旗竿地の評価って？スムーズに売却するためのメリットとデメリット

旗竿地の評価は、様々な条件で変わりますが売却する時に迅速に処理する流れはあります。

旗竿の地をスムーズに売る時のメリットやデメリットを考えてみると、その地をどのように上手く売りに出すかがポイントとして挙げられます。

防犯対策になる形をしているのも特徴で、工夫する事でかなりセキュリティーレベルを上げる事も可能です。

他の方の視点で見て、どのような利点があるのか知ることが出来れば、納得のいく売却も実現します。

それに対して、駐車場が狭い等の条件があると早く売ることが難しい場合もあります。簡単に諦めることなく旗竿の地の利点を見抜ければ、売るための秘策も出てきます。

得策があっても待つ事が苦手な方は、よい条件で売ることは困難です。他の事と同じで、良い売値で売れるためには一定の時間が必要なケースが多いです。

旗竿の地の評価とは？

旗竿の地の評価を考える時に、旗竿の地の意味が気になります。簡単に言えば、細い道を行った先にある奥まった土地を言います。

名称からも想像しやすく、旗の部分が土地を意味し、竿は道のことになります。旗竿の地の売却を想定している方は、評価の仕方について気になりますが、いくつかのポイントがあります。

普通の土地のケースの評価の計算の仕方と、差し引きの計算をした旗竿の地の計算では内容が異なります。差し引き計算の後に、補正をして評価を決める仕方があるので意識しておいた方が良いです。

持っている土地の評価の額を知るためには、はじめに概算でも計算してみるのがおすすめです。

自ら計算することでどの程度の価値があるのか把握できます。評価についての補正では、こまかな決まりがあるので不動産についての鑑定士に聞いてみるのもおすすめです。

金額を計算する時に、どうしても分からない点をクリアに出来れば評価の額の概要は把握出来るでしょう。

旗竿地とは何か？

旗竿の地は、都心などに多いもので旗に竿がついた様な形をした場所を言います。普通の土地と比べると安くなっています。

竿の部分が敷地である旗の場所に行くための道となっています。普段この様な場所を見ることもありますが、敷地までいく細い道はものによって様々な長さや幅になります。

この土地の利点は、結構安い値段で購入できる点だけでなく、環境的に奥に入ったところになるので静かであったりします。

大きな道に面してないので車の音などが気になる方にとっては、丁度良いでしょう。メリットだけでなく不便な点を見てみると、駐車のスペースが限られていることが挙げられます。

敷地までの細い道は、幅が2mしかなく車で通るのがぎりぎりであったり、駐車場そのものの面積が小さいケースもあり不便になり得ます。また、風通しが悪い場合もあるので、工夫して換気する必要が出てきます。

実際に生活してみると風通しが悪いだけで洗濯物なども乾きにくい事も想定されます。

旗竿地の評価方法

評価の仕方は、普通の土地の評価の仕方と差し引き計算による仕方があります。どちらの評価を使っても良いので、税の申告では評価の低い計算を選びます。

評価の計算のアウトラインを理解していると、相続などの時に事前に額を元に計画を立てることが出来るので良いでしょう。

普通の評価の仕方と差し引き計算による仕方は、一度理解してしまえばある程度自ら計算可能なので必要だと思ったら試算してみると良いです。

注意点として、差し引き計算で出した額は、不整形地についての補正をする必要があります。不整形地は、旗竿の地や三角形、傾斜地などを意味します。

評価の方法

評価の方法	評価の特徴
普通の土地の評価の仕方	評価の額が高くなるので差し引き計算を採用しても良い
差し引きの計算の仕方	評価の額が低くなる

普通の土地の評価方法

普通の評価の仕方は、不整形地補正前の評価の額を出すことから始まります。計算の式は下記の様になります。

不整形地の補正前の評価額の式

不整形地の補正前の評価額＝地積×相続税の路線価×奥行価格の補正率

地積に相続税の路線価を掛けて、更に奥行価格の補正率を掛ける事で不整形地の補正前の評価額を出します。

地積は、土地における面積を言います。相続税の路線価は、相続税を計算する時に基準となる路線価の事を意味します。

路線価については、下記をご確認してください。
財産評価基準書｜国税庁

路線価は、地域の路線に面している宅地の1ｍ²あたりの評価の額です。奥行価格の補正率は、該当する土地の奥行の距離に対して補正される補正率の表による率です。

奥行価格にける補正率は、地区の区分によっても違う率となっています。例として、ビル街、繁華街、高度商業地区、普通住宅などで区分されています。

なお、奥行価格の補正率で道路が一面しか面していないケースでは、低い評価となります。

差し引き計算での評価方法

評価の額を計算するやり方として、差し引き計算がありますがこの計算をするためには、最初に想定整形地を作る必要があります。

想定にける整形地は、評価の対象となる全域を囲んでいる正面の路線に面している最小の面積の長方形になっているところを言います。

また、この想定の整形地から評価の対象となる部分以外のところをかげ地と言っています。

差し引き計算は、想定されている整形地の評価額からかげ地における評価額を引いて計算されて評価します。

想定される整形地の評価とかげ地の評価の額は、それぞれ地積と相続税の路線価、奥行における価格補正率を掛けて計算します。

この様な計算方法で差し引き計算をするため、普通の評価の計算よりも差し引き計算の評価額の方が低くなるのが分かります。

評価の方法を見ているとかげ地やその他の専門用語が多用されています。少し理解しづらい点があっても、一つ一つ用語を覚えていけば旗竿の地の評価も自らすることも出来るようになります。

自ら計算した上で不動産鑑定士にも見てもらえば、どのように評価されるのか良く理解出来るでしょう。

不整形地補正の手法

差し引き計算による評価をしたら、次に不整形地の補正をします。これによって正式な旗竿の地の評価の額が決まります。不整形地の補正の方法は2種類あり次の様な式になっています。

不整形地の補正の計算

不整形地の補正率×間口狭小における補正率 間口狭小の補正率×奥行長大における補正率

2つの計算をしてみて、補正率が小さい方を使った方が評価が低くなり税額が少なくなります。

1つ目の計算の方法は、不整形地の補正率に間口狭小における補正率を掛けて導き出します。

次の計算方法は、間口狭小の補正率に奥行長大における補正率を掛けて計算する流れです。

注意点として、2つの計算のどちらを使う場合でも補正率の最小は0.6と決まっています。仮に0.6未満でも0.6になります。

計算に利用される不整形地の補正率は、地区や地積の区分かげ地の割合で規定されています。

また、間口狭小における補正率は地区と間口の距離によって決まっています。次に奥行長大における補正率は地区の区分などによって表で決まっているので、それれを参考にしながら不整形地の補正をします。

スムーズに売却するためのメリット

旗竿の地を売る際には、様々な利点があります。例えば道路との距離があるので静かな点があります。

せっかく住むのであれば静かな方が良いでしょう。それ以外では固定資産税が安くなることも挙げられます。固定資産における税も年間で計算するとかなりの金額となるため、少しでも安い方が助かります。

環境が良く固定資産における税が安く済むことは早く売る為のアピールポイントになります。

購入を検討している方は、固定資産における税がいくら払うことになるかも一緒に考えるので、旗竿の地の安い固定の資産税は魅力があるでしょう。

別の利点として言えることは、奥まったところにある場合はプライバシーが守られて快適に過ごすことが出来ます。

道から少し入った家であることをマイナスに考えなければ、静かで快適に生活するエリアとなります。問題なく売るためには、これらの利点を理解して、購入する方の視点になって考えることで対処法が見えてきます。

道路との距離があるので静か

購入者が魅力と感じることとして、道路からの距離があるので静かな事があります。都内でも静かな環境で生活できる旗竿の地は、とても快適です。

道路の近くに家がある場合は、車の音や振動などで落ち着いて生活することも難しいです。奥まったところにある土地は、車の振動も少なくて済むでしょう。

車やバイクの振動があるだけでもかなりのストレスになるため、特に都内では道路近くは好まないのが普通です。

不動産屋で販売していても、道路近くの物件はなかなか売れないケースでは、販売するためのサイトなどへの掲載代も多く掛かります。道路との距離があるだけで不動産としてのメリットとなるので、スムーズに売却することが可能です。

都内でない場所でも道路の近くは、音がうるさいので道路から距離のある旗竿の地は売るためのアピールになります。

道路からの距離がどの程度が良いのかは購入者によって違いますが、多少敷地に入る道が長くても静かな物件は人気があるでしょう。

路地状の場所も建ぺい率の敷地面積になる

道路から入る路地状の細い道も建ぺい率に影響する敷地面積には入れることが可能です。

注意した方が良い点として、建ぺい率は地域ごとに決められているため、知っておいた方が良いです。

より効率良く土地を利用できるのもメリットの一つです。敷地の境界線におけるすれすれに建てても許可されることは、購入者の視点からすれば魅力のあるものです。

土地を有効活用したいと考えれば、少しでも広く建築面積をとりたいと思うでしょう。

指定されている建ぺい率以下で、より広く立てられる旗竿の地は、良い意味で特徴のあるものです。

旗竿の地は、細道があり小さな土地の場合もあるので、狭くても有効に土地を使って建てられることは利点です。売却する際に狭いからといってすぐに諦めず、効率良く使える土地としての意識を持つことで、土地の価値を再認識出来ます。

固定資産税が安く済む

固定資産の税が安くなるのもメリットの一つです。評価の額が低くなれば、固定資産の税や都市計画の税も安くなります。

この利点は、売る時にも大きなアピールになるポイントです。駐車場が狭くなるなどの良くない点があっても、税が安く済むことは購入を検討している方からしたら魅力でしょう。

固定資産の税は、年4回で分納する制度になっていて、普通は6月、9月、12月、2月に支払う事になっています。また、路線価も評価額と同様に低くなるため、相続税や贈与税も安くなる利点があります。

固定資産の税は、継続して支払っていくものなので、普通よりも安く済む旗竿の地の固定資産における税は家計にも良い影響となります。

年間にいくら固定資産の税を支払うか把握すれば、家を使用し続ける期間を想定することでどれくらい普通の土地よりもお得なのか分かります。

固定資産の税は、相場としておよそ年間10万円から12万円と考えられるので、どれだか固定資産の税が家計の負担になるか理解出来ます。

固定資産税は、下記の表の様に計算されるので、税率をしっかり知っておくことも重要です。

固定資産の税等の計算方法

税金についての種類	税率
固定資産の税	固定資産税の評価額×1.4％
都市計画の税	固定資産の評価額×0.3％

重機が奥まで入りやすい

重機が敷地の奥まで入れることが出来る場合は、早く売れる利点となります。重機を利用して家を建てることがあるため、重機の利用は必須になるケースがあります。

仮に重機が入らない時は、別の方法で建築する必要があるためコストが高くなります。旗竿の地を購入する方も家を建築することを計算に入れるので、事前に重機が入るかは大切なポイントです。

重機は、掘削作業をする時に利用されるため、敷地に侵入できるかは大切なことです。重機以外にはトラックも出入りするため、入り口が狭い場合は、コストが掛かることになります。

掘削作業では、設備工事なども行うので重機の出入りが出来るかどうかはポイントになります。また、基礎をつくる工程でも作業車の出入りが必要となるので、細道の幅が問題になるケースもあります。

基礎は、コンクリートと鉄筋で作られるものなので決して省く事の出来ない工程です。

プライバシーを守れて快適なスペース

プライバシーを心配せずに生活出来ることは、色々な趣味などにも集中して取り組むことが可能なので良いでしょう。建物までの細道があることは、防犯の効果があります。

道路から建物までの距離があることは、隣人が見ている可能性が高くなるため防犯上良い方に働きます。

売る時は、これらの利点を考慮して色々な使い方が出来る魅力があるものだとアピールすることで、迅速に販売することも期待できます。

より快適なスペースにするために敷地に木を植えるなどの工夫をすることで更に防犯性が高くなります。

奥まった場所で木を植えて生活できれば、更にリラックスできる家となるでしょう。

都心などでこの様な工夫をして快適に生活できれば、ストレスの多い仕事の方でも疲れを取ることが出来るでしょう。

防犯対策が可能

奥まったところにある建物は、防犯対策が可能です。周りが他の建物などで囲まれているケースでは、道路に面している場合と比べると隣人の犯人を見る率が高くなる点が挙げられます。

その上で、強化ガラスにしたり補助鍵などを使うことでより防犯効果が期待できます。

道路に面している家では簡単に家に侵入出来て短時間で盗難をすることが出来ますが、細道があり家に侵入しにくいケースでは、簡単には盗難が出来ないこともあります。

旗竿の地を持っている方は、一度犯人の視点になって土地について考えてみると、意外な利点が見つかるでしょう。

また、窓などをしっかりと閉める習慣を付けていれば更に防犯対策になります。普段から窓を明けっ放しにしていれば、防犯上狙われる可能性が高くなりますが、奥まった建物でしっかりと窓を閉めていれば、犯人も侵入することが難しくなります。

防犯上で考えると、良い点とそうでない点のある奥まった地ですが、犯人の考えを先に読んで対策出来れば便利なスペースとなります

旗竿地を売却する際のデメリット

売却する時のデメリットとして、再建築が不可のケースがあります。これは、敷地につながる細道の幅が2ｍ未満であると再建築が出来ない事になっています。他には、駐車場が狭い場合も不利になります。

駐車場は車を運転する方には必須ですが、もともと細道が細いだけでなく駐車場も狭くなる場合は、車を普段利用するのが難しくなります。

敷地の形状によって駐車スペースは決まってきますが、狭くなる時は軽自動車を購入するなどの対応が必要です。

入り口が狭い旗竿の地では、駐車場に入るのに毎回注意が必要で、間違えると車をぶつけてしまうことになり別の費用も掛かってきます。

他の不利な点として、他の方の私道を通って自分の家に入るようなケースもあり、家の出入りに注意を要します。

買い手の立場で考えると、毎回他人の私道を通る時に神経を使うのはデメリットと認識するため、売り手は工夫して別のアピールできる点を押さえる必要があるでしょう。

大切なのは、デメリットがどの程度のものなのか把握して、他に利点になることをしっかりと理解して売却時にアピール出来ることです。

間取りの設定に制約が出る

旗竿の地の場合は、周りが他の家などで囲まれている時があります。囲まれていることで、日当たりだけでなく風通しなども変わってくるので、結果として間取りが制約されます。

間取りは生活する上でとても大切で、どこに洗濯物を干すかや、暑い時にどの様に風通しを良くするか関係します。

一度間取りを決めて建築した場合は、簡単には変える事が出来ないので、間取りの制約は大きな問題と言えます。間取りを決めるのは、周りの環境がどうなのかを考慮して決めるので、将来的に問題にならない間取りの設計が必要です。

近い内に大きな建物が近隣に建つ予定になっていれば、その建物の高さから自分の家の間取りも考えて建てる事が必要となります。

仮に近くに大きな建物が経った後に、日当たりが悪くなった場合、建った後では間取りは簡単に変えることは出来ないでしょう。

間取りは生活における動線を考えて決めますが、もともと慎重に決めることなので、周辺に新しい建物が経つ予定がないかは事前にチェックした方が良いです。

再建築が出来ない場合は、売却しにくい

敷地に侵入する為の細道が、2ｍ未満のケースでは再建築が出来ないため売るのは難しくなります。2ｍ未満と言うのは建築基準法で決まっている長さですが、以前は1.8ｍあれば法的にも再建築することが出来ました。

この0.2ｍの差があることで前は再建築できた場合でも、今は不可となっているケースがあるので注意が必要です。

購入者の考えからすれば、建築基準法が改正された事で、再建築が出来ない建物はそのまま住み続けることになります。

この場合、古い家もかなり多いため老朽化した家に住むことを許容出来る購入者がどの程度いるかがポイントになります。

他の再建築が出来ない事として、接道の幅が4ｍを下回っているケースもあります。法律で決められている再建築不可の条件は、スムーズに売るためには、把握しておくべきことです。

早めに法改正により再建築が不可であることが分かれば、建物を長持ちさせる工夫をすることが可能です。

駐車場が狭い

敷地に侵入するための細道が駐車出来る幅がある場合は、そこを駐車場として利用可ですが実際には細道は駐車出来ない幅しかないので実情です。

仮に駐車できたとしても普通車では厳しく軽自動車を購入する以外方法がない事もあります。

また、車のドアがスライドタイプであれば狭い駐車スペースでも可能ですが、普通のドアであれば開く時の幅も考慮する必要があります。

駐車スペースを考えると、元々狭い土地であるだけでなく、細道も十分な幅がない物件の多い旗竿の地なので、売る時にこの点のデメリットは仕方ないでしょう。

駐車する場所については、自分の都合だけでなく近隣の方の事も考えて迷惑にならない様に駐車する必要があります。隣の家が近く車の音が気になる場合は、敷地内の他の場所を駐車スペースにする事もあり、この点も売る際の注意事項です。

建築費用が掛かる

建築における費用が掛かることもデメリットの一つとしてあります。土地の細道である路地を重機が通れないために職人の方の作業が増える関係で、コスト高になり建築費用に影響します。

この様な費用を出さないために、リノベーションをして建物に対応する方法もあります。

それでもとても古い家屋である場合は、建築する必要があるのも事実でしょう。リノベーションはリフォームに比べると大規模な改修になりますが、リフォーム程度で住む家であればコストを最小限にする事も可能です。

リフォームとリノベーションの違いは、下の表の様になっていて、リノベーションは機能や価値を付加する改装工事となります。

旗竿の地のもともと安く購入できる点とリフォームで家自体を新しくしたメリットがあれば、購入者も真剣に買うことを検討します。

どの部分をどの程度リフォームすれば、買い手がつくのか知りたい時は不動産屋等に相談すると、教えてくれます。

家が古くても駐車場をしっかりとしたものにすれば価値が上がることもあります。

また、リフォームをしてどの程度の費用が必要で、結果として購入者にとってどれくらい魅力のある建物になるか等も、不動産屋の方は分かる範囲で答えてくれるでしょう。

リフォームとリノベーションの違い

リフォーム	古くなった箇所を修復したり老朽化したところを改装する
リノベーション	既にある建物に新しい機能や価値を付ける改装工事

他人の私道を使って敷地内に入る

別の売る際のデメリットとして、他の人の私道を使って敷地内に入る点が挙げられます。もし出入りする時にいつも私道を使用する必要があるケースでは、毎回気を使うことになります。

この様な土地を売ろうとする時は、事前に私道を今後も使用できるのか確認する必要があります。仮に私道を使用した出入りが不可となった場合は、それだけで購入者は別の物件を探す理由になり得ます。

私道の権利を調べるには、法務局に行くことになります。調査の対象としている私道の地番で申請する流れです。

地番が不明な時は、法務局にある地図で調べると分かります。地番が分かったら、登記事項についての証明書、公図の写し、地積に関する測量図の写しを申請します。

売却に失敗しないポイント

実際に売るためにはいくつかの失敗しないためのポイントがあります。その一つとして、売れるまで待つという基本的な姿勢も必要でしょう。

待っていたら売れる時期を過ぎてしまうと焦らずに待つこともポイントです。待つ前には必要な準備を行って長期戦になると理解していれば意外と待てるものです。

他のポイントは、複数の不動産に見積もりを出してもらうことです。

いくつかの不動産に見てもらうことで、客観的な土地の価値を把握することが可能です。旗竿の地としての本当の意味での問題点は、購入者の考えや視点を知っている不動産屋が理解しています。

一人で売れるためには何が必要なのか考え続けるよりも、専門的な知識や経験のある不動産屋に聞いてみるのが良いです。

また、近くに同じような土地で売却に成功した方がいる時は、積極的に何がポイントなのか質問するのもおすすめです。実際に売った方にしか知らないコツを教えてもらう事も可能です。

中古一戸建てとして売る

中古の一戸建てとして売ることが出来れば、購入者も実際の建物を見ることが出来て安心して買うことが出来ます。

購入者が気にすることとして、建物がどの程度老朽化が進んでいるかなど、住居として利用する際に問題ないか知ろうとします。

その時に実際に住む家が中古の住宅としてあれば、購入するための判断材料となります。仮に古い建物であっても、購入者の考え方次第で、将来のリフォーム等の計画を立てた上で買うこともあるでしょう。

中古の一軒家は、状態によって様々なケースが想定されるので簡単に売れないと諦めるのではなくて、不動産屋等に相談してどうしたら売れるか見てもらうことも大切です。

購入者が気になることとして、古い建物の場合は解体する必要がありその費用が掛かることがあります。

解体をしていない状態で売ろうとすれば、その分購入者に費用の負担が多くなることになるので、売却が難しくなる点も注意が必要です。

売れるまで待てるか

旗竿の地は元々は市場における価値が高くないので、売れるまでに時間が必要な場合があります。

仮に早めに売却したい方は、家を解体して土地として販売する方法もあります。また、買取業者に土地を売る方法もあります。

この方法は、土地の利用方法を色々知っている買取業者であれば時間を掛けずに売ることも可能です。

柔軟な考え方で様々な売り方をシミュレーションしてみて、自分に合った売却方法を選択すると良いです。その際に今すぐに売ろうと考えずに、売れるまで待てる気持ちの余裕も必要です。

じっくり待って売り続けることで、意外なところから買い手が見つかるケースもあります。例えば、近所の方で丁度売っている様な土地を必要としている方がいる場合もあり得ます。

いくつかの不動産屋に査定の依頼する

複数の不動産屋に査定を依頼するのも売る際に失敗しないポイントです。不動産屋によって査定の金額が異なるケースがあり、売った後に金額の差で損をしたと感じても遅いです。

また、不動産屋に査定してもらう時はどの様な条件における査定の金額なのか明確にする必要があります。旗竿の地は色々な利用方法があるため、どの様な形で売りに出すかかも重要です。

また、不動産屋によって売る際の仲介手数料の設定も異なります。あまりに高い仲介手数料を想定した査定をする不動産屋は、避けた方が良い時もあります。

ただ査定の金額が高くなれば良いだけでなくて、その他の査定の根拠もしっかりと教えてもらえる不動産屋は良いでしょう。

不動産屋には全国のエリアで展開しているものから、特定のエリアに特化している不動産屋とがあるのでそれぞれのメリットとデメリットを意識して査定をしてもらうのがおすすめです。

買取による売却も視野に入れる

別の売る際に失敗しないポイントは、買取での売却も検討してみることです。買取の場合は、仲介で売る場合よりも2割から3割程度安く売れてしまう事もありますが、少しでも早く売却したい方には良いでしょう。

注意点としては不動産屋などの仲介による販売と買取による売り方も並行してするのが安全策です。仲介では時間が掛かるケースがありますが、タイミング良く早く見つかる場合もあるので、両方で売ってみるのが安心でしょう。

気になる仲介手数料ですが、実際に売れた場合は売り主が宅建業者に払う手数料になります。

売却についての取引が成立した時に宅建業者に払うものなので、事前に知っておいた方が良いでしょう。

不動産屋が仲介する際のサービスは、物件の調査、サイトへの物件の情報の掲載、購入を希望する方に現地を案内などがあります。

仲介で売る際は、不動産屋が多くの事をしてくれるので良いです。特に不動産の情報サイトへの掲載は購入者が見る可能性が高いので利点です。

売却時における建築基準法を把握

旗竿の地を売るには、下記の表にあるような条件を知っておく必要があります。土地の竿の部分の幅は、2ｍ以上であることがポイントです。

自治体によっては、この条件を満たしていなくても再建築出来るケースもあるので確認が必要です。

また、敷地とつながっている道路の幅は、4ｍ以上であることも条件となっていて、建築の基準法で決められていてこれらの条件を満たせないと家が建てられない事になります。

知っている方はいますが、基本的な事でありながらしっかりと理解していないと売る際にも失敗する事になります。竿の部分の敷地の幅は法改正の前では、1.8ｍであったので注意が必要です。

1.8ｍと2ｍの差ですが、この差だけで再建築出来るかどうか決まってきます。

売る際に必要な建築の基準法

竿の部分の敷地の幅	2ｍ以上（自治体によっては、接道義務を満たしてなくても再建築可の場合もある）
つながっている道路の幅	4ｍ以上の道路

まとめ

旗竿の地の売却する際の評価やメリット、デメリット、失敗しないためのポイントを見てきましたが、事前に注意点を把握してその土地に合った売る方法を検討するのがおすすめです。

そのためには、家の状況や価値を高めるためのリフォームなども考える必要があります。気を付ける事として、建築の基準法について法改正があったため旗の部分における幅が1.8ｍだったのが2ｍ以上必要になった点です。

この法改正によって再建築できるケースとそうでない場合に分かれるので熟知しておく必要があります。

旗竿の地の利点は、固定資産税が安く済んだり静かで快適なスペースである点があり、工夫してアピールすれば魅力のある土地だと考える方もいます。

逆にデメリットとしては、駐車場が狭くなる場合がありますが、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で、専門である不動産屋と一緒に売却の計画を決めるのもおすすめです。