マンションの購入をお考えであれば、新築マンションや中古マンションの物件情報を見てみたことがあるかもしれません。すると、新築マンションでは価格が高額で手が出ないなんてこともあります。
中古マンションなら価格は新築よりも低めだけれど、内装などの老朽化が目に付いたりします。そこで、最近多くみられるリノベーション物件ではどうだろうかとお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、中古マンションを転売するときのコストとリスクについてお話していきます。
勉強になります！
購入したマンションにリノベーションして転売する際の注意点やかかってくる費用についてもご説明いたします。
リノベーション物件とは
リノベーション物件の特徴
リノベーション物件とは、間取りや内装などを大規模に改修して、機能を変更させたり、価値を高めたりすることをいいます。一方、リフォームとは、壁紙を張り替えるなど今あるものを老朽化などの原因で交換するなどの小規模な工事のことをいいます。
| リノベーション | 大規模な改修工事。間取りの変更や、外装、内装の変更などをして機能を再生させたり、価値を高めたりする工事。 |
| リフォーム | 小規模な改修工事。老朽化したものの機能を戻すための工事。 |
リノベーション物件を転売するメリット
リノベーション物件にはニーズがあります。物件を探したときに問題となるのは、やはりマンションの価格です。なかなか都心のマンションは、値段が高く購入を断念される方が多いです。
しかし、中古マンションであれば価格が低くなりますので購入しやすくなります。不動産物件は築年数により徐々に資産価値が下がっていきます。
それは、1年につき2%程といわれています。転売を考えているのであれば、できれば安く買って高く売りたいものです。中古マンションであれば、よほどの立地条件でなければ、新築よりは安く手に入れることはできることでしょう。
そこでリノベーション工事がされていると、新築ではないものの、内装が綺麗であったり間取りが今流行りの形に施されていたりしますので、古さを感じずに綺麗な住居で生活することができます。
転売の際にも、リノベーション工事がされているため、されていないよりは資産価値が高くなる可能性があります。
また、リノベーションをしてある中古マンションであれば、価格を抑えて購入できるため、人気のあるエリアの物件を購入することができます。新築や中古マンションで断念していたエリアでも、リノベーション物件であれば購入できるのです。
リノベーション物件を転売するデメリット
リノベーション物件の転売のデメリットは、新築マンションよりも、トータルで見てみると費用がかかってしまう可能性があることです。中古マンションであれば、築年数が経てば経つほど修繕費用がかかります。
また、リノベーション工事を購入後におこなうのであれば、購入してから実際に住めるまでには工事の終了を待たなくてはなりません。設計から工事終了までは数か月はかかることでしょう。
それから、築年数のある物件だと、リノベーション後に修繕費がかかってしまう可能性もあります。リノベーション工事で費用が出たところにまた費用がかかると負担は大きくなります。
リノベーションする際の流れ
リノベーション工事をおこなうときの大きな流れは以下のようになります。
物件の現状の間取りなどを確認して、どのようにリノベーションするかを考える。
↓
マンション管理規約を確認して、リノベーションが可能かを見ます。
管理規約も合わせて確認。リノベーションすることで管理規約を違反していないか確認する。
↓
複数のリノベーション業者へ見積りを依頼します。
↓
業者の選定ができたら、工事の打合せをします。
↓
工事業者と契約を交わします。
↓
工事開始前に、マンション管理組合に工事の報告をし、了承を得ます。
↓
工事完了後、物件の確認をします。
リノベーション物件の失敗例
リノベーション物件の転売での失敗例としては、リノベーション工事をおこなったのに、転売時に高く売却できなかったケースがあります。
リノベーション工事を施した方が高く売れると思いリノベーションしたが、相場より高く売り出したため価格交渉で減額となり、リノベーション工事した分が損になってしまうこともあります。
また、工事をすることを近隣の方に伝えていなかったためにクレームが起きてしまうこともあります。工事をおこなう前には、マンション管理組合に報告するとともに、隣人の方へお知らせをしましょう。
それから、リノベーション後の物件の状況として、リノベーション工事をおこなったために工事後から結露が出やすくなってしまったり、カビが生えてしまったりするという例もあります。
リノベーションは、元々あった間取りを変更していたりしますので、環境が変わってしまい、思わぬトラブルとなってしまうこともあります。
リノベーション業者との打ち合わせでは、リノベーションすることにより起きてしまうかもしれない事があるのか、また対策はどうしたらよいのかなど細かく確認をしましょう。
気を付けます！
内装が綺麗になったとしても住みにくくなってしまっては転売が難しくなってしまいます。
他に、工事の結果が希望通りではなかったという例もあります。こちらの事からも。先ほど触れましたリノベーション工事の流れの行程のリノベーション業者との打ち合わせがいかに大事かがわかります。
また、リノベーションされた物件を購入し、転売しようとしたところ、購入時にはわからなかった瑕疵がみつかったりします。
リノベーションされていると、一見綺麗であるため気づきにくかったりしますが、中古物件ですので、売却するまでに築年数が経っていると購入時にはなかったトラブルが出てきて、改修工事をしなくてはならないこともあります。
売買契約のときに重要なこととは
次に、買い手が見つかって不動産売買契約を結ぶ際に知っておくべきことをお話していきます。
重要事項調査報告書
重要事項調査報告書とは、宅地建物取引業法により、中古物件の売買時には宅地建物取引主任者より説明するようにとされているマンションの管理体制について書かれているものです。
詳しくは、修繕履歴や今後の工事計画などが記載されています。この書類は、知っておくべき情報がたくさん載っています。
購入の際に確認を怠ってしまうと、購入後に予想外の出費がでることもあり、転売時に損をしてしまうことがありますので、内容については把握をしておきましょう。
重要事項調査報告書の注意すべき項目は、下記になります。
| 注意すべき項目 | この項目で何がわかる | |
| ① | 修繕積立金総額 | 修繕工事ができるかどうか |
| ② | 管理費、修繕積立金の滞納額 | 住民の協力状況、今後の修繕工事ができるかどうか |
| ③ | アスベスト診断結果、耐震診断結果 | マンションの安全性 |
| ④ | 管理形態 | 委託管理か、自主管理か |
| ⑤ | 修繕工事履歴 | きちんと管理がなされてきたか、これからの工事の予測も |
| ⑥ | 大規模修繕工事に関する予定履歴 | 近々に工事が行われるのか、どの部分の工事がおこなわれるのか |
① の修繕積立金とは、マンション全体の修繕工事のための積立金のことです。マンション全体の修繕とは、外壁や、共有部分の設備、屋上などがあります。
これは、マンションの築年数、設備の内容から将来必要となる修繕費を見積、積立額を設定しています。積立金が足りていない場合は、修繕がおこなえないことになりますので、マンション全体の建物の老朽化、機能の低下を招いてしまうことになります。
② の管理費、修繕積立金の滞納額は、住民トラブルの把握にもなります。居住者が変わった場合には、新しい居住者が滞納金を引き継ぐことになります。
滞納金の額によっては、マンションの管理がうまくいっていないことも把握することができます。
③ アスベスト診断や耐震診断については、売り手や不動産会社が調査の報告を記載します。
耐震診断は、築年数の古い物件では新しい基準に満たしていない可能性もありますので、見ておきましょう。
④ 管理形態とは、マンションの管理を管理会社に依頼しているか、自分たちで管理しているかのいずれかになります。自分たちで管理していることを自主管理といいます。
自主管理の物件である場合、修繕積立金の見積もりが合っているか、また、修繕積立金の回収状況がきちんとなされているかを確認しましょう。管理会社に依頼している管理方法は、委託管理といい、国土交通省に登録のあるマンション管理会社に管理を依頼していることになります。
⑤ 修繕工事履歴は、建築から今までに、いつどのような修繕工事がおこなわれたのか記載されています。工事概要や工程などきちんと記載されているか、また、内容が築年数などに対応しておこなわれているのか確認しましょう。
中古マンションの購入時には、この修繕履歴がきちんと残されているか、また、修繕履歴があるかどうかがとても大事です。
購入後に必要な修繕工事がたくさん出てきてしまっては、費用ばかりがかさんでしまいます。細かく内容を確認しましょう。
⑥ 大規模修繕工事に関する予定履歴については、まず、大規模修繕工事が既に済んでいるのか、また、これからなのかを確認しましょう。
これからなのであれば、何年後の予定なのか、修繕積立金が足りているのか、また、工事の時期までに修繕積立金の回収が行われる予定なのかを質問してみましょう。
大規模修繕工事は、ご自身が済む予定であれば、なおさら知っていく必要があります。工事にはある程度の時間がかかることがあります。防護シートでマンション全体が覆われることもあります。
その場合は、日陰が生じます。工事の騒音も出たりしますので、日常生活に負担がでることでしょう。どのような日程の予定なのか、居住している場合には、どのような負担があるのかなども事前に知っておくとよいかもしれません。
仲介業者によっては、この重要事項調査報告書の説明がいい加減であったりしますので、きちんと説明を求めましょう。知りたい情報がほとんど記載されているといっても過言ではありません。
記載の不足があれば説明を売り手や仲介業者に求めても構いません。報告書や説明が不明瞭であったり、管理体制の不備がみられたりした場合には、購入を断念してもいいといえるでしょう。
物件の状況を確認する
物件を購入する場合には、必ず自分で物件を確認しましょう。必ず自分で物件を確認しましょう。まず、築年数を確認しておきましょう。
リノベーションをしていても建物の築年数は古いですので、把握しておく必要がありますね。
次に、マンションの管理体制を調べましょう。修繕積立金の金額や、管理費の金額も確認しましょう。管理費が安すぎると管理しきれていない場合があります。
また、自主管理物件には要注意です。自主管理とは、管理会社を通さず、自分たちで管理している物件のことですが、この場合には、管理費や修繕積立金の回収がうまくいってなかったり、費用がきちんと計算されていなかったりしている可能性があります。
そのため、大規模修繕工事がおこなえていない物件であることもあるため、よく確認する必要があります。修繕履歴をつけているか、修繕計画がきちんとあるかなども確認しましょう。
また、既にリノベーションされている物件を購入する場合は、下記の部分を確認してください。
フローリング
フローリングのリノベーションには二つの工事方法があります。一つは床材をごっそり取り換える方法です。もう一つは古い床の上に新しい床材を貼る方法です。
見た目にはあまり変わりはありません。しかし、重ね貼りした方は、下にある既存の床に劣化が生じているときしんで音がでたり、押すとへこんだりします。
そうすると下の階があった場合には、騒音などの苦情も起きやすくなりますのでどのような工法でおこなわれたのか確認しておく必要があります。
水回り
水回りについては、排水溝がつまっていないか、カビが生えていないか、水漏れはないか、付近に湿気がないかなどを確認しておく必要があります。
ホームインスペクションの活用
ホームインスペクションとは、住宅診断のことをいいます。ホームインペクターという住宅診断士の資格を所有した人が、中古住宅の診断をおこなってくれます。
診断の内容は、劣化の状況や欠陥の有無、改修しなくてはならない場所や改修の時期、改修費用となっています。住宅について専門としている職業なので一度うかがうのもいいかもしれません。
仲介会社に施行結果報告書を確認してもらう
施行結果報告書とは、リノベーションをどのようにおこなったのかを詳しく記載した報告書のことをいいます。
どの場所をどのような工法で、どのように工事したのかがわかります。工事の内容がわかれば、今後の修繕費のかかり方が予測できます。通常であれば、仲介業者に売り手より渡されているものですので、確認をお願いしましょう。
リノベーション物件を転売するときの注意点
続いて、リノベーション物件を転売するときに利益をだすための注意すべき点についてご説明していきます。
リノベーションをすることで資産価値をあげる
中古マンションを売却するのではなく、リノベーションをおこなって売却するのであれば、物件の資産価値をあげなければ高く売ることはできません。
とはいえ、近隣の相場の価格よりも高く売出価格を設定すれば、手をあげる人はなかなか出てこないことでしょう。近隣の相場の価格で売り出しても利益のでるくらいのリノベーション費用でなければ、転売しても損をすることになります。
損をしない費用の範囲で、現状の機能よりも向上していて、資産価値を高めるような工事を考えなくてはなりません。そのためには、リノベーション業者との工事費用や工事内容の打ち合わせが非常に大事になってきます。
下記は、リノベーション物件の転売で利益がでるときと、損失がでるときの図になります。
リノベーション物件を転売する際に利益がでる場合
| 売却価格 |
| リノベーション費用 |
| その他売却にかかる費用 |
| 購入価格 |
| 利益 |
売却価格が購入価格や売却の際にかかる費用、リノベーション費用の合計よりも高かった場合には、転売は利益がでたことになります。
購入価格や売却の際にかかる費用、リノベーション費用の合計が売却価格よりも多かった場合には、転売は損失がでたことになります。
リノベーション物件を転売する際に損失がでる場合
| 売却価格 | リノベーション費用 |
| その他売却にかかる費用 | |
| 購入価格 | |
| 損失 |
リノベーションをおこなうことで資産価値をあげ、売却価格をできるだけ高くすることと、リノベーション費用をできるだけ抑えることで、利益を出すのがポイントとなります。
リノベーション費用の価格によってはリフォームへ切り替えを
リノベーションをおこなおうと打ち合わせを進めていくと費用が思いのほかかかりそうなことがあります。
あまりにもリノベーション費用がかかりそうな場合には、一部をリフォームする方針に転換することも大事です。先ほどご説明してきましたが、売却する際の希望価格よりも
購入価格やリノベーション費用などのほうが多くかかってしまうと損をしてしまいます。部分的なリフォームを施して、売却をした方が売りやすく利益がでることもあるので注意しましょう。
リノベーション物件の購入を考えている人の希望をきく
リノベーションをおこなう前に購入を考えている方とやり取りができているのであれば、初めに希望をうかがってから工事をおこなうことも考えましょう。
購入者には、購入してからリノベーションをおこないたいと考えている方もいらっしゃいます。リノベーションされた物件を内見してみた結果、思っていたものと違うと思い契約に至らないケースもあります。
また、リノベーションでご自身の思うように工事をしても、売れない可能性もありますので、リノベーション物件を探している方がどんなところをみて購入を決断するのか参考にすることもよいでしょう。
転売するのを購入してから5年後以降で考える
マンションを売却した年は確定申告をしなくてはなりません。売却をして利益がでたときには、譲渡所得を計算し、所得税および復興所得税を申告して納めなくてはなりません。
また、翌年には住民税がかかってきます。損をした場合には、譲渡損を申告しておけば、翌年以降に別の所得と相殺することができます。そのことを損益通算といいます。
所得税および復興所得税の計算は、譲渡所得に税率をかけて計算しますが、税率は物件の保有年数により変わってきます。
保有年数が5年を超える場合には、所得税は15％となっていますが、保有年数が5年以内であれば30％と倍の税率となってしまいます。
ですので、転売をお考えであれば、購入して5年間は保有して転売することをお勧めします。その際、5年の認識は売却をした年の1月時点で5年を超えているかとなっていますので、ご注意ください。
譲渡所得税および復興所得税の税率
| 所得の捉え方 | 保有年数 | 所得税の税率 | 復興所得税の税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 0.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年を超える | 15％ | 0.315％ |
また、売出の時期にもタイミングがあります。一般的には4月が新生活を始める人が多いため、売却を4月に想定し売り出しを考えるのもありでしょう。その他には、転勤などが重なる9月も成約件数が多いのが特徴です。
出典：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
出典：国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
相場の把握と仲介業者の選定
リノベーション物件や中古マンションを転売するときには、近隣の似たような物件の相場を調べておきましょう。
また、仲介を依頼する不動産業の選定には、一括査定を依頼してみたりして複数の業者から選ぶようにしましょう。
また、仲介手数料を抑えることも利益を出すには必要ですが、希望価格での売却をかなえてくれる業者であることも大事です。
売れなければ、元も子もありません。売却実績がそれなりにあって、相談ができて、よく報告をしてくれる担当者に出会えることができれば、安心して依頼することができます。
相場を把握して売出価格を設定しますが、売出価格から手数料などが引かれ売却価格となりますので、売出価格の設定の際にはそのことを考慮して設定しましょう。
また、利益を出すためには、売却の際の費用をなるべく抑えたいものです。仲介業者を選定する際には、これらの費用がどのくらいに抑えることができるか相談してみましょう。
仲介手数料に含まれているサービス
- 買い手を探す
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- 契約書などの書類作成
- 不動産登記変更の代行依頼
- 引っ越しの手配
- 確定申告のサポート
転売しやすい条件を購入時に意識しておく
リノベーション物件でも中古マンション物件でも転売をする場合には、売りやすい条件があります。転売するにはやはり、立地条件が一番大事です。
なるほどです！
良い立地条件とは、駅から近いこと、中古でも築年数がまだ浅いということ、都心または都心の近郊地であること、エリアが再開発のエリアであること、築年数があるのであれば大規模修繕工事をすでにしていること、マンションの管理がきちんとされていることなどがあげられます。
リノベーション物件や中古マンションの転売は儲かるのか
リノベーション物件の購入、転売のリスク
リノベーションを施しても、その工事費用を転売時に回収できるとは限りません。その物件の周辺の相場や立地条件によって、価格は決まってきます。相場より高い売出価格であると売れないこともあります。
また、リノベーション費用が思ったよりもかかってしまって、損をしてしまうこともあります。対策としては、転売する意思が購入時よりあるのであれば、売却する際の価格の設定をあらかじめ検討し、リノベーション費用が超えてしまわないように計画をすることです。
それから、リノベーションの内容によっても元々の物件の価値を下げてしまうような工事となってしまった場合には、売れ残ってしまう可能性があります。そのようなことからも、リノベーション物件の転売は、中古マンションの転売よりも負担が大きいともいえます。
また、リノベーションがどのくらいおこなわれたのかは物件によってまちまちです。内装のみの工事であったり、排水管の工事もおこなっていたり内容を確認しなければわかりません。
既にリノベーションされた物件を購入する場合には、リノベーション工事の内容を把握しておきましょう。
中古マンションの購入、転売のリスク
中古マンションは、築年数によっては配管の改修工事の時期になっていたりします。配管などの設備関係は、新築から10年で工事をおこなった方がいいとされています。
購入時の築年数には注意しておきましょう。すでに大規模修繕工事が済んでいるのであれば、お買い得といえます。
これから大規模修繕工事を控えているのであれば、修繕積立金に滞納がないか確認しておく必要があります。また、管理費についてもいくらぐらいなのかを把握して、管理がきちんとおこなわれているのかも見ておいた方がよいでしょう。
それから、騒音などの住民とのトラブルの有無を確認しておきましょう。転売する際にはトラブルがあるとなかなか売れません。
先ほどもご説明しました大規模修繕工事のための修繕積立金も、滞納があったりすると買い手には印象がよくありません。
また、築年数のある住宅は、断熱性が低く換気の性能も低いため、冬には結露がおきやすかったり、夏には湿気でカビが発生したりします。新たにリフォームをするとなると高額な費用がかかったりしますので、購入時には確認することをお勧めします。
リノベーション物件の転売にかかるコスト
リノベーション物件も購入時の築年数を確認し、大規模修繕工事がどのタイミングでおこなわれるのか確認しなくてはなりません。
分かりました！
リノベーションしていることで綺麗だと思いますが、建物は中古物件ですので、構造の腐食などが起きている可能性があります。修繕履歴や計画を確認しておきましょう。
リノベーション工事をした後で築年数10年を迎えるようでしたら、大規模修繕工事や、その他の設備にも修繕工事が予定されている可能性があります。大きな出費の連続となりかねませんので売却をするのであれば、大きな修繕の前に検討をしましょう。
中古マンションの転売にかかるコスト
先ほど申し上げた通り、中古物件であれば、築年数によっては、配管工事などの修繕工事が必要となってきます。修繕履歴や、管理組合の管理状況を確認し、修繕費として出費のかかるものを把握しておいた方がよいでしょう。
それから、物件の購入時には、仲介手数料を不動産会社へ支払います。また、印紙代も契約時にかかります。それから、初年度には不動産取得税を払わなければなりません。
そして、不動産登記変更費用（抵当権設定の登記）も司法書士へ支払います。売却時にも、不動産会社への仲介手数料、契約書に貼る印紙代、司法書士へ不動産登記変更費用（抵当権抹消の登記）、それから、売却益が出た場合には、譲渡所得税と復興所得税、住民税がかかってきます。
不動産会社へ支払う仲介手数料には、宅地建物取引業法により上限が定められています。
仲介手数料の上限額
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
| ～200万円までの部分 | 5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円までの部分 | 4％＋消費税 |
| 400万円超～ | 3％＋消費税 |
転売に際してかかるコストをまとめてみました。リノベーション物件も中古マンション物件もどちらも中古であることは同じですので、共通してかかるものもあります。
リノベーション物件に関しては、リノベーション費用がやはり中古マンションとは違ってかかっていることと、リノベーションしたことによるその後の修繕費用の発生が恐いのではないでしょうか。
できれば、その修繕費がかかってくる前に売却したいものです。
| 物件の種類 | 共通してかかるコスト | それぞれにかかるコスト |
| リノベーション物件 | ・仲介手数料 ・印紙代 ・購入時のみ不動産取得税 ・不動産登記変更費用 ・売却時のみ譲渡所得税、復興所得税、住民税 ・修繕費（劣化による修繕、大規模修繕工事） |
・リノベーション費用 ・今後、リノベーションしたことによる修繕費用が起こる可能性あり |
| 中古マンション |
まとめ
いかがでしたでしょうか。今回はリノベーション物件の転売は儲かるのか、また、中古マンションの転売にかかるコストやリスクについてお話してきました。
リノベーション物件を転売するときは、リノベーションをされている物件を購入し売却する場合と、中古マンションを購入し、ご自身でリノベーションして売却する方法があります。
リノベーションされた物件を購入して転売するのであれば、利益は頭打ちかもしれません。中古マンションを購入し、リノベーションして転売するということであれば、ご説明してきましたリスクがありますが、転売した際に利益がでる可能性があります。
物件の購入しやすさだけで購入してしまうのではなく、デメリットも把握したうえで、購入時から物件をよく確認し、損をしないように、転売までの設計をしましょう。
