都内のマンションで売りやすい広さは？売りやすい物件の特徴教えます！

良い物件が見つかったので、現在住んでいるマンションを売りたいが実際の所、売りやすい物件なのかどうかが分かりませんよね。

また、資産運用のためマンションを購入したいと考えている方であれば、人気が高い物件を購入したいですよね。

間取りで決まる売却のポイント

間取りとは平米数や部屋数、玄関やベランダを含めた都内マンションの広さを表し、家族構成や、使用目的などに合わせて快適な暮らしを過ごすためにも間取りは大切です。

マンションの間取りは、高額売却する上でも重要なポイントとなり売買の相場に違いが表れてきます。

間取りはマンション売却にとって重要ではありますが、全てのタイプの人に同じ間取りが最適とは言えません。

まずは、どんなタイプの方にどんな間取りが人気となるのかをご説明いたします。

1R・1Ｋ・1DK

• 1Ｒ（ワンルーム）… 居室内にキッチン
• 1Ｋ　… 居室外にキッチン
• 1DK　… 居室外にダイニングキッチン

主な居住者は、単身者が多くなります。

投資目的で売買されることが多く、間取りで大きな差が付かない物件となるため、立地が良い場所がポイントとなります。

LDK

居住者がくつろぐリビングの他にダイニングとキッチンのスペースがある間取りのことを表します。

DKという間取りもありますが、一般的には8畳以上の広さがある場合にはLDKと表記されます。

主な居住者は、単身者が多くなりますが、セカンドライフを送る高齢者の夫婦にも需要があります。

都内でも需要が高くなりますが、ターゲットが30代単身者と高齢者に分かれます。

2LDK

LDKの間取りに2部屋居室がプラスされた間取りのことです。

主な居住者は単身者や子どものいない夫婦、子どもが独立した夫婦だけのシニア世帯に需要が多い間取りとなります。

この層は将来的に考えた場合、単身者は結婚するかもしれませんし、新婚夫婦に子どもが産まれた場合は引っ越しを考えますので賃貸物件としての需要が高くなります。

ですので、賃貸に需要がありますが中古物件を購入しようとする人が少ないため、他の間取りと比較すると人気が少ない間取りと言われています。

都市部では、駅や商店街、病院などの施設が多いと需要が高くなる傾向にあります。

3LDK

LDKの間取りに3部屋居室がプラスされた間取りのことです。

子どもがいるファミリーや、高齢者になった両親と同居したいと考える世帯などに需要があり、都内マンション売買市場でも人気が高い間取りです。

3LDKの賃貸都内マンションは割高になる傾向があることから、結婚や出産などの生活様式の変化に乗じて購入しようと考える人が増えるからです。

ただし、中古市場で最も人気が高い分、競合相手が多い間取りとなり魅力がない物件は売れ残る可能性があります。

4LDK

4LDKは十分な広さがあり需要が高いと感じられますが、価格が高くなることから中古都内マンション市場では売れにくい間取りとされています。

核家族の現状では、4LDKの需要は少なく、中古マンションの価格が高くなることもあり購入したいと思う層は限られてきます。

都内で見るマンション間取りの相場は？

単身者～2人向け（1R・1K～1DKの場合）

最安ランク	最高ランク
800万円～2,000万円程度文京区・中野区・大田区など	3,500万円～4,000万円程度江東区・渋谷区・中野区など

ファミリー向け

最安ランク	最高ランク
1LDK～2LDK2,500万円～3,000万円程度板橋区・荒川区など	1LDK～2LDK5,000万円～1億円程度新宿区など
2LDK～3LDK3,100万円～4,200万円程度墨田区・北区・荒川区など	2LDK～3LDK5,500万円～6,500万円程度渋谷区、世田谷区など
3LDK～4LDK4,000万円～5,000万円程度北区・墨田区・練馬区など	3LDK～4LDK1億円～2億２千万円程度渋谷区など
4LDKを超え4,100万円～6,000万円程度荒川区・墨田区をはじめとして	4LDKを超え２億１千万円まで渋谷区など

同じ専有面積であっても間取り次第で広さが変わるため、間取りは物件の価格を決定づける大切な要素となります。

では、間取りだけに重点を置き、都内マンションを購入すればよいのでしょうか？

間取り以外でも重要となる要素

最寄り駅までの距離

最寄り駅からの徒歩距離が近ければ近い程成約単価は高くなり、遠ければ遠いほど安くなります。

駅徒歩分	平均成約価格と駅1分からの下落率
駅徒歩1分	4,337（０％）
駅徒歩5分	4,025（-７％）
駅徒歩10分	3,605（-17％）
駅徒歩15～19分	3,307（-24％）
駅徒歩20分以上	2,660（-39％）
バス便　平均	2,520（-42％）

周辺施設や環境

都内マンション周辺にある施設や環境によっても、都内マンションの価格に変動があります。

スーパーマーケットやコンビニ、病院、郵便局、学校などが多く並ぶエリアであれば人気が高いため価格も高くなります。

また、売却した都内マンションの周辺に新しく大型施設が建てられたり、鉄道の新駅ができたりすると購入した価格より高騰する場合があります。

建物の建築数

新築都内マンションが最も価値が高く、その後経過年数とともに価格は下落していきます。

しかし、先ほどご説明しました周辺地域に大型施設が新たに建築された場合は別となります。

築10年を経過すると設備などの劣化により資産価値が下落しますので、中古マンションの査定価格も下がる傾向にあります。

居住内に設置されている設備は、設計上の使用可能期間はほとんどの場合10年を目安にしていることもあり、中古マンションを選ぶ際には10年をボーダーラインにしている方が多くなります。

階数や方角

高層都内マンションは、階数が高くなるにつれて価格も高くなり、日当たりや眺望が良くなるとさらに価格が上がります。

スカイツリーが見えたり、富士山が見える物件は希少価値が高くなります。

方角で言うと南向きの部屋は人気が高く、北向きや東向きは日照時間が少なくなるため価格が下がります。

西向きは西日が差し込みますが、横から強く差し込むことから、真夏は室温が高くなり冷房日がかさむことから人気は南向きに比べると少なくなります。

居住内の状態について

築年数がまだ浅い物件で、綺麗な状態であればハウスクリーニングや修繕の必要経費をかけずに売却することが可能です。

キッチンやトイレ、ユニットバスなどの水回りは劣化や汚れが激しくなります。

気になる汚れがある場合はハウスクリーニングに依頼して掃除をしておきましょう。

ハウスクリーニングではなく、もしリフォームを施してから売りに出そうと考えている方はおすすめできません。

高額な費用が掛かる上に、売却額にリフォーム代を上乗せして販売することはできません。

建物の管理や修繕状況について

エントランスやエレベーター、廊下、駐輪場などの都内マンション共有部においても都内マンションの価格判定には大切な要素となります。

定期的な修繕がきっちりと行われているか、また管理会社が定期的な修繕プランを計画し、修繕費の積み立てがされているかも大切になってきます。

都内マンションで資産価値が落ちにくい人気エリアとは？

東京都内でも人気のエリアになれば、売却時の相場は高くなります。

しかし、アクセスが良好なエリアであるのにマンションの価格や賃貸料が安い穴場エリアも存在します。

ここでは、人気エリアや穴場エリアとその相場をご紹介いたします。

都内で資産が落ちにくいおすすめエリアと特徴

東京23区であればどこに住んでいても交通に不便を感じることはありません。

渋谷区や新宿区は商業やビジネスの一大エリアがあり、文京区・目黒区・世田谷区などは住宅街や学校などが多く、都内でもエリアごとにその特徴が異なります。

東京23区の穴場エリア

治安が良好！穴場エリア

護国寺（文京区）・江戸川橋（文京区）・下高井戸（杉並区）

エリア	特徴	中古マンションの相場（築年数指定なし 70㎡）
護国寺・江戸川橋（文京区）	文京区は都内で最も治安が良い区として、一人暮らしの女性でも安心して暮らせる街として人気が高い護国寺は池袋まで２駅ですので、アクセスが良好	護国寺エリア…5,310万円江戸川橋…5,945万円
下高井戸（杉並区）	買い物環境充実しており、治安が良い京王電鉄京王線と東急世田谷線が乗り入れており新宿駅まで約10分	下高井戸…4,297万円

安さ重視の穴場エリア

練馬区・葛飾区

エリア	特徴	中古マンションの相場（築年数指定なし 70㎡）
江古田・大泉学園（練馬区）	江古田…町全体がレトロな雰囲気 大泉学園…再開発が進む	江古田…4,081万円 大泉学園…3,363万円
亀有（葛飾区）	下町の雰囲気駅周辺には大型ショッピングモールがあるJR常盤線でオフィス街へのアクセス良好	2,912万円

アクセス良好！通勤・通学に便利な穴場エリア

エリア	特徴	中古マンションの相場（築年数指定なし 70㎡）
高田馬場（新宿区）	JR山手線、西武新宿線、東京メトロ東西線が利用可能駅周辺は繁華街が多いが、駅から離れると閑静住宅街が広がっている	5,697万円
赤羽（北区）	JR京浜東北線、埼京線、高崎線、東北本線、湘南新宿ラインが利用できる都内の主要駅埼玉、群馬、栃木、静岡へも直通の駅飲食店や買い物スポットが多い	4,119万円
日暮里（荒川区）	JR山手線、京浜東北線、京成本線、日暮里舎人ライナーなど成田空港まで乗り換えなし	5,373万円

資産価値が落ちにくい人気のエリア

エリア	特徴	中古マンションの相場（10年以内 70㎡）
渋谷区	デパートや大型商業施設が集まり、若者に人気駅から少し離れると、松濤などの高級住宅街がある山手線、埼京線、湘南新宿ライン、京王井の頭線、東急東横線、田園都市線、地下鉄など	6,663万円
新宿区	高層ビルが立ち並ぶオフィス街新宿駅は乗降客数が世界一と言われている商業施設、金融機関、飲食店が多い山手線、埼京線、中央線、総武線、京王線、小田急線、地下鉄など中古マンションの価格が下落しておらず、投資用マンションとしてもおすすめ	6,663万円

人気の高い都内マンションの間取りとは

国土交通省が平成27年度に実施した「住宅市場動向調査報告書」には、回答者の73％もの人が都内マンションの設備において、間取りを重視すると回答しています。

間取り図の略語

間取り図はさまざまなアルファベットの略語が記載されており、初心者が見ても一体何のための場所を表しているのか分かりにくいものです。

基本となる間取り図の略語についてご紹介いたします。

S/SR	サービスルーム、納戸のこと。居室とよぶための条件としては採光条件として床面積の1/7以上の窓が必要となります。
DEN	書斎のこと。サービスルームと部屋の中身は一緒ですが、読書や趣味を楽しむ空間という位置づけとなります。
R	REFREGERATORの略となり、冷蔵庫置き場です。
W	Washing machineの略。洗濯機置き場のことです。
CL	クローゼット
WIC	ウォークインクローゼットのこと。CLが押し入れのような形状を表し、WICは歩いて入れるCLを表します。
SIC	シューズクローゼット、靴を収納するためのスペースです。
MB	メーターボックス、電気やガスのメーターを設置するためのスペース。
PS	パイプスペースのことで、配管を通すための空間を表します。寝室の近くにPSが場合は音が気になるかもしれません。

広さの表記について

都内マンションの広さを表す単位には、㎡（平米）・畳、帖・坪などさまざまです。

この単位は1㎡、1畳、1坪で表す場合同じ広さにはなりません。

下記の表は単位ごとの広さを図で紹介しています。

①　㎡（平米）	1ｍ×1mの広さを表します。
②　畳・帖	畳み1枚分の広さを表します。サイズは各地域で異なり「京間」「中京間」「江戸間」「団地間」などがありますが、不動産の表示にかんする校正競争規約で決められている間取りでは、「1畳＝1.62㎡以上」とされています。
③　坪	間取り図には出てきませんが、土地の広さに表す単位で使われます。1坪は畳2畳分となり、大体1.8ｍ×1.8mで表します。

生活動線が良い間取り

マンション購入を検討している人も、マンション賃貸を検討している方も、間取りで大切なポイントとして考えることは生活動線が良い間取りかどうかについてです。

生活動線が悪い間取りでは住みづらくなるため、需要が下がります。

主婦の方であれば、玄関からキッチンまでの動線が良いと、重い買い物袋を運ぶ時にも便利で家事がしやすくなります。

また、キッチンやお風呂、洗濯スペースがまとまってキッチンのすぐ近くにあると生活動線が良く、日々の生活が送りやすい間取りとなり人気も高くなります。

収納スペースが多い間取り

住宅に必要となる収納スペースを表す目安となるのが「収納率」です。

収納率とは、住宅の総面積のうち収納部分が占める面積を表した数値のことで、マンションの収納率は8％、一戸建ての収納率は12％～15％ほどとされています。

国土交通省が実施した「住生活に関する意識調査」では、新築マンションを購入した人の50％、中古マンションを購入した人は44％の人が収納に不満があると回答しています。

収納スペースは大きさではなく、使い勝手が良いか？動線が良いか？収納場所の間取りが大切です。

また、収納スペースは床面積で算出するのではなく、出し入れする面の「壁面積」が広いものが使いやすいとされています。

奥行がありすぎると、手前の荷物をどけてから奥の荷物を取らなければならず、沢山収納ができるが使いにくい収納スペースとなります。

各部屋にそれぞれ必要な分量だけの収納があると、人気が高くなる傾向にあります。

最近需要が高くなっている2LDK+Sの間取り

2LDK+Sの間取りとは、Sは窓がなく採光が取れない納戸のことです。

間取りは3LDKとほとんど変わりませんが、１部屋は納戸扱いになりますので3LDKより安い価格で購入することができます。

お得な間取りであることから、最近人気が出てきた間取りです。

売却する時は3LDKの間取りとほぼ変わらない値段となりますので、お得感満載の間取りと言えます。

資産価値が高い間取りとは

一番売れやすい間取りは3LDKか2LDK

マンションの間取りの中でも最も多い間取りが3LDKや2LDKと言われています。

3LDKは特に人気が高く、出産を期にマンションを購入しようと思う方や、家族が増えたので新しい賃貸物件を探す方が増えるからです。

比較的3LDKの物件は、立地条件のフラグが低くなるため販売しやすい間取りとなります。

しかし人気が高い間取りとなることから、競合物件が多くなるため魅力が感じられない物件は売れ残る可能性があります。

売れ残らないためにも、人気間取りにプラスした魅力があれば競合物件の中でも突出した物件となります。

都内で売れにくいマンションの間取りは4LDK

広ければ広いほど良いですが、その分高額な値段での売買となります。

よって、4LDKは売れにくい物件と言えます。

学校や公園が近くにあると、子どもが多いファミリー層が入居を検討するかもしれませんが、売れ残る場合は価格を少し落とすなどアピールが必要になるかもしれません。

利回りが良いのは単身者向け

マンションを賃貸物件として貸し出す場合、利回りが良いのは単身者向けのワンルームマンションです。

20㎡のワンルームと40㎡のファミリー向け2LDKでは、面積が2倍になるからと言って賃料が2倍になるわけではありません。

単身者向けワンルームタイプは、面積あたりの賃料で考えた場合、ファミリー向け物件より高くなる傾向にあります。

住居者別で見る人気の高い間取りとは？

ここでは、賃貸物件として人気が高いワンルームや1LDK物件や、夫婦2人世帯に人気がある2LDK、ファミリー層に人気がある3LDKの間取りの中でも特に人気がある間取りをご紹介いたします。

シングルに人気の間取り

荷物が多く、「収納重視」のシングルの方に人気があるワンルームタイプの間取りをご紹介します。

服や家具などの荷物が多い方には、ウォークインクローゼットや玄関にシューズインクローゼットが付いている間取りが人気です。

また、洗面所についているリネン庫やそれぞれの部屋に収納がついているタイプだと、借主や買主がわざわざ家具を買わなくても良いので人気が高くなります。

リビングより寝室でくつろぎたい「寝室重視」の間取り（1LDK）

平日は仕事が忙しく、帰宅後はほぼ寝るだけの生活を送っている単身者の方であれば、寝室が広々とした1LDKの間取りが人気です。

室内物干しが完備されていれば、日中に洗濯物を出し入れすることができない方でも便利です。

さらに、寝室が東側に位置していれば、朝日と共に気持ちよく目覚めることができますので、更に資産価値が高くなります。

二人暮らし世帯、DINKS、高齢の夫婦世帯に人気の間取り（2LDK）

①　お互いのプライベートを重視する夫婦なら（2LDK）

二人で暮らす時間が長くなる高齢の夫婦2人世帯など、お互いに捕らわれず自分の生活リズムを進める上で2LDKは人気が高くなります。

また、気兼ねなく夜遅くまで集中して仕事がしたい方や、趣味に没頭したい方などにも最適です。

2人で過ごす時間と1人で過ごす時間のメリハリが生まれます。

②　お客が多い夫婦には、リビング重視（1LDK）

同じ㎡数であっても、お客が多い夫婦には1LDKが人気となります。

家族や友人が集まれるテーブルや椅子が用意できる広さの20帖ほどのリビングに、8帖の洋室が1つあるタイプが人気です。

リビングの広さが12帖あれば、大型テレビやソファを置いたり、人数が集まれるテーブルを設置したりできます。

ファミリー層に人気のある間取り

①　これからのことを考えて、家族の顔が見えるリビング中心の間取り

子どもが小さいうちは良いですが、大きくなるにつれ家族内の会話が少なくなります。

家族のコミュニケーションを大切にしたいと考えているファミリー層は、玄関から自室までの間にリビングがある間取りが人気です。

玄関からすぐの所に子ども部屋があると、リビングに入って来なくなることもあるため、家族が集まる場所の位置付けとしてリビングを中心に置きたいと考える人に最適な間取りです。

②　日当たりや採光を重視した「横長リビング」の間取り

ファミリー世帯に最も需要が高い間取りは、横長に設計されたリビングがある間取りです。

バルコニーから差し込む光が、リビング全体を照らしてくれるため、自然の光の中で子育てができます。

ファミリー層は人数が多くなる分、荷物が多くなるため収納がきちんと確保されているかどうかも多くの人から選ばれるポイントとなります。

ターゲットを理解するだけでは都内マンション売却は難しい

都内に中古マンションを購入したいと考えている人のニーズや人気の間取りを理解したからと言って、すぐに想定している金額で売却が決まるわけではありません。

実際に、「売却したマンションの価格が、当初予定していた金額より安くなった」という人は2人に1人の割合を占めています。

同じように中古物件を売却したいと考えている競合相手が、同じようにターゲットのことを網羅し、販売戦略を立てているかもしれません。

時間に余裕がなく「売り急ぎ」をしてしまった

マンションの売却に限らず、不動産業界では焦って安く売却してしまうことを「売り急ぎ」と言います

いつも仕事で忙しくしている方や、次の物件を購入する資金にしたいと思うあまり焦りが生じると、マンションの売却が失敗に終わる可能性があります。

マンション売却には最低でも4カ月程度、時間が必要となります。

売却するために必要となる活動期間に3カ月程度、売買契約から引き渡しまで約1カ月、そこに内覧の準備や売却後の確定申告など諸々のことを含めると、全ての作業が滞りなく完了するまでには半年以上の時間を費やすことになります。

時間に余裕を持った計画や準備を行うことをおすすめいたします。

依頼先の不動産会社

マンション売却を依頼する不動産会社が、どの不動産会社でも同じサービスを受けられるとは限りません。

不動産会社に部屋だけでなく共用部の管理調査も求められることがありますので、売却が不慣れな不動産会社であれば対処が遅くなることがあります。

このように、依頼先の不動産会社によっては売却が苦手な不動産会社もあります。

また、対応が悪く信頼関係が結べそうにない場合や、市場を把握せず相場に合わない金額で売り出しに出される場合もあります。

1社だけで決めてしまわずに、何社からか査定を取ることをおすすめします。

その中から相場を正しく把握し、信頼がおける不動産会社を見つけておけば安心です。

査定額が高いだけで不動産会社を選ぶ

複数の不動産会社から査定を依頼し、査定額が最も高い不動産会社に依頼することは得策とは言えません。

大切な資産であるマンションですから、できれば高い値段で売却したいと考えることでしょう。

しかし、査定額は必ずしも売却額になるわけではありません。

不動産会社によっては、相場よりわざと高い査定額を提案して売主に近づいてくる可能性も考えられます。

5社中1社だけが違う内容であれば、その不動産会社は信憑性のない会社だと言えます。

売り出し価格が高すぎる場合

マンションの売り出し価格が高すぎるために、売却が上手くいかない場合が最もマンション売却が上手くいかない理由となります。

例えば3,000万円が適正な査定額だったが、住宅ローンの残債が3,500万円あるので売り出し価格を3,500万円にした場合、本人の希望金額と売れる金額はイコールにはなりませんので売れ残ります。

内覧が1件も入らずそのまま放置しておくと、「売れ残り物件」となり最終的には相場よりも値下げせざるを得ないこともあります。

「相場より高くても、その物件を購入したい」、と思えるプラスの魅力が無い場合は余程の思い入れが無い限り買主は表れないことでしょう。

しかし、できる限り高い値段で売却したいと考える方もいらっしゃいます。

どうしても相場より高値で売却したい場合は、適正価格から1割程度高い価格で売り出しておくと許容範囲内と言えるでしょう。

マンションの売り出し価格の目安は、82.2%となり、値引き率は17.8%となります。

これはあくまでも目安価格となりますが、マンションの査定額が3,000万円だとすると、

3,000万円÷0.822　=約3,649万円となります。

買主側も、相場の1割程度だけ高い金額設定であれば拒否反応を表すこともありません。

不動産会社から囲い込みを受ける

不動産会社が意図的に売主と買主からの仲介料を狙い、売主からの依頼物件を他の不動産会社に契約させない「囲い込み」をする不動産会社があります。

物件売買が成功すると、不動産会社は仲介手数料を得ることができます。

しかし、外部の不動産会社に情報を開示しなければ、買主が見つかる機会が減るため購入希望者がなかなか現れません。

「囲い込み」をしない不動産会社かどうかを見極めることは難しいですが、媒介契約を結ぶ前に担当者の方に「囲い込み」をしないで売却してくださいと口頭で伝えておきましょう。

信頼ができる不動産会社を見つけよう

中古マンション市場の相場や、市場の動向、買主のニーズなどの最新情報を把握し、それにマッチする販売方法を提案してくれる不動産会社を見つけましょう。

また、不動産売買の取引には法律や税金などの知識から、司法書士など専門家が立ち会いのもと取り交わさなければならない書類も多数あります。

知り合いからの口コミなどで、良心的な仲介会社を紹介してもらえるのであれば安心ですが、コネクションが無い場合は以下の内容を注意して選びましょう。

販売実績

売却したいマンションに類似した物件の売買実績があるかどうか、過去の実績を確認しましょう。

不動産会社の業務形態を知る

全ての不動産会社がマンションの売却に強いとは限りません。

マンションより土地の売買に強い不動産があれば、テナント向けの事業用物件が強い不動産物件もあります。

不動産会社の規模

大手の不動産会社であれば、幅広く物件をアピールできる強みがあります。

地元を中心とする中小規模の不動産会社は、地域に深く根を張っていることから強いパイプラインを持っている場合があります。

まとめ

「都内のマンションで売りやすい広さは？売りやすい物件の特徴を教えます！」を解説いたしましたが、いかがでしたでしょうか？

現在住んでいるマンションを売りたいが、売りやすい物件なのかどうかが分からないということはよくあることです。人気の高い物件を購入できれば、資産運用としてマンションを使用できます。

マンションを売りたいと考えている人も、これからマンションを購入して資産運用したいと考えている人も、今回の記事を参考にマンションの売買をご検討ください。