田舎の土地を所有しているが、とくになにもしていないという方は、実は多いのではないでしょうか。処分したいけど、どうしたらいいのか困っている方はいらっしゃいませんか。

所有しているだけの土地のリスク

土地を所有していても放置してしまうと、所有者にはいくつかのリスクが生じます。

固定資産税がかかる

固定資産税とは、毎年1月1日時点での不動産の所有者に納付義務が生じる税金です。土地の固定資産税は以下の計算式で求められます。

固定資産税＝固定資産税課税標準額×1.4％

また、都市計画税というものもあります。都市計画税とは、都市の計画事業などの費用にするための税金です。

都市計画税は、所有の土地が市街化区域内であれば払う必要があります。所有の土地が市街化区域であるかどうかの確認方法は、自治体や不動産会社に問い合わせることでわかります。ちなみに、計算方法は以下のようになります。

都市計画税額=課税標準額×0.3％

所有の土地が市街化区域であったとしても、土地を住宅として使用している場合には、軽減措置があります。

課税標準額とは、税額を計算するうえで基礎となる金額のことをいいます。

固定資産の場合には、固定資産税課税標準額になります。似たような言葉に固定資産性評価額というものがあります。二つの違いについてまとめてみました。

固定資産税課税標準額	・固定資産税の計算の基礎となる金額 ・特例や負担調整率が設定されているので、固定資産税評価額よりも低くなることがある。 ・固定資産税の計算の際に利用する
固定資産税評価額	・不動産の価値を評価して計算した金額 ・土地は時価の約70％ ・不動産の価値を調べるときや売買の際に利用する

固定資産税課税標準額には、宅地や農地などの土地の区分によって負担水準というものが定められており、その基準によって計算されます。ですので、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は一致しないこともあります。

また、所有している土地が農地であれば、固定資産税は農地評価となり、その土地でどのくらいの農業の収益が得られるのかを基準とした固定資産税になります。

農地は、農業を営むための土地であるため、農業をしていなければ税率は高くなってしまいます。

所有している土地に家屋があった場合には、放置してしまうと国から空き家として指定されてしまう可能性があります。指定されてしまった場合には、固定資産税の特例は利用できなくなります。固定資産税の金額が増えてしまいますので気を付けましょう。

しかし、家屋のある土地には特例措置というものがあり、一般の住宅のための土地では、固定資産税は価格の3分の1に、都市計画税は価格の3分の2に減税されています。

不要に思い、取り壊しをした場合には、翌年の固定資産税が増えてしまいますのでご注意ください。

固定資産税の納付は、以下のスケジュールになっています。

6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）

納付書は5・6月初めころに送付されます。全期の納付書が束になって届きますので、届いた際には、内容を確認してください。

納税通知書は再発行ができず、内容については証明書を取得することで確認ができます。窓口は自治体の資産税課になります。

固定資産税の納税の義務が発生するのは、1月1日時点で所有していうかどうかです。手放すことをお考えであれば、1月1日になる前に対応しましょう。

管理維持費がかかる

土地は、手をかけなければ荒れてしまいます。雑草などの管理は、季節によってはひと月放置しただけでたちまちに生い茂ってしまいます。

雑草が生えてくると害虫も湧いてしまいます。近所に住宅がある場合には、害虫などのクレームが起きてしまう可能性もあります。その場合には、適切に対応しなければなりません。

また、自治体により不動産の管理を条例で定めていることもありますので、定期的な清掃をおこなわなければなりません。

田舎の土地を所有していてなかなか足を運べない場合には、それなりに費用がかかることでしょう。コストばかりがかかってしまう状態を何年も続けているのであれば、処分を検討した方がいいでしょう。

自分の次の世代に相続問題が起きる

土地などの不動産を所有している場合、家族に相続する可能性があります。放置してしまっている場合、子や家族に相続することも考えられます。

相続すると、家族に固定資産税や管理維持費を背負わせることになってしまいますので、ご自身の世代で処分をするかどうかを判断してしまった方がよいでしょう。

放置するとトラブルがおきる

所有している土地を放置してしまうとトラブルが起きてしまうことがあります。先ほどもご説明しました雑草や害虫の問題は近隣の住民の方からのクレームになりやすいです。

雑草は生える状態であると、ひと月であっという間に伸びてしまいます。そうすると、虫が湧いてしまい、近所の住宅や庭の植物に及んでしまう可能性があります。

また、雑草のもとへ犬や猫が来るようになってしまうと鳴き声やフンなどの害も起きます。木が生えている場合には、日当たりなどの変化も起きてしまうかもしれません。

それから、不法投棄をされてしまうようになってしまうと、ごみの問題やニオイの問題など、問題が大きくなってしまします。対応する費用も高額となってしまいます。そうなる前に対処を考えましょう。

土地を相続するということ

相続とは

土地を所有している親族がいた場合、その人が亡くなり、自分が法定相続人となったらその土地を相続する可能性があります。

法定相続人とは、配偶者、亡くなった方の子供、亡くなった方の親や兄弟で、優先順位があります。

相続をすると相続税という税金がかかります。相続税は、相続する土地の評価の金額を遺産とし、遺産額から基礎控除額を控除して課税遺産総額を算出し、そこから税額を計算していきます。

相続する遺産の評価額が、相続税の基礎となるということになります。評価は土地の場合、広さや形状、立地によって変わってくるものです。

相続は、遺言が最優先となります。遺言書がないときには、法定相続人による遺産分割協議をおこなうことで遺産分配がされます。遺言書には以下のような種類があります。

代表的な種類	特徴	メリット	デメリット
自筆証書遺言	・自筆で遺言を作成 ・遺言のすべてや日付、氏名を自書押印していること	・お金がかからない ・誰にも知られることなく残せる	・検認が必要となる ・不備により無効となる場合がある ・紛失の可能性がある
公正証書遺言	・2人の証人のもと、公証人に遺言内容を聴かれながら作成 ・遺言書は公証人役場で保管される	・不備がおきることが少ない ・偽造や紛失の恐れがない ・検認が不要	・費用がかかる ・証人を2人たてなくてはならない

土地を相続した場合、自分に必要ないと思ったときには相続放棄をすることで、土地を手放すことができます。しかし、相続放棄には期限がありますので注意しなくてはなりません。

相続放棄の期限は、相続を知ったときから3ヵ月以内と民法に定められています。

その場合には、期限内に家庭裁判所に申し立てをします。相続放棄は、特定の資産だけを放棄することはできず、プラスの財産もマイナスの財産もすべて放棄することになります。

ですので、相続放棄をするには、資産全体を考えて判断することが重要となります。

相続放棄の流れ

相続放棄をする際の手続きは、亡くなった方の住所の管轄する家庭裁判所にておこなうことになります。確認は、裁判所のホームページにてすることができます。

相続放棄の手続きの大きな流れは、以下のようになります。

相続放棄にかかる費用の準備
↓
財産の調査をおこなう
↓
「相続放棄申述書」を記入、押印
↓
管轄の家庭裁判所に必要書類の提出をする
↓
提出の1週間前後で、「照会書」が家庭裁判所から送られてくる
↓
「照会書」を記入、家庭裁判所に返送する
↓
「相続放棄申述受理通知書」がとどく

「相続放棄申述受理通知書」が発行されれば、相続放棄の手続きは完了となります。

相続放棄の必要書類

相続放棄の手続きに必要な書類は、「相続放棄申述書」、亡くなった方の住民票の附票または戸籍の附票、相続放棄する人の戸籍謄本、収入印紙、切手となっていますが、必要に応じて、亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍謄本や、配偶者または子、兄弟姉妹の出生から死亡までのすべての戸籍謄本が必要となることがあります

相続放棄申述書は、裁判所のホームページより手に入れることができます。

記載事項は以下になります。

• 申述人の本籍、住所、氏名、生年月日、職業、亡くなった方との関係
• 亡くなった方の本籍、住所、氏名、職業、死亡日
• 申述の趣旨
• 相続を知った日
• 申述の理由
• 相続財産の概略

申述の理由とは、相続放棄をする理由の事ですが、こちらの記述が重要となる場合があり、必要とされる場合には、事情説明書や資料を提出することもあります。

相続放棄の手続き費用

相続放棄にかかる費用は、収入印紙代が800円、郵送切手代、戸籍謄本等の取得代となります。戸籍謄本等は以下の内容になります。

取得する書類	費用
亡くなった方の住民票の除票、または戸籍の附票	1通につき300円程度
亡くなった方の戸籍謄本	1通450円
相続放棄する人の戸籍謄本	1通450円
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本が必要な場合には、改製原戸籍謄本、除籍謄本	1通750円

郵送で取得する際には、郵送料も別途必要となることもあります。

それから、弁護士や司法書士などに委託した場合には、上記の実費の他に代行報酬がかかります。一般的には2万円から6万円ほどかかります。

改製原戸籍謄本、除籍謄本が必要となった場合や相続人同士でもめてしまっている場合には、弁護士や司法書士に依頼した方がよいでしょう。

依頼はしたいけれど費用面で難しい場合には、法テラスを利用することもできます。法テラスは公共機関で、収入や資産額の条件はありますが、立替制度を利用することができます。

時間と手間はかかりますが、自分で手続きをすることも可能ですので、先ほどお話した相続放棄の流れや、必要書類、費用を確認したうえで判断をしてみてください。

相続放棄の注意点

相続放棄をするときの注意点としては、先ほどもお話いたしました相続放棄申述書の提出期限があることです。提出の期限は、相続を知ったときから3ヵ月以内です。

この期間の間に、必要な書類を集めることができるのかが重要となります。

必要書類のお話の際にでてきました出生から死亡までのすべての戸籍謄本が必要書類となっている場合には、時間と労力が必要となりますので、お仕事をされております方には難しいこともあるでしょう。

その場合には、弁護士や司法書士に依頼されたほうが無難かもしれません。

また、相続放棄をする際には、すべての相続財産を把握しなくてはなりません。相続財産を知っておくことは、放棄をすべきかどうかを判断するためにとても重要となります。

相続をしようと思っていても、途中から負の遺産が発覚した際には、相続放棄をしたくても時間が足りなくなってしまうこともあります。

それから、相続放棄申述書は一度きりの提出となっています。書き方などにより相続放棄が認められなかった場合には、相続放棄はできません。

安易におこなえるものではありませんので、弁護士や司法書士へ相談することは必要ともいえます。

相続放棄が認められると、相続の権利は次の順位へと移ります。手続きが終わっても、他の相続人への通知や、債権者がいれば債権者への対応をしましょう。

相続放棄をしたことで、相続する人がいなくなったときには、負債の管理義務はなくなりません。相続財産法人が作られ、弁護士が相続財産管理人として清算をおこなうことになりますので、相続放棄をしても放置はできません。

土地を処分する方法とは

寄付をする

一つ目は、持っているだけで固定資産税がかかってきてしまうので、寄付をしてしまう方法です。寄付ができる相手としては、国や自治体、個人や法人となります。

国や自治体に寄付

管理維持が困難で、どうしても引き取ってもらいたいということであれば、その土地のある自治体に寄付するという選択肢もあります。

しかし、自治体としては、所有者がいれば固定資産税を得ることができるため、なかなかすぐには了承されにくいものがあります。所有者が所在不明で、荒れてしまっている土地に関しては、国が管理するということもありますが、

大体は所有者の親族に管理責任を負うことが大半です。

また、寄付を受けてもらえなくても、土地の有効活用について自治体に相談することはいいかもしれません。

個人に寄付

二つ目に個人への寄付があります。田舎の土地の場合、売るにも売れず処分に困った際には、所有の土地の隣地の所有者への寄付も考えてみましょう。

本来、個人への寄付は、情報が乏しく難しいことかもしれません。しかし、隣地の所有者であれば、今所有の土地の拡大となりますので、受けてくれるかもしれません。

法人に寄付

三つ目に、法人への寄付があります。個人よりは、法人の方が可能性は大きいでしょう。

法人からすれば、手続き費用などは経費にすることができ、メリットもあります。有力な寄付の相手としては、学校法人や社団法人などの公益法人の方がいいでしょう。

一般的に企業に土地を寄付した場合には、贈与とみなされ贈与税がかかります。土地建物の場合には、みなし譲渡所得となり譲渡所得税がかかります。

しかし、公益法人へ寄付をした場合には、所定の手続きによってみなし譲渡所得が非課税となります。

売却をする

次に、土地を処分する方法として、売却をする方法があります。

不動産会社に依頼する

売却をする際には、不動産会社に売買契約の仲介を依頼することになります。

依頼すると、不動産会社との間に、媒介契約を結ぶこととなります。媒介契約には、専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類があります。それぞれの特徴は、以下のようになります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
契約相手を自分で見つける	×不動産会社を間に入れなくてはならない	〇不動産会社を間に入れないで売却することができる	〇不動産会社を間に入れないで売却することができる
同時に複数の媒介契約を結ぶ	×契約できるのは一社のみとなる	×契約できるのは一社のみとなる	〇複数と契約することができる
契約の有効期間	最長で3か月	最長で3か月	規定はない
報告頻度	1週間に1回以上	2週間に1回以上	規定はない
指定流通機構（レインズ）への登録義務	〇契約から5日以内に登録しなくてはならない	〇契約から7日以内に登録しなくてはならない	×登録義務なし

不動産会社との媒介契約を結べば、広告活動などもおこなってくれますので、購入希望者が現れるかもしれません。

しかしながら、田舎の土地の場合には、不動産会社と媒介契約を結んでも購入希望者が見つからないこともあります。

そういった買い手が見つからない不安への懸念や、安価な取引価格により仲介手数料での収入を見込めないと判断されてしまった場合には、不動産会社によっては媒介契約自体を結んでくれない場合もあります。

そういった場合には、隣地の所有者へ売却の提案を考えてみましょう。田舎の土地の場合ですと、売却価格はあまり期待できませんが、手放すことができるかもしれません。

不動産会社と媒介契約を結び、無事に買い手との売買契約を締結ができた場合には、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

仲介手数料には、宅地建物取引業法によって定められた上限がありますので、確認しておきましょう。売買価格が安価である場合、仲介手数料のほかに、「現地調査に要する費用」が加算される場合があります。

「現地調査に要する費用」には、上限が18万円（税抜）と設定されておりますので、契約の際には確認をしておきましょう。

農業委員会にあっせんしてもらう

処分を考えている土地が農地である場合は、基本的には農業を営んでいる農家にしか売却することができません。

その場合には、農業委員会に相談をして、買い手を探してもらうことができます。

業者買取を依頼する

相続放棄はせずに土地を相続したけれども、処分を検討しているときに、なかなか売却先が見つからないという場合には、業者に買取を依頼することも選択肢のひとつです。

業者買取とは、不動産会社に仲介を依頼するのとは違い、不動産会社などの業者に直接買取をしてもらうことです。

依頼をすると、業者が現地調査をおこないます。そして、査定価格の提示がされます。買取が決まれば、代金が振り込まれるという流れになります。

土地を相続した場合には、相続税の支払いが控えている場合があります。相続税の納付期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヵ月以内となっています。

その費用の捻出のために相続した土地を処分したい場合には、業者買取は有効な手段といえます。

しかし、業者買取は相場価格よりも低い価格での買い取りとなる場合がほとんどですので、売却の最後の手段といえるでしょう。

空き家バンクを利用してみる

土地建物の場合には、空き家バンクを利用してみることもよいでしょう。

空き家バンクとは、自治体により運営されているもので、空き家を賃貸、売却したい人からの情報を公開し、有効利用したい人や購入を考えている人に紹介してくれるものです。

土地を処分するときの注意点

土地を手放す際には、事前にしておくと土地の処分がスムーズになることがあります。

まず、草むしりなどをしたり、土地を整えておくことです。売却を考えて行動をしても、土地が荒れていては購入希望者が現れにくいこともあります。

また、売却価格も低めになってしまうかもしれません。損をしないで手放したいのであれば、土地を整備しておきましょう。

それから、土地の価値をできるだけ高く設定したいということであれば、土地の境界線をはっきりしておくをお勧めします。

土地の実際の大きさは、登記とは違うことがあります。登記簿より実際に測量をした広さが大きかった場合、不動産評価額をもとに売出価格を設定してしまうと本当の価値よりも安く売ることになってしまします。

自治体に土地の境界線について確認をしてみましょう。

先ほども説明しましたが、所有している土地が農地である場合には、農家以外には売却することはできません。所有している土地の地目が何であるか、登記簿を確認しておきましょう。

また、相続した際に、相続人の共同名義で土地を登記していると、売却などをする際に名義人全員の同意が必要となります。

契約の際にもすべての名義人の立ち合いが必要となりますので、気を付けましょう。処分を考えている土地を相続する際には、名義を代表一人にしておき、手続きを進めた方が煩わしさが少なくなります。

土地を売却した場合には、確定申告をする必要があります。売却をして利益がでた場合には、譲渡所得税が発生します。

その他に、復興所得税と住民税がかかります。相続により土地を取得した場合には、相続税も払うことになりますので、税金の相談については事前に税理士にしておくことをお勧めします。

土地の有効活用を考える

事業に利用する

所有の土地について、あらためて何か事業に利用することはできないかを考えてみましょう。不要と感じていても、収益につなげることができれば継続しての収入を得ることができます。

たとえば、自然が多く、観光が見込めるのであれば、外国人観光客向けの民泊を運営してみたり、住宅やアパート、マンションの賃貸経営が可能ではないか検討をしてみましょう。

施設経営や賃貸経営が難しいというのであれば、貸店舗として誰かに経営をしてもらい、土地や建物の利用料を得る方法も考えられるかもしれません。近隣に住宅があれば、コインランドリーの経営もいいかもしれません。

または、最近では、倉庫などを貸し出すレンタルスペースやトランクルームの事業もあります。住居や会社とは別の場所のちょっとしたスペースに、荷物を保管するということは以前に比べてよくあることとなっています。

土地として貸す

あるいは、土地のみを貸すという事業も考えてみてはいかがでしょうか。

交通の便や近隣の住宅事情を考慮したうえで、月極駐車場経営を検討してみたり、時間単位でのコインパーキングが可能ではないか検討してみたりするのもよいでしょう。

住宅地ではない場合には、運送会社に駐車場として貸し出すということもできるかもしれません。

太陽光発電に利用する

土地や建物の立地条件が良くない場合には、太陽光発電システムを設置してみるはいかがでしょうか。

その土地の日照時間などの環境の調査は事前に必要になるかと思いますが、売電が見込められれば、初期費用はかかっても回収して利益を出すことができるかもしれません。

いずれの事業にも関わることですが、事業を計画する場合には、思い付きではうまくいきません。事前に事業計画をたてて、利益が見込めそうであった場合にチャレンジしてみましょう。

また、万が一のための費用を用意しておくなど、リスクに対する対策も同時に考えておきましょう。

広告宣伝に利用する

不要な土地をそのままにしておくのであれば、毎年固定資産税を払い続けなければなりません。

費用ばかりがかかるのであれば、その土地に看板を設置して、広告料が得られるのか検討をしてみましょう。

看板利用料を得ることができるのであれば、継続的な週になる可能性があるとともに、固定資産税などの費用を補うことが可能となります。

この場合は、その土地の立地条件が、国道などの幹線道路沿いであったり、線路沿いであったりなど、限られてしまう可能性があります。立地条件や需要を調べたうえでおこないましょう。

まとめ

さて、今回は土地の処分の方法や、相続放棄、売りたくても売れない不要な土地の有効活用法についてお話をしてきました。

まずは、土地を所有するということに関してご説明してきましたね。土地は、1月1日時点で所有をしていると固定資産税がかかることがわかりました。

簡単にではありましたが、固定資産税がどのように決まるのかもご説明しました。

そして、土地を所有しているけれども、放置してしまうと起きてしまうかもしれないトラブルもありました。

土地は所有しているだけではリスクがあるので、管理をしなくてはならないということがわかりました。

そして、その土地が相続で得たものであった場合、相続とはどんなことなのか、相続放棄とはどんな手続きなのかについてご説明しました。

相続放棄には期限があり、相続放棄をするには必要書類を集めて家庭裁判所に期限内に提出をしなくてはなりません。

自分でもすることは可能だけれども、提出書類を期限内に集めることが困難である場合には、弁護士や司法書士に依頼することも可能であることがわかりました。

それから、不要となっている土地の処分の方法については、いくつか方法がありました。

売却をするのであれば、不動産会社に依頼したりします。土地が農地であれば、売却先は農家に限定されてしまいますので、農業委員会にあっせんを求めることができます。

売却がどうしても難しいようであれば、寄付も考えてみましょう。寄付先は、手放したい土地の隣地の所有者や公益法人を検討してみましょう。

その他に業者買取であったり、建物があれば空き家バンクであったりと処分の検討ができる相手先はいくつかありました。

また、手放さずに活用する方法についてもお話してきました。立地条件が良くなくても実現可能なビジネスはいくつかあります。

立地が悪いからこそ需要のあることもあります。必ず成功するということはありませんが、ただキャッシュアウトだけが続く状況にしておくのではなく、収入につながるポイントはないか考えてみましょう。

土地を有効活用を検討する際には、その活用方法に収益性があるかどうか、また、初期費用の面では実現が可能であるかどうか、結果節税となるかどうかを考え選択しましょう。

土地を処分するとしても、そのまま所有して活用していくとしても、あらかじめの準備がとても重要となってきます。どちらも予想外の事態が起きないとも限りません。準備の時間を設けて、複数の専門家に相談をしながら検討してみてください。