区	527,600	千代田区	2,771,40
中央区	574,000	港区	2,009,30
北区	476,800	中央区	1,300,50
福島区	404,900	渋谷区	1,311,500
浪速区	400,000	新宿区	803,50
西区	663,000

引用元：国土交通省　市区の住宅地の平均価格等

大阪の住宅地の平均価格は「約51万円」、東京の平均価格は「約164万円」だったので、大阪の住宅地の土地価格は、東京の3分の1だという事が分かります。

地価上昇率が高い

大阪は全国でも商業施設が集まる都市です。

令和2年に国土交通省が地価公示した商業地の変動率ランキングだと、東京より大阪が上昇している事が分かります。

商業地の変動率ランキング
（円/㎡）

順位	都道府県	当年価格 前年価格	変動率（%）
1	北海道	100,000 63,500	57.5
2	沖縄県	620,000 425,000	45.9
3	大阪府	28,700,000 19,800,000	44.9
4	沖縄県	1,980,000 1,400,000	41.4
5	沖縄県	89,900 63,600	41.4
6	大阪府	1,780,000 1,260,000	41.3
7	沖縄県	642,000 460,000	39.6
8	大阪府	2,350,000 1,700,000	38.2
9	福岡県	1,440,000 1,070,000	34.6
10	東京都	5,000,000 3,730,000	34.0

引用元：国土交通省令和2年地価公示　商業地の変動率上位順位表（全国）

商業地の変動率が東京より上昇しているからといって、住宅地の地価と直接関係する訳ではありませんが、今後の2025年に開催予定の大阪万博もあるので、地価の上昇が予測できると言えます。

2021年現在まだコロナ禍ではありますが、大阪万博の時に収束されていたら、外国人観光客は再び戻り、日本は特に海外から人気があるのでリピーターも増え、商業施設の業績は上がっていき地価の上昇と繋がるでしょう。

また、地価が今後も上昇していくなら、マンションを売却する際にも利益を上げる事ができるというもの。

所有しているマンションの地価が上がるという事は、資産が増加するという事になります。
マンション経営で収益を得るのも良いですが、売却を検討しておくのも大きな利益に繋がります。

商業施設が集まる

大阪の北部にある「キタ」と「ミナミ」には大きな繁華街があり、周辺に飲食店、宿泊施設、オフィスビル、タワーマンションなどが集中しています。

そのため、不動産投資をするのならおすすめの地域です。

一方、東部は住宅地になっており、住み心地の良い環境のため、居住者が増えています。

繁華街の北部にもアクセスしやすいので、注目されているエリアです。

ファミリー層も多いので、中古マンションの需要があります。

また、「うめきたプロジェクト」と言う都市機構が進めている計画により、大阪駅の周辺では再開発がされています。

大阪駅は新大阪とも近いので、新幹線で移動しやすく、人が集まりやすいです。北部には企業の本社も多くあるので、通勤しやすい地域はニーズが高まると言えます。

都心部へ人口増加

令和3年1月のデータで、大阪の人口は日本3位「約882万人」となり、僅かですが前月に比べて人口が増えています。

大阪の人口が増えているのは、出生が増えた訳ではなく、就職や転勤になった人が転入しているからです。

大阪は関西の中でも主要都市になるため、企業や施設が多く、人が集まるというもの。

大阪の都心部には、20歳前半の若い層が最も多く転入しています。

若年層は基本的にワンルームマンションに住むので、大阪で不動産投資をするなら、安定したマンション経営ができるでしょう。

投資におすすめの地域

マンション経営で大事なのは、選ぶエリアです。

大阪でマンション経営を成功させるには6つの中心区を選ぶべきです。

大阪の都心部の6区は人口が増えているエリアになります。

• 北区
• 西区
• 中央区
• 浪速区
• 天王寺区
• 福島区

「北区」は大阪駅と、大阪梅田駅があり、沢山の商業施設が集まる繁華街です。
大阪駅周辺では、複合商業施設の「グランフロント大阪」が2013年に開業し、現在でも再開発を行っています。
他にも有名大手企業の本社があり、ビジネス街となっています。

「西区」には大阪の中でおしゃれなエリア「堀江」があり、カフェやレストランが沢山立ち並んでいます。
落ち着いた所なのでマンションが多く居住区としても人気があるようです。

「中央区」には官公庁があり、こちらもビジネス街となっています。
繁華街で有名な「ミナミ」が南側に位置し、最近ではタワーマンションが増えて人口も増加しています。

「浪速区」は6区の中でも地価がお手頃で、ワンルームマンションが多いエリアです。
アクセスが良いので通勤にも便利な区です。

「天王寺区」は商業地域になります。
日本一高いビルと言われている「あべのハルカス」があり、人気の観光スポットになっています。

「福島区」は以前、中小企業が多いエリアでしたが、現在では商業地になり、住宅も増えている区です。
大阪大学医学部付属病院跡地にできた「ほたるまち」と言う大型複合施設があり、TV局やレストラン、スポーツジムなどが入っています。

条件の良い融資

大阪は東京より融資をしやすい特徴があります。

関西圏の金融機関の支店がほとんど大阪に集まっており、ほとんどが中小規模になるため、東京の大手金融機関に比べると貸付先が少なく、借りてくれる顧客を探している状態です。

そのため、東京に比べると条件の良い融資を受けやすくなると言う訳です。

不動産投資をする上で、融資をしやすい金融機関は「信用金庫や信用組合」で、銀行より融資を受けやすくなります。

• 大阪協栄信用組合
• 大阪シティ信用金庫
• 大阪厚生信用金庫
• 大阪信用金庫
• のぞみ信用組合
• 北おおさか信用金庫

大阪で不動産投資するなら、上記の金融機関を利用してみるが良いでしょう。

銀行の場合なら、こちらも融資しやすいです。

• 関西みらい銀行
• 池田泉州銀行
• 徳島銀行

また、容積率が超えているマンションでも、大阪では融資が通りやすくなっています。

容積率とは
敷地に対してどれくらいの床面積に建物を建てられるか、その割合を言います。

容積率を超えているマンションと言うのは、基準を満たしていない事になるので、東京ではほとんど融資をしてくれません。

容積率を超えていると、東京では融資が通らないので、利回りが良いマンションでも購入できる投資家が少ないのです。

容積率を超えていても、災害などで直ぐに崩れ落ちる危ないマンションという事ではなく、通常の生活に何の支障もないのがほとんどです。

大阪では容積率を超えているマンションの取引を積極的に行っているので、利回りの良い収益性がある物件に投資ができます。

東京で融資が通らなかった場合でも、大阪で融資が通るか試してみて、受けられる様なら容積率を超えているマンションに投資をするのもおすすめです。

経営を始めてみる

東京都は違う大阪のこれらの特徴を生かして、マンション経営を始めてみるのも良いでしょう。

しかし、投資にはメリットだけではなく、リスクも付きものです。

不動産投資だと空室になったり、価格が下落したり、などのリスクがあります。

他にも、節税をするために始めた不動産投資なのに失敗するケースも。

失敗するケースとは？

基本的に不動産投資は、他の投資と比較してもミドルリスクと言われています。

しかし、不動産を購入するにも最初にかかる費用が高額です。

なるべく失敗したくはないですが、不動産投資をする前に、失敗しやすいパターンを知っておく事でリスクを防ぎやすくなります。

主に不動産投資で失敗するケースを紹介していきます。

• 空室や滞納
• 価格の下落
• 管理会社の倒産
• 金利上昇　
• 地震被害
• デフレーション

空室や滞納

マンション経営で代表的なリスクは、空室です。

入居者がいないと家賃収入がないので、大きな負担となります。

利回りが良いマンションを購入しても、結局入居者がいないなら、利回りが高くても意味がありません。

マンション経営をする中で空室の期間はなるべく作りたくないもの。

そのような時は、「サブリース（家賃保証）」へ依頼すると良いです。

また、マンション経営では滞納のリスクもあり、全国の滞納率は大体6%になっています。

滞納が発生してしまうと、家賃収入がなくなってしまいます。

リスクを避けるためには、「集金代行」に依頼する事です。

代わりに集金してくれるので、滞納で困る事はありません。

ただし、サブリースや集金代行へ依頼するのは、手数料がかかってくるので、収益性が下がる事になります。

	サブリース	集金代行
手数料	家賃の10%〜20%	家賃の3〜5%
空室の回避	有効	無効
入居者がいない場合	家賃が保証される	家賃の保証はない

価格の下落

月日が経って経年変化する事により、マンションの価値は下がっていきます。

価格の下落はマンションの立地や建物によって異なってきますが、新築時〜築15年あたりまで大幅に下落。

都市開発予定のエリアなら、地価が上昇するのでマンションの価格は下がりにくくなります。

建物はどうしても劣化する事で価値が下がるので、定期的に補修をしておく必要があります。

土地は景気や、周りの環境で価格が上下するので、市場の動向を把握して、価格の高い時に売却するのも良いでしょう。

管理会社の倒産

マンション経営する際に、依頼した管理会社が倒産する事も中にはあります。

管理会社が万が一倒産してしまったら、賃料が入ってこない可能性があります。

信頼できる管理会社を選ぶためには、ホームページで実績をチェックしておくと良いです。

不動産投資をする前に、管理会社の吟味もしっかり行っておきましょう。

金利が上昇

マンション経営を始めようと、住宅ローンで物件を購入した場合、ローンの金利が上がれば全体の返済額も増えていきます。

加えて、ローンの期間が長いと金利の負担は大きくなるので、大きなリスクになってしまいます。

なるべくローンの期間を短くする事が良いのですが、毎月支払う金額も大きくなってしまうので計画を立てておきましょう。

金利上昇で負担を防ぐには、固定金利にすると良いです。

固定金利にすると、変動金利より高くなってしまいますが、金利は固定されているので、金利が上昇してもリスクは受けないです。

現在は、低金利なので半分以上の人は、固定金利にしていませんが、今後上昇する事を考えるなら検討してみても良いでしょう。

地震

日本は特に地震が多い国なので、その被害は多大なものになります。

そのため、いつ地震が来ても困らないように「地震保険」に入っておく事が大事です。

地震保険に入るためには、火災保険に加入するのが必須になります。

地震以外の災害も保証してくれるものなので、しっかり確認しておきましょう。

また、投資をする物件には、新耐震基準のマンションである事が望ましいです。

新耐震基準とは震度6〜7程度には耐えられる基準になっています。

旧耐震基準は1980年以前の基準で、震度5 程度の耐震でした。

新耐震基準になってから、東日本大地震や大きな地震でマンションが倒壊するという事はみられません。

デフレーション

全体的に物などの価格が、下落する事を「デフレ」と言います。

全体の価格が下がってしまうと、投資しているマンションの価格も値下がりしてしまう恐れがあります。

もし、マンションを売却したいとなった時には、価格が下がったため、売ったお金でローンをまとめて支払えない事もありえます。

デフレでもマンションの価格が下がりにくい物件を選ぶのが良いでしょう。

節税対策で投資に失敗するケース

特に初心者はメリットだけで投資を始めようとするため、失敗しているケースがみられます。

例えば、「節税になる」「簡単に副収入を得られる」「将来の生活資金にする」などです。

確かにこの様なメリットはありますが、しっかり計画を立ててマンション経営をしないと失敗に繋がります。

マンションを売る不動産会社も、メリットを伝えて営業をしてくるでしょう。

大体の人は将来、老後の生活に不安があります。不動産会社から「不動産投資をする事で老後の資金対策になり安心です。」と言われたら、購入したくなるというもの。

しかし、投資にはリスクも潜んでいる事を考えて運用していく必要があります。

節税で始めた投資

不動産投資は節税になるので、始める方も少なくないです。

所得税の節税

会社員の人が不動産投資をしている場合、家賃収入より経費がかかってしまい赤字になると、給与所得から赤字分を控除できます。

給料と家賃収入の合計を課税対象とするので、不動産投資によって赤字だった場合に限り、節税になるという仕組みです。この事を「損益通算」と言います。

住民税の節税

給与所得にかかる税金には「所得税」と「住民税」があります。

不動産投資の赤字で所得を減らす事ができるので、そうなると所得税もそうですが、住民税も減らす事ができるという事です。

相続税の節税

相続税で節税ができる仕組みは、現金で持っているより不動産に換えてしまった方が相続税の評価額が低くなるためです。

評価額が低くなる事によって、かかる税金も低くなるという事です。

現金だと評価額がそのままになってしまうので、節税にはなりません。

賃貸用のマンションなら貸家貸付地となって、普通の不動産より評価額が低くなり、相続税の節税になります。

減価償却費

不動産投資のマンションを購入すると、様々な経費がかかってきます。

特に初年度にかかる経費は多く、固定資産税、登録免許税、不動産所得税、管理費、火災保険などがあります。

これらは、経費なので節税になりますが、不動産投資の節税で最も重要なのが減価償却費です。

減価償却費とは
どのくらい使用できるか耐用年数によって、分割して計上する事です。

購入したマンションは減価償却費で毎年、計上されます。

建物の耐用年数と償却率はこの様に決められています。

建物種類	耐用年数	減価償却率
木造	22年	0.046
重量鉄骨造	34年	0.030
鉄筋コンクリート構造	47年	0.022

減価償却費の計算法は上記を基に算出します。

• 不動産価額×償却率=【減価償却費】

3,000万円で不動産を購入したとしたら、減価償却費はどのくらいになるのか、それぞれ算出してみましょう。

• 木造の場合　3,000万円×0.046=【138万円】
• 重量鉄骨造　3,000万円×0.030=【90万円】
• 鉄筋コンクリート構造　3,000万円×0.022=【66万円】

木造の場合は減価償却費が高くなり、この【138万円】分を経費として計上できるのです。

そのため、節税には重要なポイントになります。

減価償却費は、毎年使っているお金ではないのに、経費として計上ができ、赤字を発生させられると給料と一緒に所得税を減らせて節税になるという訳です。

ちなみに、不動産投資が会社員ではなく、法人だと「法人税」が、個人事業主では「事業所得税」が課税されるので、減価償却費の計算法も違ってくるため、注意しておきましょう。

節税で損をする

前述した様に、せっかく節税になると思って始めた不動産投資ですが、失敗するパターンも多くあります。

ローンの控除ができない

不動産投資をする際には、大体の人が住宅ローンを利用しています。

マンション投資をした時に組んだ住宅ローンも、控除になると思っている方は多くいるでしょう。

ところが、投資用のローンは控除にならないのです。

住宅ローンの控除になるのは、自分が実際に住む家として購入した時に限ります。

ローンが通らない

不動産投資の節税のために、赤字で常に計上して所得を少なくしていると、ローンが通らなくなります。

収入が低くなっているのだなと判断されて、他でローンを組もうとしても審査が通らなくなるというもの。

収入が実際にあったとしても、不動産投資の方でずっと赤字の場合、マンション経営が順調ではないのだなと認識されてしまいます。

物件の選択ミス

不動産投資をする際に不動産選びは重要です。

駅から近い事や、スーパーが近くて利便性があるなど、その様な物件だと入居者は安定しやすいものです。

しかし、周辺に何もなく入居者が集まりにくい物件だと、空室が続く事があります。

そうなると、節税のために始めた不動産投資なのに、経費が上回る事になります。

家賃収入がしっかりありつつ、減価償却費や経費などで赤字にする事が、望ましい不動産投資の節税です。

相続の問題

相続税を節税するために不動産に換えたけれども、不動産の名義人が何人かいる場合は問題になりやすいと言えます。

不動産を相続する際に共有名義だと、いざ売却する時に名義人達から承諾を得る必要があります。

不動産が古くなり補修する事になった場合も、誰がどのくらい費用を支払うかで問題になりやすいというもの。

赤字経営になりすぎない

節税のために不動産投資をしても、いずれ節税額より経費が高くなってしまう時がきます。

経年変化でマンションを維持するには、費用がどんどんかかって来るというもの。

劣化によってマンションの価値が下がり、修繕費用の出費が多くなってきた場合、そのタイミングで売却する人がほとんどです。

売却が難しくなると、その期間は経費がかかり赤字になってしまいます。

節税のために不動産投資をしたとしても、売却が難しいマンションは選ばない方が良いでしょう。

また、赤字のマンション経営は、万が一自分が相続する事になった場合、マイナスの不動産となります。

節税をするために選んだ不動産なのか、もしくは家賃収入を得るために選んだ不動産なのかでも変わってきます。

家賃収入を得る目的の不動産だと、節税対策に向いていません。

節税をするために不動産を購入したとしても、家賃収入がないと、どんどん経費が膨らんで負担になります。

節税対策の不動産投資で失敗しないためには、家賃収入を得るような不動産を選び、しっかり収入を得ながら節税できるのが良いです。

事前にリスク対策をする

不動産投資は始めるにはメリットだけではなく、色々リスクとなる問題もあるという事を認識しておきます。

これらを踏まえ、不動産投資を失敗しないためにもリスク対策を紹介していきます。

多めに頭金を準備する

不動産を購入する際に、高額な資金が必要になるので、住宅ローンを利用する人がほとんどです。

高額な借入れになると、その分の金利が高くなっていくので、可能な限り多めの頭金を準備しておく様にしておきましょう。

頭金を多くしておく事で、金利のリスク回避に繋がります。

また、ローンを完済すると経費を除いては収益になるので、頭金を多めにすれば早く完済できます。

不動産投資をする前には、住宅ローンだけに頼らず計画的に、頭金の用意をする事が大事です。

災害情報に敏感になる

投資した不動産の災害被害を最小限にするためにも、常に災害情報に敏感になっておきます。

災害を受けにくい立地や建物を選ぶ事も大事です。

例えば、土地が低くて浸水しやすくないか、地盤が緩い物件ではないか、耐震強度はしっかりしているかなど事前にチェックしておきましょう。

空室になりそうな物件を選ばない

不動産投資では空室が1番のリスクとも言えるので、入居者の目線になって物件を選ぶ事がポイントです。

部屋を借りたいと思う人は、ほとんどがネットから探しているので、検索で見つかりやすい不動産にします。

人気がある立地だと交通のアクセスが良く、生活に便利な環境になります。

建物に関しては、こちらです。

• バスルームとトイレは別
• 洋室
• エレベーターがある
• 設備が整っている
• 家賃が適正価格
• 築年が古すぎない

大阪の中心区のマンションなら立地について問題はありませんが、物件の特徴をしっかり把握して、常に入居者がいる状態を保てるようにします。

費用を準備しておく

不動産投資では購入した初年度が多くの経費を要しますが、毎年かかる経費や、退去時にかかる修繕費用なども経営する中、かかってきます。

主にかかる経費はこちらです。

• 固定資産税
• 不動産所得税
• マンションの管理費
• 原状回復費
• 修繕積立金
• 宣伝広告費
• 設備費
• ローンの返済　等

色々とマンション経営には経費がかかってくるので、これらの費用を準備しておく必要があります。

特に、退去した後はオーナーが原状回復で費用を負担する事が多いです。

また、退去時だけではなく、経年変化によって壊れたり、汚れたりする箇所も修繕をしなくてはいけません。

修繕には高額な費用がかかってくるので、毎年修繕にかかる費用分は積み立てておきましょう。

シミュレーションをする

不動産を購入する前に、前述した不動産投資にかかる費用を把握して、収支のシミュレーションをしておきます。

目星の付けたマンションは、どのくらい収益を得られるものなのか、様々な資料を収集します。

集めた資料を基にシミュレーションをする事によって、リスク回避になるというもの。

不動産投資をすると決めたら、必ず自分で情報を集めておく事が重要です。

コミュニケーションを取っておく

大阪でマンション経営をする事になったら、自分が大阪に住んでいれば良いですが、東京に住んでいた場合、何か合ってもすぐに所有しているマンションへ出向くのは難しいでしょう。

ましてや、複数のマンションを経営していたら困難になります。

そのような時は、管理会社に任せる事になります。

そのため、管理会社の担当の人とは信頼できる関係を作っておくと、色々と話がスムーズになるというものです。

コミュニケーションを取りすぎる必要はありませんが、伝えておきたい事などは何でも話したり相談したりする関係が、リスク回避に繋がっていきます。

知識をつける

マンション経営を成功させるためには、不動産投資の知識はとても重要です。

知識が全くない状態で、不動産投資をスタートさせてしまうと失敗する恐れがあります。

事前に不動産投資の始め方を知っておく事で、リスクの回避になります。

不動産投資は副業に入らないので、知識をつけて投資で成功しましょう。

インターネットでも勉強はできますが、セミナーへ行くのもおすすめです。

不動産関係の人脈ができたりすると、情報交換にもなるので、積極的に参加してみるのも良いです。

まとめ

東京で不動産投資をする方は多いですが、東京にはない大阪の特徴を生かした不動産投資をしてみるのもおすすめです。

大阪の中心6区でなるべく物件を探して、空室になりにくい立地の良いマンションを選ぶようにしてください。

ちなみに、大阪と東京の入居率はそれ程まで大差がなく95%前後で、日本の中で最も高い数字になっています。逆に言えば、空室率が5%という事です。

空室率が5%なら比較的に大阪でのマンション経営は、リスクが高くないと分かります。

ただし、入居率が高いからといって不動産選びは慎重に選ばないと、失敗に繋がってしまうというもの。

空室になりにくいマンションを選び、購入した時の収支のシミュレーションをしておきましょう。

不動産投資には様々なリスクがあるので、記事を参考に対策を練っておいてください。

空室が1番起こり得るリスクになるのですが、最もリスクになるのは知識不足です。