不動産会社に売却や買取を依頼する査定方法の仕組みと有利な5つのポイント

不動産の売却や買取を希望するなら、まずは査定からおこないましょう。
査定を受けることによって物件の価値を客観的に判断することができ、売却価格を決める材料となるからです。

また査定後に不動産会社へ仲介を依頼すれば、スムーズに売却活動に移れます。
不動産会社の対応を見れるチャンスでもあるため、不動産会社選びにも役立つでしょう。

このように不動産の査定は、実際に売却する準備段階として非常に重要なステップです。
つまり売却を成功させるためには、査定に関する仕組みも理解しておく必要があります。

査定を有利に進めるための基礎知識を学びましょう。

不動産売却を際の物件査定は不動産会社への依頼がベスト

これから不動産を売却する際に、まずは査定を受ける必要があります。
査定を受けないと、自分が住んでいる物件の価値を客観的に判断することができないからです。

価値が分からないまま売却や買取に出してしまうと、売れ残ってしまったり思わぬ安値で売り出すことになるなど、リスクが生じます。

そこで事前に不動産査定をおこない、相場観を養っておくことが大事です。

とはいえ不動産の査定依頼先は沢山あるため、査定を受けるにあたっては正しい依頼先を選ばなくてはなりません。
結論から言うと、通常の不動産売却における査定の依頼先は不動産会社がベストです。
むしろ不動産会社以外の査定を受ける機会は、基本的にありません。

不動産査定における依頼先の特徴をそれぞれ見ていきましょう。

実は沢山の不動産査定依頼先がある

不動産査定をしてもらえる依頼先は、不動産会社以外にも実はたくさんあります。
どこが良い悪いというよりも、目的によって選ぶべき依頼先は変わってきます。

例えば不動産鑑定評価書が必要なのであれば不動産鑑定士への依頼が必須ですし、とりあえず簡易的な査定額が知りたいならAIで十分です。

要は何のために不動産売却をするのか、どの程度本気で売却を考えているのかなど、条件に合わせて査定先を決める必要があるでしょう。

まずは依頼先の特徴を把握し、どんな時にどこを利用したらよいのか押さえましょう。

不動産鑑定士の査定

不動産鑑定士は、法律に則ってさまざまな評価基準から不動産の価値を測ります。
それゆえに不動産鑑定士による査定は非常に精度が高く、きちんと根拠のある鑑定価格を知りたい時に最適な依頼先となります。

国家資格のため、不動産鑑定士がおこなう不動産鑑定は独占業務に該当します。
そのため不動産査定を生業としてお金を取れるのは、不動産鑑定士のみです。

よって不動産鑑定士に依頼する場合は有料になります。
具体的な金額は不動産鑑定士次第ですが、安くても10万円以上は見積もっておきましょう。

AIによる査定

ネット上にはAIで不動産におけるおおよその価値を査定してくれるサイトがあります。
このようなサイトを活用して査定をおこなうのも一つの方法でしょう。
無料で利用できますし、匿名のため、負担なく査定してもらうことが可能です。

とはいえAI査定の場合には、査定額に対する根拠が今ひとつあやふやです。
基本的に過去の事例から査定額を算出しているため、個々の物件における事情は反映されせん。

よってデータの正確性には欠けるため、本気で物件売却を考えている時の査定先としては不十分です。

またAI査定で出来ることは、AIによって不動産の価値を調べてもらうことだけです。
そこから不動産会社と繋がりを持つことができないため、売却する際には結局不動産会社選びから始め直す必要があります。

つまりAI査定の利用は、興味本位でおおよその金額を知りたい時に適しています。

太陽光発電会社による査定

土地は不動産会社や個人へ売却する以外に、太陽光発電会社に売る方法もあります。
太陽光発電会社は太陽光用地を探していますので、適している場所であれば土地の買取をおこなって貰えます。
よって太陽光用地として売却を検討しているのであれば、太陽光発電会社に査定して貰うことも可能です。

とはいえ通常の土地の場合には、そもそも太陽光用地として売却する必要がありません。
その理由として太陽光発電会社に売却するよりも、仲介で個人へ売却したり不動産会社に買い取って貰う方がよっぽど高値で売却できるからです。

ゆえに太陽光発電会社への売却は、通常の方法では売れにくい土地がメインになります。
例えば田舎で買い手のつかない土地などです。

一般市場において売却ができない場合の救世主的な存在のため、いきなり太陽光発電会社に依頼するべきではありません。

まずは通常の売却方法を検討した方がよいため、査定の依頼先として太陽光発電会社をいきなり利用することもないでしょう。

不動産会社の売却方法は仲介と買取 それぞれのメリット・デメリット

不動産を売却する際に、仲介で売却する方法と買取で売却する方法の2パターンがあります。

仲介は不動産会社と媒介契約を結び、個人の第三者に売る手段です。
一方買取は不動産会社自体に買主となってもらい、個人ではなく不動産会社に売る方法になります。

このように売却先が異なるため、どちらを選ぶのかによって査定金額も変わってきます。

仲介を希望しているのであれば仲介における査定額を知った方がよいですし、買取なのであれば買取査定に出すことが望ましいです。

仲介と買取、それぞれの特徴を見ていきましょう。

不動産会社の仲介って何をしてくれるの？

第三者の個人に物件を売却したい時、売却活動をおこない相手を見つける必要があります。
とはいえ自分ひとりで相手を見つけ出すのは、非常に大変です。
ツテでもない限りは、ほぼ無謀でしょう。
そこで不動産会社に仲介と言うサポートをお願いする必要性が生じます。

不動産会社であれば莫大な広告宣伝費に予算をかけられるため、個人で相手探しをするよりも見つかる確率は圧倒的に高いです。
またこれまでにもさまざまな仲介にあたってきたノウハウもあります。

他にも買主と売主の間に入って、条件の調整や契約手続きの段取りをおこなってくれるのが不動産会社です。

よって個人への売却を考えているのであれば、不動産会社へ仲介依頼をするのが一般的になります。

不動産仲介のメリット・デメリット

仲介における最大のメリットは、高値での売却が期待できることです。
不動産売却をするにあたって、不動産会社の買取や太陽光発電会社への売却を利用するより、仲介で個人となる第三者に売るのが一番高値で売れます。
また不動産会社を介さずに個人で売ることもできますが、その場合には適正価格で売るのが難しくなってきます。

個人売買はリスクも大きいため、緩衝材となってくれる不動産会社の存在は重要です。

総合して考えた時に、リスクが生じることなく尚且つ高値で売れる方法が、不動産会社による仲介でしょう。
ただし、仲介を依頼した際には仲介手数料の支払いをおこなわなくてはいけません。
これが仲介における大きなデメリットです。

金額は売却価格に比例しますが、数十万円は見積もっておく必要があるため痛い出費となるのは間違いありません。

また売却成立までの期間は、不動産会社の買取よりも長くなってしまうことが多いです。
よってスピーディーさに欠けるという点も、仲介におけるデメリットになります。

不動産会社の買取と仲介の違いは？

不動産会社の買取は、個人へ売却する仲介とは違い、不動産会社自体に売却する方法です。
よって仲介の場合の買主は第三者であるのに対し、買取の場合の買主は不動産会社になります。

全ての不動産会社が買取をおこなっている訳ではなく、ある程度資金力のある会社しか買取に対応できません。

買取を希望する際には、まずは買取ができる不動産会社を探す必要があります。
買取査定ができるサイトも多くないため、やはり仲介を優先的に考えるのが現実的にはなります。

もう一つ特徴として、仲介と買取をミックスした手法で売却することも可能です。
最初のうちは仲介で売却活動をおこない、一定期間のうちに買主が現われない場合には最終的に買取してもらう形になります。

不動産買取のメリット・デメリット

不動産会社による買取の場合には、仲介手数料がかかりません。
売却価格にもよりけりですが通常であれば何十万円とかかる仲介手数料が不要なのは、買取における大きなメリットでしょう。

とはいえそもそもの売却価格が、仲介の場合よりも大幅に下がります。
一般的には仲介で売却するよりもおおよそ20％程度安値での売却となるため、仲介手数料を踏まえて考えても仲介の方が有利なのは間違いありません。

よって買取での売却は、仲介で相手探しが難航した際の選択肢という位置づけになってきます。

なぜ不動産会社による買取は金額が安くなるのかと言いますと、不動産会社が物件購入後に再度販売をおこなうからです。
出来るだけ安く仕入れて、利益分を上乗せして販売することを考えているため、必然的に不動産会社から提示される買取価格は仲介の時よりも安くなります。

ただし買取は悪いことばかりではなく、取引成立までのスピードは圧倒的に早いです。
仲介において一番時間のかかる買主探しをおこなわなくてよいため、売却完了までの期間は大幅に短縮されます。

多少安くなってもよいから早く手放したい人にとっては、魅力的な制度でしょう。

不動産会社による査定方法の仕組みを丁寧に解説！

不動産会社による査定は、不動産鑑定士がおこなう有料の査定とは異なり、あくまでも売却価格を決定するためのアドバイスという位置づけです。
そのため不動産会社による査定は無料で利用でき、期間も即日から数日程度で完了します。

不動産鑑定士のように国によって定められた評価基準に従う査定ではないものの、過去の取引事例などから詳しく判断するため売却価格を決定するための判断材料としては十分です。

むしろ市場価格に重点を置いた査定をしてくれるため、売却できる現実的な価格を知ることができます。

よって通常の売却をする際のステップとして、まずは不動産会社の査定を受けましょう。
不動産会社による査定方法の仕組みを、具体的に解説します。

机上査定と訪問査定の違いや費用は？

不動産会社がおこなう査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
どちらも査定をするという意味では同じですが、内容や特徴は少々異なります。

まず机上査定は、不動産会社が実際に物件を見ることなく、概要からおおよその査定価格を出す方法です。
データをもとに査定をおこなうため、実物を見ないと分からない個別の事情などは反映されません。
よって机上査定ですと簡易的に査定額を知ることはできますが、精度は微妙です。

一方の訪問査定は、査定員が現地まで赴き、不動産を確認したうえで評価する方法になります。
きちんと実物を見て価値をつけるため、より信憑性の高い査定価格を知ることができます。

どちらの査定であっても、不動産会社による営業活動の一貫という位置づけは変わりませんので、費用は無料です。

机上査定の特徴やメリット・デメリットは？

入力フォームから送った簡単なデータを参考に、おおよその査定価格を出すのが机上査定です。
不動産会社に伝える基本データとしては、次のようなものがあげられます。

• 築年数
• 敷地面積
• 延べ床面積
• 所在地
• 物件の種類
• 間取り

このような物件における基本事項の他に、机上査定では不動産会社独自のデータも参考にして価値を算出します。

例えば以下のようなデータを、不動産会社は持っています。

• 周辺物件の売り出し価格
• 似た物件における過去の取引事例

よって簡易査定といえども、ある程度信憑性のある査定を受けることが可能です。

簡単なデータのみで査定結果を出すため、早い不動産会社ですと即日で査定結果を送って貰えます。

机上査定のメリット・デメリット

机上査定のメリットとデメリットをまとめると、以下の表になります。

査定方法	メリット	デメリット
机上査定	・気軽に利用できる ・査定結果が出るのが早い ・書類などの準備がいらないため、手間がかからない ・家を直接見られる訳ではないため、掃除などの必要がない ・近所の人などに知られることなく査定できる	・訪問査定に比べると精度が下がる ・たくさんの不動産会社に依頼した場合、対応が大変 ・不動産会社によっては、契約を結ぶためにしつこく勧誘してくる

机上査定のメリットは、何といっても気軽に利用できるところです。
やり取りはメールのみで完結しますので、隙間時間にでもおこなうことが可能です。
非常に利用が簡単ですから、複数の不動産会社に依頼するのもそれほど大変ではありません。

ただし、不動産会社によってはその後具体的に話を進めようと、しつこく勧誘の電話をかけてくるところも存在します。
よってあまりに沢山の不動産会社の査定を受けてしまうと、その後お断りをするのが面倒になります。

また机上査定は実際に査定員が家に来るわけではないため、査定に出している事実を周囲の人に知られることはありません。

まだ本格的に売却を検討していない段階でしたら、机上査定で問題ないでしょう。

机上査定の依頼手順

机上査定を不動産会社に依頼する手順は以下のとおりです。

1. 一括査定サイトに不動産情報や連絡先を入力する
2. 希望の不動産会社を選択してメッセージを送る
3. 不動産会社から査定結果が届く

複数社の机上査定をまとめた受けたい場合には、一括査定サイトを利用するのが便利です。
すでにある程度不動産会社を絞り込めているのであれば、電話などで個別の不動産会社に問い合わせることもできます。
もちろん直接足を運んでも構いません。

ただし不動産会社に直接依頼をすると、売却における本気度が高いと受け取られます。
机上査定を済ませた後、契約を結ぼうと勧誘する動きが活発になることが懸念されます。

よって興味のある不動産会社がある場合でも、とりあえず一括査定サイトを経由して机上査定を依頼する方がよいでしょう。

訪問査定の特徴やメリット・デメリットは？

現地を確認することなく簡易的な審査をおこなうのが机上査定である一方、家まで赴き細かな点を確認したうえで価値を算出するのが訪問査定です。

訪問査定の際に確認する点として、例えば以下があげられます。

• 家周辺の雰囲気
• 日当たり具合
• 付帯設備にどのようなものがあるか
• 建物の劣化具合

このように机上査定のデータでは分からない点も把握したうえでの査定額になるため、より精度が高いです。

また訪問査定では不動産会社の人と直接会って話をすることができるため、もし自分の住宅に問題がある場合なども、現物を見ながら説明することが可能です。
メールでしかやり取りをしない机上査定と比べると、やはり正確性は高まるでしょう。

通常であれば、まずは机上査定を受けた後、雰囲気がよい不動産会社の訪問査定を受ける流れが一般的です。

物件の売却が正式に決まっているのであれば、きちんと訪問査定まで受けておくのが失敗しないための鉄則になります。

訪問査定のメリット・デメリット

訪問査定のメリット及びデメリットは、次の一覧表にまとめてます。

査定方法	メリット	デメリット
訪問査定	・現物を見た上での査定額のため、信憑性が高い ・査定額に疑問があっても、その場で確認できる ・不動産会社との相性を確かめることができる	・家で対応しなければならないため負担が大きい ・査定に出していることを周囲の人に知られる可能性がある ・机上査定よりも時間がかかる

訪問査定における最大のメリットとしては、正確な査定額を算出してもらえることです。
机上査定の時よりも判断材料が多いため、実際の売却価格として妥当な金額を知ることが出来るため、売却成功に繋がりやすいです。

また実際に不動産会社の人に会うことで、不動産会社の考え方や担当者の人間性を見ることができます。
本当に媒介契約を結んで大丈夫な会社なのかを知る、重要な機会となるでしょう。

一方のデメリットとしては、やはり直接自宅に来られる訳ですから負担が大きい点です。
事前にある程度掃除などをしておく必要がありますし、日程調整も必要になります。
査定の申し込みをしてから実際の訪問まで、1週間程度時間を有することになるでしょう。

ある程度時間を必要とするため、机上査定のように複数社の査定を気軽に受けることは難しいです。

売却成功のためには査定が大事！査定を有利にする5つのポイント

売却成功の可否は、すでに査定の段階から始まっていると言っても過言ではありません。

きちんと査定をして貰わないと、適切な売却価格を付けることができないでしょう。
そうなると思わぬ損をしてしまったり、逆にいつまでも売れなくなってしまう可能性が高まります。

査定時にきちんと物件を見極めてもらい、市場価格として相応しい金額を算出してもらうのは大切なことです。
単なる査定として扱うのではなく、査定の段階から事を有利に運ぶ必要があります。

ここでは査定を成功させるための5つのポイントについて見ていきましょう。

1、事前に自分で不動産相場を調べる

不動産会社の査定を受ける前に、自分自身でも一度は相場を調べておくことをおすすめします。

と言いますのも、不動産会社が付ける査定金額は不動産鑑定士による評価のように国の基準にもとづいて決める訳ではなく、不動産会社独自の見解からおおよその市場価格をアドバイスするにすぎないためです。

よって不動産会社の思惑が入ることもありますし、力量次第で査定額が変わってしまうのはよくある話です。
そのため算出した金額が相場から離れすぎていないかどうか、自分自身でも判断する必要があります。

きちんと相場観を養っておかないと、査定金額に問題ないか疑問を持つことすらできません。
もしあまりにも相場と金額がズレている際には、なぜその査定金額になったのか質問するチャンスを逃してしまいます。

以上のことを踏まえ、不動産会社の査定を受けるにあたっては、自分でも相場を確かめるのがおすすめです。

まず過去の取引事例を調べるうえで、国土交通省が提示している土地総合情報システムが有効です。
実際に不動産会社へおこなったアンケート結果をまとめたものになるため、過去の売却価格を調べることができます。

現在売り出している中古物件の価格を知るためには、中古物件購入希望者向けのサイトを活用すればよいでしょう。

このような物件検索サイトはたくさんあるため、まずは有名どころをいくつか活用するのがおすすめです。

周辺地域の中古物件がどの程度の売り出し価格なのかを見ることで、おおよその相場が分かるはずです。

2、査定は必ず複数社に一括査定依頼する

査定を成功させるためのポイントとして、査定を受ける際には一社だけでなく複数社の査定を利用しましょう。

前述のように、不動産売却の査定は不動産会社が独自の見解にもとづいて価値を算出しています。
算出の仕方に関しては各社共通ですが、その後それぞれの不動産会社による補正が入ります。

取引実績の豊富な不動産会社であれば多くのデータを所有している一方、不動産会社にとって苦手とする物件の場合は実績が少なくなりがちです。
データが少ないと、正しい市場価値を見積もるにあたってズレが生じやすいです。

よって査定に出しても、不動産会社によって査定金額が変わるのは珍しいことではありません。
つまり物件の市場価値を理解するためには、複数社の査定額を見比べることが大切なのです。

一社の査定しか利用しなかったとすると、その不動産会社の査定額が相場からズレていた場合、取返しのつかないことになります。
このようなミスマッチを防ぐためには、面倒であっても複数社の査定を頼みましょう。

一括査定サイトが便利

一度に沢山の不動産会社に査定を依頼する際には、一括査定サイトの活用がおすすめです。

一括査定サイトから申し込めば、こちらから何度も個別に問い合わせる必要がありません。
基本事項を入力するだけで査定依頼は完了し、早ければ半日程度で机上査定の結果が返ってきます。
もちろん無料で利用できるのも、一括査定サイトの良さです。

一括査定サイトを活用することで、複数の不動産会社における査定結果を比較検討することができます。
よって査定結果を見比べれば適正価格なのかどうかを判断する、有益な判断材料になるでしょう。

また査定依頼時の対応を見ることで、不動産会社の特徴を知ることもできます。
良い不動産会社を見極めるツールにもなりますので、これから売却を考えている人は積極的に活用するのがおすすめです。

3、訪問査定時には必要書類をきちんと揃える

訪問査定時には、不動産会社から書類の用意を指示されるのが一般的です。
よって用意すべき書類はきちんと揃えておくことが、円滑に査定を進めるためには大切になります。

書類の数が多く、聞きなれない書類もあるため、不備がないかしっかりと確認することがポイントです。

不動産の購入時に貰った書類だけではなく、役所や法務局に赴かないと取得できない書類もあります。
全部の書類を集めるのは手間暇がかかりますが、査定を正確におこなうためには重要なものです。

書類の準備にも時間がかかるため、余裕を持って動き出すようにしましょう。

準備すべき書類とは？

訪問査定の際に準備すべき書類として、例えば以下の書類を指示されることが多いです。

• 身分証明書
• 公図
• 測量図
• 登記済権利証あるいは登記識別情報
• マンションの場合には専有面積が分かる書類
• 耐震診断報告書
• アスベスト使用調査報告書

また雨漏れの修繕履歴がある場合や、リフォーム履歴がある際にはその内容が分かる書類も用意しましょう。
特に修繕履歴などは、住んでいる本人にしか分からないことです。

話をスムーズに進めるためにも、忘れずに準備しておきましょう。

複数社に依頼するときは書類内容を合わせよう

指示される書類内容は、不動産会社によりけりです。
よって不動産会社から指定された書類を集めるのが前提ではありますが、複数社の査定を依頼する場合にはなるべく書類内容を合わせるようにしましょう。

特に査定結果に影響を及ぼしそうな書類に関しては、全ての不動産会社に提出する必要があります。
その理由として、書類内容を合わせないことには、査定結果の比較しようがないからです。

不動産会社によって伝わっている情報に差をつけてしまうと、当然査定価格にも差が生じます。
前提条件を合わせておかないことには、公平に不動産会社の良し悪しを確かめることはできません。

提出書類に偏りがないように、伝えるべき情報は全ての不動産会社と共有するのが望ましいでしょう。

4、住宅に問題がある場合にはきちんと伝えよう

住宅に不具合や劣化がある場合、隠したくなる気持ちが湧きやすいです。
たしかに問題点が多ければその分、査定金額は低くなってしまいます。
よって少しでも良く見せたいという心理から、問題点を伝えないでおこうという考えが浮かぶかもしれません。

しかしながらこれは大きなトラブルの元となるため、絶対にやめておきましょう。

故意に隠していたことが後々ばれた場合、不動産会社との信頼関係が崩れます。
信頼関係を結べない客に対して、優先的に売り出しをおこなってくれる不動産会社はありません。
結果として不動産がいつまでも売れ残ってしまうなど、自分を不利な状況に追い込むことになります。

また問題点を隠したまま売却できたとしても、後から賠償請求される可能性があります。
仲介で売却した際に、売主には契約不適合責任が課せられます。
万一後で不動産に問題があった場合には、責任を問われることになり非常に厄介なことになるでしょう。

このような事にならないためにも、住宅に不具合がある際には査定時など早めの段階で伝えましょう。

5、査定額の高い会社が良い会社というわけではない

査定時に高値を提示してくれると、嬉しい気持ちになり良い不動産会社であると判断してしまいがちです。
しかしながら仲介における査定価格とは、実際に売却に出した際にどの程度の金額なら売れるか予想したものです。
必ずその金額で売れるということを保証した金額では決してありません。

そのため大事なのは高値を提示してくれることではなく、きちんと現実的な売却価格を教えてくれることです。

市場価格からかけ離れた金額の場合、契約を結ぶためにあえて高値を付ける不動産会社も少なからず存在します。
不動産会社による査定は、独自の判断で金額の調整ができるため、高値を提示されたとしても何の価値もありません。

優良なのは査定金額が高い会社ではなく、なぜその金額になったのかという根拠をしっかり説明してくれる会社です。

不動産会社に売却・買取を依頼する際はまずは一括査定に申込を

不動産査定の方法として、机上査定と訪問査定があります。
簡易的な査定を希望する場合には机上査定を、現物確認したうえで信憑性のある金額を算出してほしいなら訪問査定を頼みましょう。
無料で査定を受けられるため、まずは複数社の一括査定を申し込むとよいでしょう。

いずれにしろ不動産会社による査定価格は、売却値を決めるための参考にすぎません。
査定を制するためには、査定時の注意点を心がけておくことも大切です。
事前に自分でも相場を調べたり、指示された書類はきちんと揃えるなど、受け身にならずに動くようにしましょう。

また査定価格の高さと、不動産会社の良し悪しは一致しません。
査定においては金額を見ることも大事ではありますが、不動産会社の考え方や得手不得手を見極める重要な機会として捉えましょう。
査定を賢く活用することが、売却成功に繋がります。