不動産投資の中でも、マンションへの投資は、商業用オフィスや宿泊施設に比べて、安定した家賃収入を得ることができるので、人気が高くなっています。一方で、コロナウイルスの影響により、これまでの転入超過から一転して、転出が増加していくものと推測されています。そのため、これまで安定した家賃収入を得ることができていても、空室が増加して、投資用の賃貸マンションを売却せざるを得ない状況になる方もいらっしゃるかと思います。今回は、そのような投資用不動産のマンションを手放したい方に対して、売却時のポイントや注意点について、ご紹介させていただきます。
目次
投資が当たり前の時代では賃貸中のマンションは今が売り時？
現在は低金利と言われているように、政府の金融緩和政策が長年続いていることから、金利が上がらない時代となっています。コロナウイルスの影響で、さらに世界的に金融緩和政策による中央銀行の財政出動が継続していくものと推測でき、より顕著にお金余りの時代になっていくものと推測されています。
そのため、お金の一部を何かの投資対象に投資しておいてよい時代となっており、金貨、ビットコインを始めとした仮想通貨などのインフレ対策の資産に投資したり、株式市場がバブル期以来の高値となっているように株式投資や、全世界に分散して投資するインデックスファンドなどの投資信託に投資するなど、流動性の高い資産へ投資したりすることも珍しくなくなりました。
この中でも、不動産投資は、すぐに物件を手放せない面がありますが、インフレ対策として有効で、節税効果もあるため、有効な投資対象の１つとなっています。コロナ禍においても、商業用オフィスや宿泊施設などの不動産価格は下落しているものの、賃貸マンションを始めとした居住用のマンションの需要は増加しており、低金利の時代にあって、高値で売却し易い時期だと言えます。そのため、賃貸用マンションなどの不動産は高値で売却し易い時期に差し掛かっていると言えるでしょう。
これらの現在の状況を踏まえて、賃貸物件の売却について、みてみましょう。
賃貸物件の買い手は不動産投資かや家族世帯
まず、賃貸物件の買い手について、みてみましょう。賃貸物件の買い手は基本的に以下のようになっています。
➀不動産投資家などの投資で物件を探している
➁家族世帯などのファイミリータイプの居住用物件を探している
➀の場合は、1Kや１Rなどが多く、投資家向けに良い投資用不動産と判断してもらうことが重要になっています。一方で、➁については、2DKや3LDKなどの戸建て賃貸や、家族向けの区分用マンションなどが多く、家族世帯が購入するニーズをもっていると言えます。
これら、買い手をイメージできたら、次は、➀についての概要をみてみましょう。
投資用不動産の収益価格（利回り）について
賃貸物件は、投資家が主な購入者となっており、収益性を重視しています。そのため、この収益性を高めることが、高く売却できるポイントになります。これを反映した価格は、「収益価格」と呼ばれており、賃料から修繕費や固定資産税等の費用を差し引いた純収益を利回りで割ることで求められ、以下の式で表すことができます。
収益価格＝純収益÷利回り＝（賃料－費用）÷利回り
この式で表されているように、収益価格が高ければ、収益性が高い物件と評価され、売却価格も高く設定することが可能となります。つまり、賃料が高い物件の割に、築年数が浅いなどの修繕費用を抑えられる物件は、ともに分子を大きくする要素が高くなるので、結果として、収益価格を高くすることができます。そのため、購入を検討している投資家にとっては、収益性が高い物件として、魅力的な投資用不動産とみなされます。
また、分母の利回りに関しては、低金利であれば、資金調達コストに対する金利が低くなる影響から、このコストに対する利回りも低くなり、結果として分母が小さくなるため、収益価格も高くなります。現在は、長期的な政府による金融緩和の影響もあり、低金利となっているので、収益価格を高くすることができ、結果として売却する際に有利と言える状況となっています。
これらの収益価格の仕組みを抑えた上で、賃貸用マンションを高く売却するポイントをみてみましょう。
賃貸中のマンションを相場より高く売却するポイントは先ずこの4つを押さえよう
1.賃貸中マンションを高く売却する際の前提条件
賃貸物件は、満室または、ほぼ満室の状態で売却することが基本となっています。出来れば、満室で売却した方が良く、ほぼ満室の物件が、賃料を最も効率的に回収でき、収益性が高いとみなされるため、正常賃貸物件と評価されます。そのため、満室であれば、最も高い価格で売却できると言えますね。
2.空室率が高い状態を改善して入居率を上げる方法
満室ではない状態を改善させるには、どうすれば良いでしょうか…？
具体的な改善策としては、初期費用を低く抑え、入居者にとって魅力的な物件にすることをオススメ致します。
そのために、まずは、フリーレントを活用することをおすすめ致します。
フリーレントとは、入居後の一定期間は賃料を免除するサービスとなっており、入居し易くし、入居率を高めるシステムとなっています。ポイントとしましては、賃料を下げずに募集することで、買い主が購入する頃には、賃料が発生している状態にして、満室前提の物件として、高く売却することができます。もし、売却予定であるにも関わらず、空室があるために、売却価格に懸念をもっている場合は、このフリーレントのシステムを活用して、まずは満室の状態か、ほぼ満室の状態にして、収益性の高い不動産と買い手に判断してもらえるように改善させましょう。
フリーレントのデメリットとしては、入居者の家賃滞納リスクが高くなること、つまり入居者の質が低下する可能性があることが挙げられます。そのため、フリーレントを適用した場合、入居審査を通常よりも厳格化する必要があります。売却時には、空室率が良くても、売却後に家賃トラブルが多い場合、売主の責任を問われかねないと言えます。そのため、売却後のことも考えて、買主にとっても有益な形で、フリーレントを上手に活用しましょう。
また、敷金礼金を極力抑えて、入居者を募集してみることも１つの空室率改善策となっています。あくまでも、初期費用を抑える代わりに、他の費用は割高となりますが、空室率の改善にとっては、効果的な募集方法だと言えます。しかし、他の費用を高く設定しすぎると、家賃の滞納リスクや、入居者の退去の可能性も高くなるので、費用調整は入念に行い、空室率を改善し、賃貸経営を健全化させてから、買主に売却するべきだと言えますね。
3.ほぼ空室の物件の場合は、全て空室にして売却した方が良い
ほぼ空室の物件の場合は、そこから満室を目指す場合は、時間とお金が多大にかかってしまうので、むしろ、全て空室にして売却してしまった方が、買い手にとっても購入後の使い勝手が良いと言えるからです。ほぼ満室の場合は、入居者の立ち退きなども買い手が負担することとなってしまうため、売却価格は当然非常に低くなってしまう可能性が高いです。
そのため、売却前に入居者と交渉して、立ち退いてもらい、ほぼ空室から完全に空室にして、売却した方が良いと言えるでしょう。
また、戸建て賃貸やファミリータイプの区分用マンションの場合などの家族向けの不動産を売却する場合は、投資用ではなく居住用として購入してくれる可能性が高いので、空室の状態でも高く売却することができるので、投資用で売却するのか、居住用として売却するのか事前に把握しておくことが大切と言えますね。
4.費用は掛かるが修繕を行って、キレイな状態で売却する
賃貸物件は、買主である投資家は修繕履歴を非常に気にします。そのため、適切な修繕を行ってから、売却するのも高く売る方法の１つとなっています。建物は、近年の気候変動による大型台風などの影響もあり、外壁や屋根などが傷みやすくなっています。そのため、定期的に補修しておいた方が、売却価格を高めることができます。また、キレイな状態の建物は、入居希望者も入居を検討することにも繋がるので、空室率を低減させることにも繋がります。これらから、定期的に建物の傷んだ箇所の補修や、メンテナンスはしておくべきだと言えます。
入居者が住んでいる賃貸中のマンションを売却する際のポイント
賃貸中のマンションを売却する場合、主に以下の２つのポイントが挙げられます。
賃貸中のまま売却する（オーナーチェンジ）
いわゆるオーナーチェンジ物件として、所有者の切り替えのみを行います。所有者は切り替わりますが、入居者への確認をすることは必須となっているので、注意しましょう。
入居者に退室してもらい、空室として売却する
投資用のマンションの場合、１Rや１Kなどの単身者向けが多くなっています。こちらの方法でも、一般的なマンション売却と同じ方法で売却することになります。
基本的には、先述のように、空室率が低い物件が高く売却できますので、出来れば満室の状態、もしくは空室率が出来るだけ低い状態で売却することが、重要となっています。
賃貸中のマンションを売却する際の4つの手順
次に、建物を売却する際の手順についてみてみましょう。
1.レントロールと修繕履歴の書類を作成する
まず確認しておくべき点は、売却時に入居者の同意が必要ないという事です。この点を踏まえた上で、まず始めに行うべき手順をみてみましょう。
- レントロールの作成
- 修繕履歴の作成
レントロールの作成は、一目で賃貸状況を把握することができるので、購入する側にとっては購入を検討し易くなります。また、修繕履歴については、修繕を実施した時期と内容を一覧表にすることで、メンテナンスがされているかどうかを把握し易くしておきましょう。これらの書類を作成し、すぐに閲覧できる状態にしておくことは、買い手に対して良い印象を与えますし、安心してもらうことができるので、できれば早めに準備しておきましょう。
2.不動産会社に売却検討している物件の査定をしてもらう
これらの書類の作成が完了したら、不動産会社に売却しようと検討している物件の価格を査定してもらいましょう。査定してもらう場合は、売却実績が極力多い不動産会社を選ぶことが重要で、賃貸物件の売却は、賃貸物件の扱いに慣れた不動産会社に依頼した方が良いと言えるからです。
3.購入希望者と合意が済んだら売買契約を締結する
購入希望者が現れ、売却価格に合意したら、売買契約を締結しましょう。売買契約と引き渡しの間には、通常１ヶ月程度の時間が空きます。この期間中に、不動産会社に支払う仲介手数料を準備しておきましょう。
売主が負担する仲介手数料は、売買契約時に50％、引き渡し時に50％を支払うことが通常となっています。
そのため、これらの資金の準備も事前にしておきましょう。
ちなみに仲介手数料は、物件価格の3%、プラス6万円の金額に消費税を加味した料金を売主と買主の双方が、半分ずつ負担することとなっています。例えば、物件価格が3,000万円の場合は、最大で96万円プラス消費税を合算した額を、売主と買主の双方、半々ずつの負担となっています。
4.引き渡し日を起点として、諸費用の清算を行う
賃貸物件の売却では、引き渡し日を起点として、諸費用の清算を行います。この清算とは、売主が既に支払い済の金銭や、受領済金銭に関し、引き渡し日以降の負担や利益を買主に移転させるための調整のことを意味しています。
賃貸物件で行う清算項目としては、固定資産税及び都市計画税、賃料、駐車場代及びその他の収入、共益費、管理費及び修繕費、敷金などがありますが、この中でも特に敷金については、売主が入居者から預かっているお金となっているので、入居者の方が気になる点となっています。
このため、売買代金から敷金の額を減額することで、買主へ引き継ぎを行うようにしましょう。また、入居者に対しては、敷金書面で通知するようにしましょう。
例えば、賃貸物件の売却では、売却後に買主との連名で入居者に対して、「賃貸人の地位承継通知書」という書面を通知することが挙げられます。
仲介業者を介さない賃貸中のマンションの売買（個人間売買・個人間取引）について
これまでみてきましたように、賃貸マンションなどの不動産を高く売却したい場合で、不動産業者などを利用すると仲介手数料がかかってしまいます。
現在は、不動産売買のプラットフォームも優れたものが数多く開発及び利用されつつあり、仲介業者を介さない不動産売買も取り組みやすくなっています。
そのため、こちらの不動産売買プラットフォームを利用する際のメリットやデメリットをご紹介しつつ、おすすめのプラットフォームも併せてご紹介させていただきます。
個人間における賃貸中のマンション売買のメリットとデメリットについて
では、まずは不動産売買のメリットとデメリットについてみてみましょう。
最大のメリットは、仲介業者を介さないため、手数料を削減でき、節税効果もある点です。仲介手数料は、最大で利益の３％となっており、この手数料に対して税金がかかります。そのため、個人間売買で取引をすることができれば、この手数料自体も安くすみ、さらに、税金も安くすむことになります。つまり、コストを低減できることが、個人間売買の最大のメリットと言えます。
また、裁量が高く取引をすることができる点もメリットと言えます。売主と買主で取引内容を決めることができるので、双方の価格交渉がしやすい環境となっています。売主は買主のことも考えて、購入するメリットを伝えることができれば、円滑に売却をすることができます。
次に、デメリットについてみてみましょう。個人間売買を行う際のデメリットとしては、手間がかかってしまう点にあります。仲介業者を介した場合であれば、買主との交渉や資料作成、実際の物件引き渡しなど、サポートが入ってくれるので、個人で行うよりもはるかに手間を省くことができます。
このため、個人間売買を行う際は、ある程度の手間と時間がかかってしまうことは、念頭に置いておくべきだと言えます。
また、不動産売買プラットフォームに掲載しても、すぐに買主が現れるということはほとんどないと言えます。
そのため、すぐに賃貸マンションなどの不動産を売却したいと思っている方は、適していないと言えるかもしれません。
このようにメリットとデメリットがある不動産個人間売買ですが、コストを抑えたいと思っている方には最適と評価できます。では、その取引の実際の手順について、みてみましょう。
賃貸中のマンションを個人間売買する時の必要書類、準備する物や7つの手順を解説
賃貸中のマンションを個人間売買する手順については、以下のような流れとなっています。
1.先ずは売却する賃貸中のマンションの相場をチェック
まずは、売却しようと思う物件の相場をチェックしましょう。相場が分からない場合は、高く売却できるどころか、相場よりも安く売却してしまう可能性もあります。
そのため、相場を把握するためにも、不動産一括査定サイトの利用をおすすめ致します。
2.賃貸中のマンションにおける必要な資料（物件情報）を準備する
売却しようと思っている家や土地の基本情報は事前に把握しておき、できれば資料を作成しておきましょう。例えば、間取り、外観、周辺状況などの物件に関して買主に知っておいてもらいたい情報などです。
これらの基本情報を準備しておけば、買主からの問い合わせにも柔軟に対応できるので、売却もスムーズに進む可能性が高くなります。
3.相場を把握したら売却価格を決定し、広告に掲載する
相場よりも少し上の価格で売却額を決定します。これは交渉の余地を残すためで、高すぎる価格設定だと買主を探すまでに時間がかかってしまうので、適正価格よりも少し上を目指して価格設定を行いましょう。
4.購入希望者からの確認と問い合わせに対応する
➁で用意した資料に基づき、購入希望者の方からの問い合わせに対応します。この時点で売却しようと思っている物件に関する不明点は解消させておければ、スムーズに売買契約が進む可能性が高くなりますので、問い合わせには的確に応えられるようにしておきましょう。
5.購入希望者から価格交渉を提案されたら最低ラインを定めておき交渉に臨む
買主との価格交渉の際には、絶対に譲れない価格設定の最低ラインを定めておきましょう。価格が低すぎると、折角個人で用意して、費用を安くしたことの効果の意味が薄れてしまいます。そのため、最低ラインの価格は事前に明確化させておくことが重要となります。
6.交渉が成立したら不動産売買契約書の作成
交渉相手と価格が決定したら、次に売買契約書を作成します。取引の詳細事項を決める際のポイントとしては、責任の範囲を明確化することが挙げられます。契約書に１度サインをしてしまうと、その契約内容に全て合意していることになってしまいます。そのため、合意後の責任の範囲を明確化させておくことは、売買契約成立後に重要となりますので、時間をかけてでも良いので、売買契約書を作成しましょう。
7.基本は支払実行日と同時に物件の引き渡し
物件の引き渡しの際は、１つ１つ確認し、双方が納得した状態で物件引き渡しを行えるようにしましょう。
このように、仲介業者を介さない個人間売買の流れをみてきましたが、手間と時間はある程度かかってしまいます。しかし、以下にご紹介する個人間不動産売買プラットフォームを活用することで、個人売買の手間が軽減されるので、コストを極力抑えて、高く物件を売却したいと思っている方は、ぜひご利用を検討してみて下さい。
不動産仲介手数料を安く抑えることができるおすすめアプリについて
このように、不動産業者を介して、賃貸マンションなどの投資用不動産や、家族向けの居住用不動産を売却する場合は、売却金額が高い程、仲介手数料が高くなってしまいます。そのため、個人で買い手を探して売却することができれば、よりコストを抑えて、より効果的な売却をすることができます。
不動産売買のプラットフォームについて
現代では、不動産売買のプラットフォームの発達により、不動産の売買マッチングサービスを提供している会社もあるので、一部ご紹介させていただきます。
①お家ダイレクト：仲介手数料無料の個人売買可能なプラットフォーム
参照元： 住まいの「売りたい」と「買いたい」をもっとダイレクトに｜マンション、一戸建て、土地の売り出し物件情報／マンションの推定成約価格推移《Yahoo!不動産|SRE不動産 おうちダイレクト》
お家ダイレクトは、ソニーのグループ会社のSRE不動産とインターネット最大手yahooが連携した不動産売買サービスで、不動産売買のマッチングサービスを提供しており、対応エリアは11エリア（東京都、千葉、神奈川、埼玉、大阪、兵庫、京都、奈良、北海道、愛知、福岡）に限られていますが、自分で買い手を探すことができるマッチングアプリとなっています。
最大のメリットは、仲介手数料は無料となっている点です。もし、こちらのサービスで買い手を探して売却することができれば、仲介手数料をかけずに売却することができます。
このサービスを利用するユーザーは、➀対象エリアに該当する方・➁売却を急いでいない方となります。
売却する価格が不明な場合は、まずは、無料で一括査定してくれるサイトもあるので、まずは売却しようとしている不動産の価格を確認しておくとスムーズにおうちダイレクトのサービスを活用できると言えますね。
②家いちば：空き家専門の不動産売買プラットフォーム
参照元： 家いちば 空き家売ります掲示板 (ieichiba.com)
家いちばは、空き家専門の不動産売買マッチングサービスとなっており、空き家の物件で売却したいと思っている方に向いている不動産売買プラットフォームとなっています。2015年の創業から、2020年4月１日現在まで、成約数は187件にも及んでおり、今後も成約数は伸びていくものと推測されています。
特徴としては、売り手自身が物件の紹介記事を作成するところにあり、ニーズを自分で深堀して売却することができます。
通常手数料は、一律50％オフとなっており、仲介手数料を極力低減させて利用することができます。
空き屋の売却先に困っている方は、こちらのプラットフォームを利用してみても良いと言えますね！
③e-物件情報：プロのエージェントが付いており、初心者でも安心して利用可
参照元： 不動産個人売買、誰でも掲載できる不動産広告サイト｜e-物件情報 (e-bukken.co.jp)
e-物件情報は、売主と買主及び貸主と借主を直結する不動産広告サイトとなっています。こちらでは、不動産の個人売買、賃貸の直接取引が可能となっています。
特徴としては、googleやyahooなどの大手の検索エンジンに登録されているサイトとなっているため、専門の新着メールなどで、登録されている人に掲載した物件や情報がダイレクトに届くことも特徴となっています。また、エージェントのサーポートを受けることができるようになっており、不動産売却に関して初心者の方でも安心して利用することができます。
掲載料は、スタンダードで3,300円、シルバーで6,600円、ゴールドで11,000円となっており、月額ではなく、１回払いで継続して利用できるシステムとなっています。
④ジモティー：地域に絞って情報が得られるサイト
ジモティーは、売却したい物件を掲示板形式で広告することができるプラットフォームとなっています。また、地域を限定して検索できる機能を有しており、自分の物件を検索してもらいやすくなっています。
掲示板形式となっているため、情報掲載料は無料となっており、その他に取引を行ってもこのサイト自体に支払うお金は一切必要ないというところがメリットとなっています。
買主とは、チャット形式でやり取りができ、スムーズに交渉ができるのもメリットとなっています。また、有人監視システムや通信機能があり、明らかに疑わしいと思われる広告記事は削除されるようになっているので、一定の安心感をもって取引をすることができるようになっています。
⑤不動産直売所：コストを最大限抑えたい方におすすめのプラットフォーム
参照元： 不動産の個人売買なら不動産直売所 (fudousankojinbaibai.com)
不動産直売所は、誰でも広告を掲載できるサイトとなっており、登録にかかる手数料、月々の手数料は無料となっています。掲載期間も無制限となっており、長期掲載したいと思っている方には最適となっています。
物件の掲載件数にも制限がないので、もし複数の物件を売却したいと思っている場合でも非常にお得なサイトとなっています。
おすすめの不動産価格一括査定サイトについて
個人間売買を行う際は、相場価格の把握がまず重要となります。そのため、一括査定サイトを活用して、売却しようと思っている不動産が、どれくらいの額になるのかについて、まずは把握してみましょう。以下におすすめの不動産一括査定サイトをご紹介させていただきます。
HOME4U
HOME4Uは、NTTデータスマートソーシングが運営している不動産査定及び売却サイトとなっています。2001年に、日本初のインターネットでの不動産一括査定サービスを導入しており、これまでの査定数は、40万件を超えています。また、年間1,000万人のユーザーがこのサービスを利用しており、高い利用率を誇ります。顧客満足度も高く、97.5%が満足しているサービスとなっており、全国1,500社の不動産会社が登録されているのも、満足度を高めている一因となっています。
運営元もNTTなので、情報のセキュリティ面も強化されており、安心して活用できる不動産価格一括査定サイトなんですね！
査定の際は、必要事項を入力するだけで良く、売却したいと思っている物件の相場価格をまず把握したいと思っている方には、最適なサイトと評価できます。
イエイ
参照元： 【イエイ】不動産・家・マンションの売却一括査定 (yeay.jp)
イエイは、セカイエ（株）が2007年から運営している不動産一括査定サイトです。10年以上を超えたサイトであり、ユーザーも300万人を超えるなど、高い評価を受けているサイトとなっています。一括査定をする不動産会社も大手不動産など優良不動産が多く、信頼できる一括査定サイトとなっています。
査定に関しては、登録フォームに必要事項を入力するだけで良く、シンプルで分かりやすい点が、イエイの評価されている点となっています。このため、利用者の97％が満足していることとなっており、使い勝手の良い不動産査定一括サイトとなっています。
他にも、不動産価格一括査定サイトはありますが、まずは上記２つのサイトで価格を把握してみることをおすすめ致します。
より相場について詳しくなりたい場合や、複数サイトを活用してみたい場合などは、他の価格査定サイトを活用してみてもよいかもしれません。
まとめ
これまでみてきましたように、不動産の売却の際には販売実績数が高い仲介業者を選び、少しでも高く売却できるようにしましょう。現在売却しようと思っている物件が満室でない場合は、まずは満室にする対策を行い、空室率を下げてから売却をするようにしましょう。
一方で、不動産を個人売買できるプラットフォームをご紹介させていただいたように、個人でも以前に比べれば、比較的容易に不動産を売却できる時代になりつつあります。こちらの場合は、空き家でも不動産であれば、売買取引が可能となっているので、活用しやすくなっています。
高く売却して、利益を少しでも上げたい場合は、これらプラットフォームを活用して、納得いく売却を狙うと良いですね！
時間がかかる点と手間がかかる点がありますが、サポートありのプラットフォームもあるので、不動産に詳しくなれる機会と捉えて前向きに取り組むことが出来れば、買主だけではなく、売主によっても満足いく不動産取引を実現させることができると言えます。このように、売却しようと思っている物件の状況を踏まえて、有効な売却手段を用いて、納得いく不動産売買を行いましょう。
現在は、コロナウイルスの影響もあり、宿泊施設や商業用オフィスの不動産需要が減る一方で、賃貸マンションなどの住む事に関する不動産需要は高まりつつあります。そのため、事前の準備をしておけば、売却価格も希望通りの価格で売却できる可能性が高くなっていると言えますので、希望通りの売却ができる時期でもあります。仲介業者を介する場合や、プラットフォームを活用して個人で売買する場合など、複数の不動産売買手段を把握しておき、少しでも希望の価格で売却できるように取り組んでみましょう。
