家を売却予定の人必見！簡単に戸建ての売却相場を調べる方法について

自宅の売却を考え始めた時、まず頭に浮かぶのが、我が家を売却したらいくらになるのか？ということでしょう。

それまで住み続けた家には愛着もありますし、できるだけ高い値で買って欲しいと考えるのが人情ですが、独自に高額な価格を付けても売れ残ってしまう可能性の方が高くなります。

せっかく売りに出してもなかなか買い手がつかなければ、どんどん値を下げて何とか買ってもらうというシチュエーションになりかねません。

やはり、家の売却価格が決まる背景には事情があり、立地条件や築年数、周辺環境や隣家との関係性等、様々な要因で変わるものだということを理解しておく必要があるのです。

家には売却価格の相場がありどのような理由で金額が左右されるのかを知っておくことはとても大切です。十分な理由付けのもと、少しでも高く売りたいと思ったら、多くの物件売買を手掛けてきた経験豊富な不動産会社の力を借りるのが最も近道でしょう。

同時に、自分自身が売却相場の知識を持っておくことで、パートナーである不動産会社との連携もうまくいきやすく、将来の買主にも喜んでもらえる売買が実現するはずです。

家の売却相場の調べ方

築年数と売却額の関係性

同じ家でも、数年前に付けた価格と現在時点で付ける価格とを比べてみると、売却額は下がることがほとんどです。数年前なら高い値を付けることができても、現時点だと大幅に値を下げざるを得ないということです。

実は、価格が下がる理由の1つとして、築年数が大きく関わっているということを知っておきましょう。以下の表を参考に見てみると、築年数と売却額がどう影響しあっているかがよくわかるでしょう。

特にポイントとなるのは、家の価値の有無が問われる築20年程度の物件になり、一気に値が下がります。

築年数	売却額への影響
～築5年	築5年以内の物件は、ほぼ新築と変わらないという認識があるため、中古住宅の中でも特に人気が高い。立地が良ければ新築より高く売れることもある。
～築10年	新築住宅には10年保証というものがあり、引き渡しから10年の間はやはり人気が高いと言え流通数も多い。価格差は家の設備や内装の状況に依存する傾向がある。
～築20年	築13～15年では新築価格の約30％、築18～20年では約20％まで売却相場が下がる傾向にある。
～築30年	築20年以上の物件については住宅には値が付きにくく、土地の価格で売却するような形になりやすい。

引用元：家の売却相場は築年数で変わる！傾向と自分で相場を調べる方法「イエウール（家を売る）」
ieul.jp/column/articles/483/

このように、築年数が増えるほど売却価格は下降する傾向にあるのですが、日本における木造住宅の築年数は約30年で寿命を迎えることが多いため、上記表で言えば築40年以上になると建物の価値はほぼなくなると言っても過言ではありません。

対してマンションの場合、耐用年数は47年ほどとされており、戸建て住宅の22年をはるかに超えています。つまり、価格の下落傾向はマンションの方が緩やかであるため、戸建てを売りたいなら少しでも早い段階で検討した方が良いことがわかります。

家の相場の調べ方

自分の所有物件に類似した物件の売却相場を調べてみると、自分の家がいくらくらいで売れそうか見当を付けることが可能です。

そこで実践してみたいのが、レインズマーケットインフォメーション、土地総合情報システム、不動産会社のホームページ、広告類、一括査定サイトの5つの方法になります。

レインズマーケットインフォメーション	国土交通省指定の不動産流通機構等が、日本全国の不動産取引情報を共有しているシステム。絞り込み検索により、最寄り駅や土地・建物の面積等の条件が自分の家と似ている物件を抽出し、実際の取引額を知ることができる。
土地総合情報システム	国土交通省が提供しているホームページで、不動産取引価格情報検索機能によって、全国各地域における実際の物件取引事例を確認することができる。
不動産会社ホームページ	不動産会社のホームページには、現在まさに売りに出されている物件が多数掲載されているため、自分の家と似た条件を持つ物件を参考にできる。ただし、売り出し価格は成約価格とは異なり、実際の取引では価格交渉等により値引きが行われる可能性も知っておきたい。
チラシやWEB広告等	ポスティングチラシやWEB広告等を通して、目玉物件をアピールする不動産会社は多い。ただし、あくまでも目玉物件であり、他にも様々な物件があるため、チラシや不動産会社のページをよく読み込むと良い。
不動産一括サイト	自宅の売却相場を具体的に知りたい場合は、一括査定サイトを利用するのも良い。最も現実的な価格が提示され、プラス点やマイナス点等のアドバイスも受けることができる。複数の不動産会社に査定を依頼すると相場がわかりやすい。

引用元：家の売却の相場はいくら？値段の調べ方や調べるときの注意点とは？ | Relife mode（リライフモード）　くらしを変えるきっかけマガジン
www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0024/

上に挙げた5つの方法は、基本的に机上査定と呼ばれる、自己申告データのみでおおよその価格を推測するのには向いているでしょう。

しかし、もっと実際の取引相場に近い価格を知りたい場合は、不動産会社に依頼して訪問査定を受けることをお勧めします。

現地に実際に来てもらうことで、自己申告時には伝えていなかったマイナス点（壁のひび割れ、水回りの老朽化等）もしっかりチェックされたうえで、適正価格を提示してくれるためです。

戸建ての価格相場を知る方法

レインズと不動産取引価格情報検索の具体的活用法

昨今の情勢からテレワークが浸透するようになり、中古の戸建て物件を探す人が多くなってきました。

売主側としてはありがたい話ですが、ニーズが高まったからと言って売主目線でつけた価格で押し切るのではなく、あくまでも相場に基づいた適正価格で売却することが肝心です。

特に、家を売る側には、売ることを決意するに至った背景事情もあるため、少しでも高く売りたい気持ちが存在します。一方で、現実的に見た時、売却予定の家の状態によっては希望価格を下回る設定の方が良いケースもあるのです。

そこで、実際に売却を依頼する前に、自分自身でもできる相場の確認方法について説明します。

方法は2種類あり、1つはレインズマーケットインフォメーションというシステムを利用するもの、もう1つは不動産取引価格情報検索を使うものです。

レインズとは
もともと不動産を扱う業者が互いに物件情報を共有しあうためのシステムです。レインズを使うと、各地の物件情報や取引情報を確認することが可能になっています。

レインズを一般にも開放したものが、レインズマーケットインフォメーションであり、物件による相場価格の違いや実際に売却された不動産の面積等のデータを閲覧し参考にすることができるのです。

不動産取引価格情報検索とは
国土交通省が公表しているデータで、不動産売買の当事者にアンケートを実施し、不動産取引価格という形にして一般に閲覧できるようにしています。

情報は定期的に更新されており、更新されてから4ヵ月後にホームページにアップロードされます。ですから、４カ月ごとに最新情報をチェックするようにすると良いでしょう。

不動産取引価格情報検索を利用する際は、国土交通省のホームページに設置された検索システムを使います。

検索条件として、取引時期・物件種別・物件の地域を選べるようになっており、過去5年間までさかのぼって調べることが可能です。

一戸建ての情報を調べたい場合は検索条件の物件種別欄で、土地と建物、というところを選べば検索できます。地域は都道府県からさらに細分化し、市区町村や特定の地域まで絞り込むことが可能です。

条件を入力して検索を開始すると、該当する物件情報が一覧表示されます。表示された情報には、物件の所在地や面積、築年数や構造等の詳細データが含まれています。

自分で戸建ての価格を計算する方法

誤差や間違いがあったとしても、自分自身で適正価格の計算をするようにしていけば、相場価格や根拠づけへの理解も深まりますので、ぜひ知っておきましょう。

まず覚えておきたいのが、再調達原価というワードです。売却予定の家を仮に今新築したとしたらいくらくらいになるか、を求めた数値になります。建築費用は常に変化しており、例えば2015年の建築費は1㎡あたり165,400円になりますが、数年前と数年後では費用額は上昇もすれば下落もするものなのです。

注意しておきたいのが、国税庁が公表している、建物の標準的な建築価格というデータはあくまでも手に入りやすいおおまかな数値だということです。まずは目安となる価格データを手元に持っておきたい、という場合は、国税庁のデータを再調達原価のベースとして考えておくと良いでしょう。

次に理解しておきたいのが、経済的耐用年数という要素です。建物には耐用年数があり、築年数がどれくらいかによってばいきゃく価格にも影響します。

例えば木造一戸建ての場合、築年数と価値の下落は以下のような相関性を持ちます。

築20年前後	新築時の20％程度まで価値が下落
築30年超	建物としての価値はほぼゼロ

2020年上半期の、東京における戸建て売却価格と築年数の関係性を見てみると、築10年までであれば平均売却価格は約4,500万円となっていますが、10年を超えた物件は急速に価格が下落する傾向がわかります。

さらに不動産業界では、築30年を超えた家と土地を売却する際、家には価値がつかないという一般的な考え方に基づき、家付きの土地という名目で売却することが多いと言えます。ただし、経済的耐用年数を超えたからといって、もう住めない状態であることを意味するものではありません。

さらに、国税庁によれば、木造一戸建ての法定耐用年数を22年としていますが、一般に浸透している経済的耐用年数ともは常に一致するわけではない、という点も理解しておきましょう。

個別の不動産会社によっては、築20年前後の時点で家の価値がゼロであると厳しく評価するところもあるようです。

背景には、住宅ローンを組むために担保とする家の評価について、金融機関側が築20年程度は価値がゼロであると判断するところもおおいからなのです。逆に、耐用年数を大目に見て25年程度としている不動産会社が存在することも確かです。

自宅の不動産価値を調べる具体的方法

物件の種類と情報サイトの活用

一般的な商品とは異なり、土地や建物には決まった値段はなく、個々の物件の特徴に応じて金額が変わっていくものです。

ですから、自宅の不動産価値を調べようと思ったら、まずは相場を知ることから始める必要があるのです。

自分が適正だと思っている価格は、他の人から見れば必ずしもちょうど良い価格とは限らず、逆に高すぎる可能性も出てきます。

すると、せっかく物件に興味を持ってもらったとしても、交渉する中で値を下げざるを得なくなることも出てくるでしょう。あるいは、売りに出してもなかなか買主が現れず値下げを繰り返すことになるかも知れません。このような事態を避けるためにも、

• 実際の売買取引価格から不動産相場を調べる
• 売り出し価格から不動産相場を調べる
• 公的機関の調査した地価”から不動産相場を調べる

引用元：不動産相場がすぐわかる！自分で調べる方法とは？｜不動産売却・不動産査定ならHOME4U
www.home4u.jp/sell/howto/detail02

このような方法で自分の家のおおよその価格を把握しておくことが大切なのです。

方法	情報元	物件の種類			価格の算出方法
		マンション	戸建て	土地
実際の売買取引価格	レインズマーケットインフォメーション	〇	〇	×	不動産会社から収集した取引データを基にした、実際の取引価格
	土地総合情報システム	〇	〇	〇	不動産購入者へのアンケート結果から収集した実際の取引価格
売り出し価格	物件検索サイト	〇	〇	〇	販売中の物件情報の売り出し価格
公的機関が調査した価格	公示地価・基準地価	×	×	〇	国土交通省または都道府県が決まった地点の地価を定点調査した価格

引用元：https://www.home4u.jp/sell/howto/detail02

この中の、公的機関が調査した価格とは、特定の地域の地価が基準となっており、調査も年1回であることから、あくまでも参考程度に見ておいた方が良いでしょう。

不動産相場を知るための5つの方法

実際の取引価格例を知ろうと思ったら、国または業者が提供するデータを活用するのが一番です。

前述のレインズマーケットインフォメーションであれば、個々の不動産の取引価格を知ることができますし、同様に土地総合情報システムなら買主自身の生のデータを参考とすることができるのです。

特に土地総合情報システムは、国から送られてくるアンケートということで回答率も高く、信頼できるデータだと言っても良いでしょう。

結果として、特定地域の売買価格相場や当該不動産の立地条件等を、自分所有の物件と比較して見ることも可能になります。

次に有効とされているのが、相場情報を集めたコラム等を読むことです。例えば不動産系のサイトを読んでみると、全国各地の相場についてわかりやすく情報検索できるものも見つかります。

そして、やはり活用したいのは一括査定サイトでしょう。ここまで述べてきた方法の場合、必要事項を自ら入力して、抽出されたデータを自ら分析する必要があります。一括査定サイトは複数業者に対する見積もりサービスですから、1回の入力で複数社の査定額をざっくりと知ることができるのです。

ただし、中古物件ならではの特徴が反映されていることも多い点に注意しましょう。

中古物件の場合は、例えば、当初売りに出していた価格から、時間の経過とともに値が下がっていく傾向があるからです。この場合、データとして残されていた価格は、販売価格と売り出し価格の間に差が生じていることになるので気を付けて読み込んでみましょう。

すでに述べた通り、不動産業界における中古物件の価値は築年数に大きく左右される傾向があります。戸建ての場合では約20年経過すると価値はゼロに近づいていくのです。

これは、法に定められた耐用年数が22年であることに由来しますが、築20年を超えたからといって住めないわけではなく、逆に掘り出し物となる可能性も残されています。築20年を超えた戸建て物件の場合、業界的には建物の価値が著しく低いと見なされ、土地をメインとした売り方に代わっていきます。価格の上限変動はあるものの、土地には耐用年数や築年数という概念がないからです。

所有不動産がマンションだった場合の売却相場

ただし実際の市場では、築20年ほど経過したマンションの価値は新築の50％ほどになり、築20年以上になると下落傾向は緩やかになります。

したがって、築20年を超えるマンション物件を売却したい場合、立地条件や部屋の状態が良い場合を除いて、自分が希望する売却価格よりも下げて売りにださなければならなくなるかも知れません。

売主側にとって最も困るのは買い手がつかないことですから、価格交渉の結果次第では購入したいと考える売主が現れたら、できるだけ歩み寄って交渉に応じることも大切です。

評価額を左右する様々な要素

それでは、どのような物件であれば価格的に高く評価されるのでしょうか。

買主側の立場に立ってみた時にわかるのは、駅からのアクセスが良いこと、周辺環境が良いこと、災害の影響を受けにくいことの3点が挙げられそうです。

賃貸の場合でも購入の場合でも、人気物件に特徴なのは駅からのアクセスが良いということです。このため、買主側は駅から徒歩10分程度の物件を求めていることが多く、該当する物件は比較的売れやすいと言えます。

駅からバスに乗って移動するような物件でも売れることは売れますが、アクセスの良い物件に比べると、売却までのハードルは高くなると言えるでしょう。徒歩20分～30分もかかるようだと、敬遠されやすいかも知れません。そこで、仮にバス乗り継ぎが必要だったとしても、バス停から5分など、伝え方を変えてみる工夫も必要になってきます。

次に買主が気になる点として、物件の周辺環境はどうなっているかが挙げられます。近隣に学校や商業施設、コンビニエンスストア等があると印象が良くなり、逆にパチンコ店や産業廃棄物処理場等があると敬遠したくなる傾向があるのです。

実生活を想像した時に、ここに住んだら安心して便利な生活を送れるだろうとイメージできれば、買主側としても気持ちが前向きになることでしょう。

反対に、マイナスイメージを抱きやすい施設等がある場合は、物件購入の際に消極的になる理由となってきます。

さらに、物件に付加価値を与える要因として、災害に強いかどうかも大切な要素となります。日本では台風や地震等、甚大な被害を及ぼす災害が少なくないからです。

役所で土地の台帳を閲覧し、もともとどのような土地だったかを確認しておくと良いでしょう。埋立地よりも元からしっかりした土地だったことがわかれば、十分なアピールポイントになり得ます。地盤が弱いのであれば、建物の基礎部分が堅固であることを伝えるようにすると良いでしょう。

参考物件が少ない時の代替方法

家や土地の特徴は千差万別であり、他の物件を参考にしたいと思っても、必ずしも条件が完全一致するわけではありません。

そのような場合は、参考物件の対象とする範囲を広げてみることも大事ですし、建物や土地の広さを数値化して比較してみるのも良い方法です。

物件の参考範囲を広げる場合は、やはり不動産紹介ページをたくさん見るのがお勧めです。

数多くの物件を見ることで、どういう特徴がメリットになり得るか、自分でも理解できるようになるからです。

たとえ異なる地域の物件情報だったとしても、都市部なのか郊外なのか、沿線なのか、家の立地による価格の違いも見えてくるでしょう。

沿線に着目する場合は、快速電車や急行電車が必ず停車する駅なのか、バスならば多くの便が行き交うバス停が近くにあるのか、といった点に着目してみると比較もしやすくなります。

一方、数値にフォーカスする場合は、平米単価について知っておくと参考情報の幅が広がります。

例えば、建物や土地の広さは実に様々ですから単純比較は難しいものですが、1㎡あたりの価格に置き換えることによって、大まかな特徴が見えてくるでしょう。

同じ1㎡でも条件によって価格は異なりますから、大きく見れば地域的な特徴による単価の違いがわかるようになりますし、細部まで見れば周辺施設等の条件によって変化していることも理解できるようになります。

一軒家を売却する前にやっておくべきこと

物件の状態をきちんと把握することが大事

家を売却するためには、売却物件として胸を張って売り出せるよう、状態を整える必要があります。家自体のコンディションを整えることだけでなく、売主としての責任も改めて確認し直しましょう。

大切なのは、買主の立場になった時、どこに不安を感じやすいかという視点です。家を購入し実際に住む立場となれば、一番気になるのは家の状態でしょう。

室内がどこまできれいに維持されているか、雨漏りはないか、シロアリ被害はないかといった点は、売主としても客観的に把握しておくべきです。

また、物件を引き渡してから不具合に気付く場合もありますが、売主自分自身が気付かなかったことであっても瑕疵担保責任に基づき、補修等の対応ができるよう予め心づもりをしておくことが必要です。

ただし、瑕疵担保責任が発生するような状況を避けるためにも、売りに出す前には専門家に頼んで家の状態を詳細にチェックしておくことも大切です。同様に、家の状態から考えてリフォームが必要である場合は、事前に不動産会社とも相談しながらリフォームするか更地にして土地として売るかを検討する必要もあります。

そして、意外と盲点になるのが隣家との境界線に関わる問題です。

境界線が曖昧だと隣家とのトラブルに発展することもあるので、土地に境界標があるかも確認しておきましょう。境界からはみ出したものがないかもチェックが必要です。

隣家との関係性も不動産会社に伝えておくべきです。良好な関係を維持していたのか、やや難しい性格の隣人なのか、実際に住んでいたからこそわかる事柄は積極的に明らかにした方が良いと考えられます。

高く売るためのポイント

少しでも家を高く売るには、どういう点がアピールポイントになっているかを洗い出すことが大切です。

査定額をアップさせるためにも、学校やバス停が近いとかコンビニエンスストアが最寄りにあるとか、次に住む人にとってもメリットになり得ることをできるだけリストアップしておくと良いでしょう。

忘れてはいけないのが家の外観です。定期的に外壁等を塗り替えてメンテナンスしてきたかどうかは、不動産会社にも買主にも見た目でわかるものですから、可能であればメンテナンスを施した時期や内容等もアピール材料に加えておくことをお勧めします。

いざ売却となれば、やはり不動産会社の力を借りなければいけませんので、どの会社に仲介を依頼するか選択は慎重に行いましょう。数多くの不動産会社から戸建ての売却を得意とするところを探し、複数社に見積もりを取ったうえで適正かつ経験値も高そうな会社を選ぶことが大切です。

また、大手か中小かによっても特徴は異なりますので、その点にも注目しておきます。大手であれば全国規模でのデータが豊富ですし、実績も十分にあるはずです。中小であれば、地元密着型のため、地元向けに売却したい場合に大きな力となるでしょう。

一番には、自分を担当してくれる不動産会社スタッフと相性が良いかという点も重要になってきます。二人三脚で売却のための活動を行っていく必要があるからです。

内覧時の注意点

売りに出している物件に興味を持ってくれる人が現れると、実際に家の中も見てみたいという要望が出てきます。これを内覧といいます。内覧は、見込み客の買いたい気持ちを大きく左右する重要イベントになるため、しっかりと準備を行っておきましょう。

築年数が経過した家であっても、家の中をよく掃除しておき、庭を手入れしておくだけでも印象がずいぶんと変わるからです。より売主の希望に近い条件で購入してもらうためにも、自分できれいにできるところはしておき、補修できるところは直しておくことが大事です。

内覧時によく見られる箇所は特に良い状態にしておくべきです。必要に応じてホームクリーニングを依頼することを検討するのも一つの案です。

内覧に備えた事前準備

屋外	屋内
庭やベランダを整えておく	室内の整理整頓
	掃除、とくに水回りは念入りに
	証明をつけてより室内を明るく見せる
	換気をして生活臭がこもらないように

引用元：高く売るために！一戸建て売却の際にやっておくべき4つのこと｜不動産売却HOME4U
www.home4u.jp/sell/juku/course/basic/1683-8680

売主として好印象を与えることが重要

売主、不動産会社、買主ともに人間である以上、仲介も売買もベースになるのは人間関係・信頼関係であることに間違いはありません。人として好印象があり、信頼できると感じるからこそ、最終的に購入という形へと進むのです。相手に好印象を与え信頼関係の基礎を築く際に最も簡単な方法は、笑顔と誠実な対応だと言えるでしょう。内覧客を迎える時も内覧中も微笑みを絶やさずにいることで、相手に安心感を与えることができます。

また、様々な質問に対しデメリットになる部分も含めて誠実に回答する姿勢があれば、それだけでも誠意は伝わります。もちろん、間取りの特徴や周辺環境のメリット面も積極的に伝えて、内覧者が実際に住んだ時の様子をイメージできるようサポートしたいところです。

普段は他者に見せないような物置や押入れといった場所についても、購入対象になるのですからきちんと見せられるよう整理整頓しておくことが大事です。売主側としては買ってもらいたい気持ちが先行するかも知れませんが、大切なのは大きなお金を払って家を購入するかも知れない相手の立場や気持ちです。できるだけ良い印象を与え、十分な情報を提供するように努めましょう。

あまり売り急いでしまわないよう気を付けることも忘れないでください。相手としては急かされた気分になり売主の焦りも伝わってしまうため、逆に相手を消極的な気持ちにさせてしまいかねません。できるだけ心に余裕を持って対応してください。

また、売主の務めだからと言って、一方的に家の説明に終始するようなことも避けるべきです。

人間関係は会話のキャッチボールから築かれていきますので、挨拶に始まり丁寧に屋内外を案内する中で会話をしていくことが大切です。

会話のコツは、軽い世間話を混ぜることと相手の家族に置き換えて家の説明をしていくことだと言えます。その際、自分の経験を少しだけ織り交ぜて話していくとリアリティもアップしますし、内覧者にとってもイメージがしやすくなります。

結果として、売主の印象が良かった、家の内外も満足できた、という印象を与えることができるのです。ただし、販売のプロは不動産会社スタッフですから、リード役を任せながら自分は内覧者とのコミュニケーションに注力する、というやり方が望ましいでしょう。

まとめ

自分でも、大まかな金額であれば家の売却相場を調べることは可能ですが、より詳細な価格を知りたいと思ったら、専門家である不動産会社の査定は欠かせません。

しかも、1社だけではなく複数社に査定を依頼して初めて、業界目線でどのような価格が付けられるかを知ることはとても大事です。

ただし、査定額の高い安いだけで不動産会社を決めるのは得策ではありません。不動産会社の方が契約を急いている可能性もあるからです。言われたままの価格で売りに出した結果、いつまでも売れ残ってしまい結局値下げせざるを得なくなることも考えられます。

だからこそ、提示された査定額を見比べ、納得いく金額で根拠もしっかりしている業者に依頼することが大切です。

その際、スタッフや会社との相性もしっかり見て決めることが重要です。

家の価値とは、家そのもののきれいさや築年数の浅さも当然ながら、住んでいてどれだけ利便性が高いかという点によっても大きく左右されます。

誰もが屋内外については、できるだけ見栄えを良くして好印象を与えなければということをかんがえるのですが、意外と盲点になっているのが、周辺にどのような施設があるか、隣家との関係性がどうなっているのかという点です。

好印象を与える要素とは、物件そのものに限らず、生活という全体像の中に様々あるものなのです。

家が沿線上にある、人気のエリアにあるといった場合は、比較的人気の物件になる可能性もありますので、よく不動産会社と相談の上、少しでも高く買ってもらえるような売り出し方の工夫をするようにしてみましょう。