不動産投資には「転売」という方法があります。
シンプルに不動産を購入して売却した時に差額分で利益を得ることです。
不動産の資格を持っていないのに、個人で売買して利益を出すことは果たして違法ではないのでしょうか?
こちらの記事では不動産転売が違法なのか、加えて利益を出すコツを解説しています。
不動産転売の疑問が解決できれば幸いです。是非、ご覧ください。
不動産転売の投資目的は違法なの?
不動産転売は結論から言うと「違法ではありません」。
不動産転売が違法だと懸念される理由は、「土地基本法」という法律に「投機的取引の抑制」があるからです。
1980年代のバブルの頃、不動産の投資では土地がとても人気がありました。
その頃の土地は、1週間もすれば2倍になることが頻繁だったので、投資ではなく「投機」という状態でした。
投機とは短期売買で利益を得ようとすることで、似たようなニュアンスだとギャンブルの様な取引と言えます。
そのような状況だった為、1989年バブル絶頂期に土地基本法は公布され、適正な土地利用の確保で投機的な取引を抑えたのです。
土地基本法には「土地は投機的取引の対象とされてはならない」と記されているので、土地の転売は違法に当たるのではないかと認識する方が多くいるのでしょう。
転売は違法ではない
転売は不動産を購入して売却するだけなので全く違法ではないのです。そもそも転売を禁止する法律もありません。
基本的に世の中の商売も転売の様な仕組みになっているものが多いです。
不動産を売却して得た利益に対して、納税をすれば問題はないです。
不動産転売は土地を買った後に、高く売れるタイミングを見計らって売ることで利益を得られます。土地の価格は変動している為です。
不動産転売する人は土地を売ることが目的なので、一般的な不動産売買の目的と異なりますが、取引は全く一緒になります。
また、取引は景気に左右されるもので、景気が悪い時に買った土地は安く手に入り、景気の良い時には土地が高くなり、その頃に偶然売った場合は、たまたまなのか利益目的なのか分かりません。
転売の取引や、通常の売買の取引はこのように一緒な為、違法性はないとうことです。
転売は税金が高い
不動産転売で利益を得ると税金はとても高いです。
前述したバブル時代に土地の売買で儲かっていた人達を取り締まる為の、投機的取引の抑制によって、不動産転売には非常に高い税金がかかるようになりました。現在でもその税金制度は変わらず高額です。
しかし、税金が高額になるのは不動産転売を行う全員に該当する訳ではなく、土地を購入してからの所有期間で税金は異なってきます。
土地の所有期間が短いと高くなり、長いと安くなるといった仕組みです。
転売した場合にかかる税金
所有期間が短く不動産を売却した場合は「短期譲渡所得」、長い場合だと「長期譲渡所得」と言い、所得税と住民税が課税になります。
それぞれの税率はこちらです。
| 所有期間 | 住民税 | 所得税 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 9% | 30.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 5% | 15.315% | 20.315% |
出典：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
出典：国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
短期譲渡所得は土地を売った年の1月1日から5年以下になり、長期譲渡所得の場合は5年超の所有期間ですが、比べると税率が約2倍も違いがあります。
不動産転売で利益が出てもこれほど課税され、更には不動産売買に仲介手数料やその他費用がかかってくるので、手元に残るのは少なくなるというもの。
主な費用はこちらです。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 印紙税
転売する時に、不動産会社に依頼して買主を見つけて貰うのですが、契約が成立したら仲介手数料を不動産会社へ払います。仲介手数料の上限額は以下になります。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額 |
| 200万円以下 | 取引額の5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 取引額の4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 取引額の3%＋6万円＋消費税 |
印紙税は、収入印紙を売買契約書に貼り付けて納税します。税金額は契約金額によって異なり、平成4年3月31日までは軽減措置が実施されているので確認してください。
分かりました！
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
登記費用は、司法書士の手数料と登録免許税のことで、司法書士手数料は事務所によって違ってきます。登録免許税は、登記手続きにかかる税金で不動産1件に1,000円です。
他にも書類などの手数料がかかってくるので、転売の経費は算出しておくと良いでしょう
税金の計算法
5年以下で売却する短期譲渡所得になってしまうと儲けにくいです。
短期譲渡所得だった場合の税金の計算をしてみましょう。
例えば、所有5年以下の不動産を転売して、譲渡所得が500万円だった場合、
- 500万円×30.63%=（所得税153.15万円）
- 500万円×9%=（住民税45万円）
- （所得税153.15万円）＋（住民税45万円）＝198.15万円
198.15万円の税金を納めることになります。
次に同じ条件で長期譲渡所得の場合は、
- 500万円×15.315%=（所得税76.66万円）
- 500万円×5%=（住民税25万円）
- （所得税76.66万円）＋（住民税25万円）＝101.66万円
短期譲渡所得の約半額101.66万円の納税で済みます。
短期譲渡所得でも控除がある
短期譲渡所得の税率はとても高くなっていますが、5年以下の所有でも、転売目的ではない場合は、特別控除があります。
特例に該当するものはこちらです。
- 自分の住む家を売却：3,000万円の控除
- 公共事業の為に不動産を売却：5,000万円の控除
- 特定土地区画整理事業の為に売却：2,000万円の控除
- 特定住宅地造成事業の為に売却：1,500万円の控除
短期譲渡所得でも特別控除があるので、転売目的ではない方にとっては公平な税金額と言えます。
自分の住む家を5年以下で売ったとして、1,000万円の譲渡所得が出ても、3,000万円の特別控除なら税金はゼロ円になります。
転売を継続して行うと違法になることも?!
不動産会社は始めから転売を目的として不動産を購入していることがあります。
こうした不動産の取引には、宅建業免許を持っている業者であれば、全く問題ありません。
一方、個人で取引する場合、通常の不動産売買（自宅用）なら宅建業に当たらないですが、転売を何度も売買を継続して行うと、宅建業とみなされ違法になってしまう可能性があります。
個人が転売を何度も行なっていることを不動産業者に知られると、宅建協会などに報告される場合があるのです。
事例では、投資家がマンション経営の目的で物件を購入し、翌年直ぐに売却して、その後また物件を買い、また翌々年には売却するということを3回繰り返し行い、それを知った不動産業者が協会へ報告をしたことがあります。
但し、この投資家には違法行為ということで処罰があった訳ではありません。
このような転売行為は曖昧な部分があり、回数に制限があるなど明確な線引きがないです。
実際に、転売を繰り返しても宅建業法違反で罰せられた事例は今の所ありません。
もし、宅建業法違反になった場合は「無免許営業」として、懲役3年以下もしくは罰金300万円以下が課せられます。
不動産転売で利益を出すコツとは?
前述したように転売では税金が高くなり、繰り返し転売を行うのは中々難しいのが現実です。
とはいえ、良い物件を見極めて安く購入し、高く売却すれば利益になります。
不動産転売で利益を得られるコツを紹介していきます。
- 5年超所有してから売る
- 家付きの土地を安く仕入れて転売
- 相場をまめにチェックする
5年超所有してから売る
短期譲渡所得だと税率が高いので、長期譲渡所得の税率にする為に所有期間5年超えてから転売をします。
賃貸住宅を購入して、5年以上は運用しておくことです。
5年間は家賃収入を得ながら、転売の時期を待ち効率的に利益を出すという方法です。
ここで大事なのは事業計画や投資計画で、5年後には入居者に退去して貰えるのか、その後の対策はどうするか、物件の相場は5年後いくらになっているのか、古家を解体してコインパーキングにするか、など計画を立てておく必要があります。
賃貸経営をして利益を得ながら、転売するタイミングを待つのが利益を出すコツになります。
家付きの土地を安く仕入れて転売
地方などにある家付きの土地を安く買って、転売します。
大体、地方の古家は数百万円くらいの格安で購入できるので、家をリフォームし魅力的にすることで高額転売できます。
また、家を解体して更地にする方が物件の価値が上がり、高額な転売になることもあります。
この様な方法だと不動産の仕入れ先と、見極める力が重要になってくるので、ハードルが高いです。
更に、転売業者や投資家などの競合相手も多く参入しているので、スピード感や情報力がないと乗り遅れてしまうでしょう。
競合相手に負けない様にするには、事故物件を購入する方法もあります。
事故物件の相場は50%で交渉も可能なので、かなり格安で仕入れることができれば転売の利益率は高くなります。
事故物件は競合相手が少ないですが、物件を扱う知識が必要だったり、売れないリスクがあったりするので、単純に利益を上げられる訳ではないでしょう。
家付きの土地を安く購入して転売すれば、利益を生むことはできるので、情報は重要なポイントです。
相場をマメにチェックする
基本的に転売で儲ける為には、安く購入して高く売却することです。
土地は景気で価格が大きく上下しますが、建物は劣化することで、価格が下落する一方です。
土地は建物の様に劣化がないので、タイミングが良い時に売却すれば、利益はかなり上がると言えます。
その為にも、不動産の相場をマメに確認しておく必要があります。
転売で利益を出す為には、相場を把握して売却のタイミングを定めることです。
では、どのタイミングがベストなのか幾つか紹介していきます。
住宅の相場が高い時
土地の相場だけでなく、住宅の相場もチェックしておきます。
新築住宅の相場が上がっている時は、土地の価格も上がるということで狙い目ですね！
所有している土地の周りに新築の家が販売されていたら、そこの土地は価格が上がっている可能性があります。
実際に、土地の相場を調べるには、国土交通省の土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」でチェックできるので調べてみてください。
新築の住宅の相場が上がると、一緒に中古住宅の相場も上がります。
この場合も土地の価格が上がっているかもしれないので、不動産サイトで調べてみてください。
サイトに表示されている価格は、成約されたものだけではないので、色々と比較しておきましょう。
建設費用の相場が高い時
建設の需要が高まれば、建設費用の相場も一緒に上がります。
建設費用の相場が上がると、住宅の相場も上がってくるので、前述した通り土地の相場も一緒に上がります。
したがって、建設費用の相場を把握できていれば、土地の転売のタイミングが分かると言っても過言ではないでしょう。
建設費用の相場を調べるには、国土交通省の「建設工事費デフレーター」を見てください。
新生活が始まる時
土地は、売却しやすい時期と、売却しにくい時期があります。
売却しやすい時期とは「1〜3月」と「9〜11月」で、この時期は転勤や入学など異動するシーズンであり、引っ越しも多いので新居を購入する人が増えます。
この時期は不動産が高い価格で売却しやすくなるタイミングです。
一方、売却しにくい時期とは「5月以降」です。
しかし、昨今ではインターネットで、いつでも土地を購入できる様になりました。
売却しやすい時期はありますが、シーズンだけに着目せず、常に相場を把握しておく必要があるでしょう。
ローン金利の相場が下がる時
転売で利益を上げる絶好のタイミングは、住宅ローンの金利が下落している時です。
住宅ローン金利が1%でも低くなるだけで、返済額は数百万円も違いが出てきます。
住宅ローン金利を調べるには、「日本銀行 長・短期プライムレート」を見れば金利を確認できるので是非、ご覧になって下さい。
不動産転売を成功させる為のポイント
転売を成功させる為にも、重要なポイントを紹介していきます。
- 情報収集を欠かさない
- インターネットの情報だけに頼らない
- 周辺を見て回る
- 知人の紹介
- 不動産会社を起業する
- 不動産会社の選び方
情報収集を欠かさない
不動産転売で利益を得る為には、情報収集が大切です。
具体的にどの様な情報を集めるかと言うと「安くて良い不動産」と「不動産を高額で売却する為にどんな価値を付けるか」、「高額で売却できるタイミング」この3つを意識して情報収集することをおすすめします。
情報収集の手段はインターネットで行うのが主流だと思いますが、インターネットの情報は大勢の人が見られるので、良い不動産は出回っても直ぐに売れてしまいます。
また、安くて良い不動産はインターネットに情報を載せる前に、直接取引が行われている場合があるというもの。
インターネットに掲載されている不動産情報は数多くありますが実は、安く仕入れられる不動産はないのです。
インターネットの情報だけに頼らない
安くて良い不動産を仕入れる為には、インターネットだけで探してはいけません。
業者は税理士や弁護士など、独自の仕入れ先の人脈があります。
その為、インターネットに載っている不動産情報は、業者にとって交渉する余地がない不動産ということになるので、利益を得るのは難しいと言えます。
不動産転売で確実に稼ぐ為には、自分で直接交渉することがおすすめです。
周辺を見て回る
例えば、車で外を回っていると、誰も住んでいない築浅住宅や古家、空き地などあったりします。
この様な物件を見つけたら、持ち主に直接連絡をして交渉をしてみると、驚くほど安い価格で売却してくれることもあります。
実際に外で探し回ることで、インターネットでは絶対に見つからない様な物件に出会えるでしょう。
知人からの紹介
友人や知人などに自分が安くて良い不動産を探していると言えば、その人脈の中で売却を考えていた人の情報が得られたりします。
売主と直接不動産取引ができるのが仲介手数料の節約にもなり最も効率が良いです。
不動産を売却したいと思っている人は、周りに多くいないかもしれませんが、常に周囲に発信しておくことで、安くて良い物件が見つかるチャンスに繋がるでしょう。
なるほど！勉強になります！
周辺を探すことや、人脈を使って探すのも大事ですが、不動産の情報をいち早く掴んでいるのは、不動産業者です。
不動産業者に転売の投資家として認めて貰えれば、多くの仕入れ情報を持っているので、投資や転売におすすめの不動産情報を教えて貰える可能性が出てくるでしょう。
したがって、不動産転売で有力な情報を手に入れるには、不動産業から仕入れることが重要なポイントになります。
不動産会社を起業する
自分で宅地建物取引業の免許を受けて、不動産会社を起業し、転売を行うやり方です。
宅地建物取引士の資格を持っていないと、宅地建物取引業の免許を受けることができないので、自分で勉強して資格を取るか、資格保持者を雇わなくてはいけません。
ハードルは上がりますが、自分で勉強して資格を取った方が不動産転売には有効です。
法人化すれば、短期譲渡所得の税金はなくなり、譲渡益は利益となるので法人税が課税されます。
短期譲渡所得の税率39.63%より、法人税は23.2%なので約半分くらい低くなるため利益を上げやすくなるというもの。
また、不動産業者になれば、不動産業者専用サイト「REINS（レインズ）」の利用ができて、一般の人には得られない情報を集められる様になります。
転売で稼ぐ為には、自分が不動産業者になることが最も効率が良いです。
例え、業者になったとしても直ぐに転売に最適な物件が見つかる訳ではありません。
事業を続けていくうちに信頼もされていき、どんどん有益な情報や物件が入って来るでしょう。
しかし、宅地建物取引業の免許を受けたり、宅地建物取引士の資格を取ったりするには色々な要件を満たさなければいけないので、難易度は高いですが最も転売で成功できるでしょう。
不動産会社の選び方
転売では、不動産を自分で見つけて安く購入ができたとしても、売却する際に買主を見つけるのは難しくなるでしょう。
その様な時は、不動産会社に依頼することになります。
不動産会社に相談すると、転売する不動産がいくらぐらいの価格で売却できるか査定をしてくれたり、買主を探してくれたりと頼もしいパートナーとなります。
不動産会社も沢山あるので、自分と相性の良い優良な会社を選ぶのがポイントです。
会社の選択を間違えると、希望していた利益を得られなくなったり、転売がスムーズに進まなかったりする恐れがあります。
優良な不動産会社を選ぶポイントは、下記を見極めて選ぶことをおすすめします。
優良な不動産会社
| 会社の実績 | 転売するのに売却の取引を多く行っていたのか実績を確認する |
| 査定額の根拠が明確 | 不動産を売却する時には、不動産会社に査定をして貰う |
| 経験のある担当者 | 宅地建物取引士の資格を持っているかどうか確認 |
会社の実績
転売するのに売却の取引を多く行っていたのか実績を確認することです。
不動産会社によって得意、不得意な分野があり、転売目的の場合は土地の売却実績がある会社を選ばなくてはなりません。
また、自分が転売する土地の周辺や、似た様な案件の取引実績があるかどうかも確認しておきましょう。
転売する土地をどのような売却活動で行っていくのかも大事なポイントです。
例えば、インターネットで宣伝するやり方や、ネット以外の広告も出していくのか確認します。
色々な売却戦略があるならスムーズに転売も進むというもの。
売却に時間がかかり、高値で売れるタイミングを逃してしまわない様に、広告・宣伝活動については詳しく聞いておきましょう。
分かりました！
査定額の根拠が明確
不動産を売却する時には、不動産会社に査定をして貰います。
査定額は不動産会社によって様々で、査定額が妙に高い価格の所もあります。
購入した不動産価格より、高値で売却できた方が利益になるので、査定額を高く提示して来る会社に直ぐ依頼したくなりますが、ここではきちんと「何故この査定額になったのか?」ということを確認してください。
根拠をしっかり説明してくれて、査定額に納得できれば、その不動産会社は信頼しても良いでしょう。
もし、査定額の根拠が曖昧だったり、納得のいかないものだったりする場合は、不動産会社を変えた方が良いです。
一番気をつけておきたいのが、前述した「査定額が妙に高い会社」です。
査定額を高く提示しておくと売主と契約になりやすい為、その様な金額になっていることが多いです。
相場より高過ぎる不動産は売れ残る可能性が高いので、結果的に値下げをすることになり、転売で利益を得られなくなるでしょう。
自分自身でも不動産の相場は、把握しておくことも大切です。
査定額については、根拠を適確に説明できる不動産会社を選ぶ様にしてください。
経験のある担当者
転売を成功させる為にも不動産会社の選択は大事ですが、更に需要なポイントは営業担当者です。
担当者で不動産転売の利益が決まってしまうと言っても過言ではないでしょう。
担当者の選び方について、目安にして欲しいポイントは宅地建物取引士の資格保持者です。
不動産会社では5人以上に1人が資格を持っていればいいので、全員の従業員が資格を持っている訳ではありません。
その為、宅地建物取引士の資格を持っているかどうか確認しておきましょう。
また、「話をしっかり聞いてくれるか」「自分の話を押し付けて来ないか」など担当者を見極めるポイントになります。
転売で利益を上げる為にも、担当者とのコミュニケーションは非常に大事になってくるの
で、話を聞いてくれずに一方的に話を進めて来る様な担当者は、変更した方が良いです。
担当者の話し方は丁寧でマナーがしっかりしている所も見ます。
自分自身に対応が悪い場合は、買主に対しても同様になるので、高く売れる不動産も流れてしまう可能性があるので、見極めておきましょう。
不動産転売で注意するポイント
不動産転売で注意しておきたいポイントがあるので紹介していきます。
- 売却には余裕を持つ
- 不動産会社を複数比べる
- 転売ができない物件
- 所有期間が長いとリスクになる
- 特別控除は何回も使えない
- 相場の変動は小さい
売却には余裕を持つ
転売する際には、売却価格を最大にすることが目的なので、売り急がないことが重要です。どうしても不動産を早く売却しないといけないケースもあると思います。
しかし、売り急いでしまうと買主は、足元を見て買い叩く恐れがあります。
この様にならない為にも、買主に対して余裕を持った態度で接するべきです。
転売は、売却することだけが目的ではなく、いかに売却益を得られるかです。
売却する時は、買主を選ぶ側になるといった姿勢を見せて、買い叩かれない様にしましょう。
不動産会社を複数比べる
不動産会社選びが、いかに重要か前述しましたが、複数の会社を比較することも重要です。
1社だけに依頼してしまうと偏った情報になってしまいがちです。
査定についても「一括査定サイト」などを利用して、一斉に複数の会社の査定額を比較します。
気になった会社が見つかったら、直接会社へ訪問します。
理想は2〜3社へ出向き、不動産会社の雰囲気や担当者との相性を確かめましょう。
自分に合った不動産会社を見つける為にも、比較することは少し手間かもしれませんが、色々な会社を見ることで、相性が合う会社が分かる様になります。
不動産転売の利益が決まるのも不動産業者の腕にかかっているので、しっかり自分の納得いく会社を選びましょう。
転売ができない物件
転売する不動産を購入する時、売主から転売禁止の特約を設けられることがあります。
この転売禁止の特約を了承したのにも関わらず、転売をすると違約金を支払わなければなりません。
更に、売主は違約金の金額を設定することもできます。
転売の為に物件を購入する時は、転売禁止の特約があるのか契約前に必ず確認しておきましょう。
転売が目的なのに転売禁止の不動産を購入してしまっては、無駄な出費になるので気を付けてください。
所有期間が長いとリスクになる
土地の場合は劣化に関係なく売却益を出せますが、建物だと年数が経つに連れて価値が落ちていきます。
築年数が20年で価値が急激に下がるので、早く売却しないとマイナスになる可能性が高いです。
転売で利益を上げるなら、景気の変動を見ながら早めに売却しましょう。
売却するにも色々手続きに時間を要しますので、大体半年くらいの余裕を持っておいて下さい。
特別控除は何回も使えない
不動産売却では、5年以下でも3,000万円の特別控除があります。
他にも住居を売却して、今度は高い住居を購入すると、課税が繰延べられる特例制度があります。
この2つの特例制度は、「居住をしなくなってから3年経過する日の年の年末までに売却する」ことが要件なので、何回も直ぐには使えません。
税金の控除がないと、売却の際に税金が上がってしまって、利益が少なくなってしまうでしょう。
相場の変動は小さい
転売は、不動産を購入した価格と、売却した価格の差額分によって利益を得られるものです。
昔のようなバブル時代とは違って、近年では不動産相場の変動が緩やかになっていますね。
短期間で転売をしてしまっても、物件を購入した価格と、売却した価格の差額が殆どなく、大きな利益は得られにくいです。短期間での不動産転売は税金も高くなるので期間を置いてからにしましょう。
まとめ
転売は免許がなく、個人で行っても違法行為ではないので問題ありません。
但し、あくまでも不動産業者ではない為、転売を何度も繰り返すことは避けましょう。
転売で利益を出す為には、所有する期間に気をつけることが大事です。
5年を目処に考えて、長期譲渡所得であれば短期譲渡所得よりも約半分の税金で済みます。
また、不動産の相場を常にチェックしてタイミングを見て不動産を売却しましょう。
タイミングの判断は様々ありますが、基本的には建設費用の相場を見ることが最も重要です。
情報収集も欠かせないポイントで、インターネットだけの不動産情報だけでは利益を出せないと認識しておきます。
自分で周辺を探したり、人脈を使ったりして市場には出回っていない安くて良い不動産を見つけてみましょう。
不動産転売の利益を左右する重要な、不動産会社や担当者は妥協せずに、自分が納得いく相性の合う所を選んでください。
その為には、複数の会社を必ず比較することです。
不動産転売で利益を上げる為には、安くて良い不動産を購入して、高く売却することです。
良い不動産を見つけるのは、時間がかかり大変かもしれませんが、常にアンテナを張って情報を逃さない様にしましょう。
