不動産売却の抵当権抹消費用は？売主と買主どちらが登記費用を負担する？

不動産住宅ローンを利用して購入する場合には金融機関に抵当を差し出すことになります。
もし購入者が何らかの事情のために住宅ローンを途中で支払えなくなった場合に備え、金融機関は抵当に入れたものを担保として住宅ローンを組むのです。

抵当に入れるものとは、住宅ローンを組んだ不動産のことを指します。

抵当権の特徴としては、抵当権を設定しても債務者はそのまま住宅に住むことができる点です。
金融機関はもし住宅ローンの借主が弁済不能になった場合、担保となった不動産を競売にかけるなどして現金化し返済にあてます。

そして住宅ローンを完済した時点で抵当権を抹消することができるのです。
抵当権は登記簿に記載され記録として残り、抵当権抹消登記は有料で司法書士に依頼するか、または自分自身で行うこともできます。
また売主だけでなく買主もしなければならない登記があります。

今回は抵当権抹消登記の手続きや費用の内訳、誰が費用を支払うのかなどについて具体的に調べてみました。

抵当権とは？

最初に抵当権はどういうものかを見てみましょう。
抵当権とは住宅ローンを組んだ場合、万が一借り入れた人が返済できなくなった時にその不動産を担保とする権利のことを抵当権と言います。

抵当権が設定されている不動産は登記の際に、お金を貸した金融機関が他の債権者よりも優先して弁済が受けられるように登記します。
このことを抵当権設定登記と言います。

つまり住宅ローンの支払いが滞った時に、複数の債権者が現れたとしても住宅ローンを貸し付けている金融機関が最優先で第一債権者となることができるということです。

抵当権は登記簿に次のような内容を記載されます。

• 登記の目的
• 登記の原因
• 利息
• 損害金
• 債務者抵当権である金融機関

以上のことが登記簿に登記され記録として残ります。

抵当権がついている物件の売買

抵当権がついた不動産を売却する場合は、一般的に抵当権を抹消してから売りに出すことになっています。
一般的に抵当権がついているということは、金融機関からお金を借り入れているということですから借金をしている状態です。
抵当権を抹消するということはこの借金を全て払ったことを意味しています。

信頼のおける宅地建物取引業者に依頼すれば、売主だけでなく金融機関もその不動産が抵当権を抹消できる状態かどうかを確認してくれます。
原則として抵当権がついたままの不動産は売却できません。

抵当権がついたまま買主に不動産を渡した場合は、債務不履行となり最悪の場合損害賠償を請求されるケースもあります。

不動産を売却する際に抵当権を抹消できない、つまり金融機関からの住宅ローンを一括して返済できない場合は他からお金を借りてでも返済しなければ不動産を売却することはできないのです。

抵当権がついたままの物件を売買することは常識的な不動産業者は行うことはないので、そういった意味でも信頼のおける不動産業者を選ぶことは不動産を売買する際には大切なことなのです。

抵当権抹消登記とは？

では今回のテーマである抵当権抹消登記についてみてみましょう。
抵当権を抹消するということは、簡単にいうと住宅ローンを完済したことを意味します。
完済の方法は毎月の支払いが終わった時だけでなく、住宅ローンの一括返済を行った場合も同様です。

ただし住宅ローンを完済したときの抵当権抹消登記の手続きと、住宅ローンの支払いの途中で一括返済を行った時では手続きの方法が異なってくるので、その点は注意が必要です。

借入金がなくなった時点で抵当権を抹消することができるのですが、場合によっては住宅ローンの支払いの途中でも抵当権を抹消しておかなければならないケースがあります。

• 抵当となっている不動産を売却する場合
• 今借りている住宅ローンの他に新たに金融機関から融資を受ける場合
• 相続に備える場合

上記に挙げた事情がある場合は、たとえ住宅ローンの支払いの途中でも抵当権を抹消しておかなければなりません。

抵当となっている不動産を売却する場合、抵当権がそのままになっていると抵当権つきの物件として買い手がつかないケースが出てきます。
たとえ実際には住宅ローンを完済していたとしても、登記簿に抵当権抹消の登記がされていなければ抵当権が生きていると思われてしまうのです。

特に買い手が住宅ローンを組んで購入することを考えていた場合、新たに抵当権が組まれてしまうことになるのでますます買い手がつかなくなります。
抵当権抹消登記はきちんとした手順を踏んで手続きをすることで登記簿の記録が変更されます。

ここで注意しておきたい点は住宅ローンを払い終わったからといって、自動的に抵当権抹消登記の手続きがなされることはないのです。

また他の住宅ローンを受けた場合、新しく融資を依頼した金融機関は最優先で抵当権を確保することができなくなるため、融資を断わられる可能性が大きくなります。

住宅ローンを完済する前に所有者が亡くなってしまった場合、その不動産を相続したとしても現金化をすることが大変難しくなります。
所有者が亡くなった場合、遺された不動産を売却し現金化する手続きは相続人が行うことになります。
相続人は所有者が亡くなり相続に関する様々な手続きを並行して行わなければならず、抵当権抹消登記はとても負担のかかる作業となってしまいます。

抵当権抹消登記の手続きについて

司法書士に依頼する場合

抵当権抹消登記の手続きは司法書士に任せることも多いのですが、自分で手続きをすることもできます。
抵当権抹消登記の際に司法書士に依頼した場合の料金は5,000円ないし10,000円が相場です。
司法書士に抵当権抹消登記の手続きを依頼することを希望する場合は、不動産会社に紹介を頼みましょう。

司法書士に依頼した場合の料金について

司法書士に依頼した場合の料金は下記の内容と手数料を含んだ金額になります。

登録免許税	調査用登記情報料	完了後登記情報料
1件1,000円	1件300円ないし400円	1件300円ないし500円

上記のうち完了後登記情報料とは、実際に抵当権抹消登記の手続きが完了しているか登記簿を見て確認するための料金です。

自分で抵当権抹消登記の手続きをする場合

ここでは自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順についてみてみます。
注意しなければならない点は、抵当権抹消登記の手続きは一箇所でも誤りがあると受け付けてもらえない点です。
書類を作成する際には見本を参照しながら十分に注意して作成することが必要となります。

抵当権抹消登記の流れ

抵当権の抹消登記をする際は下記のような流れになります。

1. 金融機関から送られてくる書類を受け取る
2. 不動産調査をする
3. 必要書類の収集をする
4. 登録免許税の計算、管轄の法務局を調べる
5. 登記申請書の作成
6. 登記申請
7. 登記完了及び受け取り

その1.金融機関から送られてくる書類を受け取る

住宅ローンを完済した際に、その旨を証明する書類が金融機関から送られてきます。
送られてくる書類は主に下記の4種類の書類です。

• 抵当権解除証書または登記識別情報
• 登記原因証明情報
• 金融機関の会社法人等番号
• 委任状

抵当権解除証書または登記識別情報

抵当権解除証書は抵当権を設定する時に抵当権者に公布されるものです。

抵当権解除証書は自治体によって弁済証明や放棄証書と呼び名が異なります。

これは金融機関と住宅ローンを組んだことを証明する書類です。
また登記識別情報通知書とは12桁のアラビア数字その他の符号を組み合わせて作られたパスワードのことをいいます。

平成27年2月23日からはパスワードに加えQRコード方式も新たに追加されました。

これらのパスワードによって不動産の本人確認が行われるのです。
注意が必要な点として、登記識別情報通知書は再発行ができません。

本人確認をするためには他の方法があるにはありますが、余計な経費や手間がかかるのでこのパスワードは決して紛失しないようにしましょう。

登記原因証明情報

抵当権解除証書、弁済証書、抵当権放棄証書、登記済証に解除などの項目が記載されたものがこれに当たります。
登記原因証明情報は登記に関して何が原因で登記を行うのかということを書面で説明する書類です。

登記とは不動産売買など何らかの原因があって初めてなされる行為です。
では何が原因で登記をするのか？
ということを法的に証明するための基本的な書類と言っていいでしょう。

登記原因証明情報はあらゆる登記の際に必ずと言っていいほど求められる法的な書類の一つなのです。

この登記原因証明書情報は提出後法務局で管理され、利害関係者は閲覧をすることができるようになります。

会社法人等番号

登記所において商業登記や法人登記をされた会社や法人に与えられる識別番号のことを言います。
会社法人等番号は12桁の数字からなり、登記記録1件ごとについています。
会社や法人が関係する登記の際はこの会社法人等番号が必要となります。

ただし、金融機関の代表者の作成後1ヶ月以内の登記事項証明書を添付した場合はその限りではないという条件がついています。

委任状

自分以外の誰かが手続きをする場合に、その人に手続きを任せることを依頼する書類です。
登記申請は本来不動産の所有者と抵当権者である金融機関が共同で行うことになっていますが、抵当権抹消登記に関しては、上記の書類のうちの金融機関の委任状を用いて所有者が行う慣習になっています。

また書類を提出する際に、名義人以外の人が窓口に行き書類を提出する際には委任状は必要ありません。
名義人以外の人であっても、書類を提出するだけの人は代理人と呼ばれています。

また上記の書類の中には日にちを記入しなければならないものが含まれていますが、書類に記入する日にちについては、金融機関に確認しながら正確に記入するようにしなければなりません。

その２ 不動産調査をする

不動産調査とは現在売却する不動産がどのような状態になっているかを調査します。
調べる項目としては主に権利関係です。
調査の方法としては、不動産を管轄する法務局から登記簿謄本を取り寄せて内容を確認します。

登記簿謄本の取り寄せ方

登記簿謄本は不動産を管轄する法務局から取り寄せます。
スムーズに登記簿謄本を取得したい場合は、下記のような準備をすると良いでしょう。

• 不動産の地番や屋号番号を確認する
• 事前に交付請求書を書いておく
• 収入印紙代金を用意する

登記簿謄本を取得するためには正確な地番や屋号番号が必要となります。
普段使用している住所とは異なる場合があるので、下記の書類で確認しておきます。

• 固定資産税納税通知書
• 不動産の権利証
• 売買契約書
• 抵当権設定契約書

以上の書類には地番と家屋番号が記載されているので参考にしましょう。

法務局でも登記簿の交付請求書は用意されていますが、申請に行く前に記入しておくことをお勧めします。

登記簿の交付請求書の用紙は管轄の法務局の他にも、法務局のホームページからダウンロードすることもできます。

登記簿謄本を取得する際には、法務局の窓口で1通につき600円の手数料が必要となります。
手数料の支払いは現金ではなく収入印紙で納めることになるので、あらかじめ収入印紙代金を用意しておきましょう。

出典：法務省 登記手数料について

この際注意しておきたい点として、庭付き一戸建ての場合は土地x1,建物x1の2通必要になるので、料金は1,200円となります。

その3 必要書類の収集

登記簿謄本を確認した際に登記上の所有者の住所と現在の住所が異なっている場合などに取得しておく書類のことです。
住所が変更されている場合は、抵当権抹消登記の手続きをする前に住所変更登記をしなければなりません。

住所変更登記の方法

住所変更登記をする際はいくつかのパターンに分かれます。

転居の回数が一回だけの場合
登記上の住所から直接現在の住所に変更した場合は、住民票の写しだけで手続きができます。
住民票には前住所が記入されておりその住所と転居前の住宅の住所が一致すれば確認できるからです。

複数回転居をしている場合
住民票には一つ前の住所までしか記載されていないので、それ以前の住所を確認するためには戸籍の附票という書類が必要となります。
戸籍の附票には全ての移転履歴が記載されているので、複数回転居をしている場合でも過去の住所を証明することができます。
戸籍の附票は本籍地の市区町村役場で取得しましょう。
本籍地が遠方であっても郵送をしてくれるので心配ありません。

婚姻などの理由で本籍を変更した場合
戸籍の附票には戸籍が作られてからの転居履歴しか記載されていません。
婚姻などの理由で戸籍を移動している場合は、戸籍の附票だけでは事足りないケースもあります。
その場合は現在の戸籍に移る以前の戸籍の附票が必要になります。

書類が集まらなかったら

戸籍の附票などの保管期間は5年間という決まりが役所にはあります。
役所からの書類では以前の転居履歴が確認できない場合は下記の書類で代用することができます。

• 不動産の権利証
• 不在住・不在籍証明書
• 上申書

住所変更登記にかかる費用

住所変更登記にかかる費用の内訳は下記の通りです。

• 登録免許税
• 住民票及び戸籍の附票
• 登記簿謄本
• 法務局への交通費または郵送費

以上の書類は不動産の個数や取得通数によって異なりますが、土地1筆、建物1個の場合は合計で5,000円ほどになります。

その4 登録免許税の計算、管轄の法務局を調べる

抵当権抹消登記を行う際には、法務局へ登録免許税を支払うことになります。
料金は一件につき1,000円です。
一般的に庭付きの一戸建ての抵当権抹消をする場合、土地一筆と建物一個の合計2個分、2,000円を支払うことになります。

また不動産の所在地である管轄の法務局がどこなのかも調べておくことをお勧めします。

その5 登記申請書の作成

抵当権抹消登記の登記申請書も準備しておかなければなりません。
登記申請書は自分で作成することができます。
法務局のホームページから用紙をダウンロードし見本を参考にしながら記入していきます。

登記申請書は間違えた箇所があると法務局で受け付けてもらえないので、慎重に記入することをお勧めします。

その6 登記申請

書類が全て揃ったら登記申請書に添付して管轄の法務局へ申請をします。
登記が完了した時点で書類を受領するために、後日法務局へ赴かなければならないので受領書類がいつ出来上がるかを確認しておきましょう。

登記申請書は法務局で取得する場合は一通につき1,000円、インターネットの場合は一通465円の費用がかかります。

申請書類に不備があったときは法務局から連絡がきます。
これを補正と言います。
補正の際には法務局の指示通りに補正し、再提出しましょう。

その7 登記完了及び受け取り

抵当権抹消登記が全て完了した時には書類の返却や登記完了証を受け取るために再度法務局へ赴きます。
受領の際はあらかじめ申し込んでおけば郵送で返却してくれます。

金融機関から送付された書類を紛失してしまった時は？

住宅ローンを完済し金融機関から必要書類を送付してもらったにもかかわらず、長期間放置していたなどの理由で紛失してしまうケースは少なくありません。
そのような場合、抵当権抹消登記はどうなってしまうのでしょう。
結論から言うと、書類を紛失したとしても抵当権抹消登記は可能です。
ただどの書類を紛失してしまったかによって手数が異なってきます。

住宅ローンの支払いが終了したことを証明する書類である解除証明、または弁済証書と金融機関からの委任状に関しては再発行が可能なので金融機関に連絡し再発行をしてもらいましょう。

登記済証または抵当権設定契約証書及び登記識別情報通知を紛失した場合、再発行はできません。
この書類を紛失した場合は事前通知という手続きが必要となります。

事前通知とは？

事前通知とは法務局から金融機関に抵当権抹消登記申請の確認をします。
その際に法務局は金融機関に対し、委任状と同じ印を押して期限内に返送するように指示があります。
金融機関から二週間以内に抵当権抹消登記に関して問題がないという返信をもらえなかった場合は、登記申請は却下されてしまいます。

事前通知を依頼するためには金融機関の実印が押されていることが必要なので、所有者から金融機関に交付の依頼をしなければなりません。

書類の他に用意しなければならないもの

登記をする際には登録免許税を収入印紙によって支払う必要があります。
抵当権抹消登記をするためには、登録免許税を払う必要があります。
料金は不動産一つに対して1,000円となっています。

抵当権抹消登記手続きにかかる費用について

住宅ローンを完済すると金融機関から抵当権設定契約証書という書類が送られてきます。
その契約証書の中に費用負担に関わる条項があります。
その条項には登記費用は全て債務書と所有者が負担するという項目があります。
抵当権抹消登記手続きにかかる費用は債務者兼所有者である売り手が負担することになっているのです。

抵当権抹消登記手続きにかかる具体的な費用の内容

抵当権抹消登記手続きにかかる費用を自分で手続きを行った場合と司法書士に依頼した場合を表にしてみました。

項目	登録免許税	不動産調査費用	郵送費または交通費	完了謄本取得費用	司法書士報酬	合計
自分で手続き	2,000円	1200円	1,000円程度	1200円	ー	5,400円ないし6,000円
司法書士に依頼	2000円	670円	1,000円程度	1,000円程度	5,000円ないし10,000円	10,000円ない15,000円程度

不動産調査費用
対象となる不動産の権利関係を調査するための費用です。
司法書士事務所では専門のシステムを利用して調べることができるので、割安になっています。

完了謄本取得費用
申請後に抵当権がきちんと抹消登記されているかを調べるための費用です。
司法書士はインターネット申請で割安で確認できることから費用が安くなっています。

以上のように不動産を売却した場合の抵当権抹消登記費用は全て売主の負担となります。

抵当権抹消登記の手続きをしなかったら？

抵当権抹消登記には期限の決まりがありません。
だからと言っていつまでも抵当権をそのままにしておくと、不動産を売却するときや相続の際に支障をきたすケースも出てきます。
住宅ローン完済時に金融機関から送られてきた書類を何年も放置してしまった結果、有効期限が切れてしまったなどのトラブルが発生することになります。

それだけでなく抵当権抹消登記の手続きをせずにいた間に、金融機関の責任者が他の人に変わってしまったり、金融機関そのものが他の金融機関との合併をするなどして名称が変更になる場合すらあり得るのです。

時間が経ち状況が変化するにつれ再度書類を集めることが困難になります。
そしてその分諸費用も増えることになります。
抵当権抹消登記の手続きは速やかに行うことをお勧めします。

買主がしなければならない登記について

買主が払うべき登記費用

買主が不動産を購入した場合に取らなければならない手続きとして、次の二つの登記が必要となります。

• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記

所有権移転登記とは不動産の持ち主が売主から買主に移動したことを示すための登記です。
具体的な費用としては、所有権移転及び抵当権設定の2件についての登録免許税と司法書士に依頼する場合は司法書士手数料がかかります。

また買主が住宅ローンを利用して不動産を購入した場合は、買主は抵当権を設定しなければならないので抵当権設定登記も必要となります。

所有権移転登記と抵当権設定登記にかかる具体的な金額は下記の表の通りです。

登記費用（登録免許税、司法書士手数料）

内容	所有権移転	抵当権設定	所有権移転代理手続き	抵当権設定代理手続き
費用	不動産の価格の1,000分の20	債権金額の1,000分の4	45,000円程度	35,000円程度

上記の表は一般的な料金ですが、司法書士手数料に関しては金融機関から渡された登記識別情報などの紛失がない場合の料金です。

登記識別情報を紛失してしまった場合、基本的に再発行はしてもらえないので別の方法で本人確認をしなければなくなり別途料金がかかります。

所有権移転登記をする際の必要書類

買主が行う所有権移転登記の際に必要となる書類は下記の通りです。

• 権利証または登記識別情報
• 委任状
• 印鑑証明書
• 固定資産税評価証明書
• 住民票
• 本人確認書類

権利証または登記識別情報

金融機関または保証会社が保管しています。

委任状

司法書士に手続きを依頼した場合、法務局に対して司法書士へ登記を委任していることを証明しなければなりません。
この委任状は司法書士自身が作成し売主と買主の双方に渡す書類です。

印鑑証明

登記の申請日以前の3ヶ月以内に発行されたものでなければなりません。

固定資産税評価証明書

所有権移転の登録免許税を算出する際に必要となります。

住民票

登記上の住所と現住所が異なるケースの際に提出しなければなりません。

本人確認書類

依頼した司法書士の本人確認のための書類です。
運転免許証など顔写真付きの本人確認書類が求められます。

例外として農地を購入した場合は、他に許可証が必要となります。
農地の場合は知事の許可がなければ売買ができないことになっています。
知事に許可された農地であることを証明するために許可証が必要となってきます。

以上の書類が必要となります。

煩雑な手続きのように感じるかもしれませんが、不動産を購入した際に仲介をしてくれた不動産会社に教えてもらいながら作成することをお勧めします。
信頼のおける不動産会社に依頼すれば、懇切丁寧に教えてくれますのでその通りに手続きを進めていけばスムーズに申請を行うことができます。

抵当権設定の際の必要書類など

買主が住宅ローンを利用して不動産を購入した場合は、抵当権を設定しなければなりません。
抵当権設定の際に必要なものは下記の通りです。

• 権利証
• 実印
• 印鑑証明書
• 本人確認書類

抵当権設定の際の費用

抵当権設定登記を司法書士に依頼した場合の費用は借入額×0.4パーセントの登録免許税と司法書士への報酬が5万ないし7万円程度となります。

抵当権設定登記のポイント

抵当権を設定する場合、金融機関が主導し手続きが進みます。
抵当権がしっかりと設定されていなければ、回収が不能になったときに一番困るのは金融機関だからです。
金融機関は信頼できる司法書士を紹介してくれるので、債務者である買主は司法書士との事前面談程度で、その他の必要書類はほとんどの場合金融機関や司法書士が用意をしてくれます。

まとめ

不動産の売却に伴う手続きは煩雑なものも多く、申請に慣れていない人にとっては負担に感じることもあるでしょう。

自分自身で申請をする場合は法務局のホームページに詳しい説明が記載されているので、説明通りに書類を集め申請書を作成しましょう。
見本をよく見たりわからない点はその都度法務局に直接確認しながら、丁寧に一つずつ記入していくことが必要となってきます。

抵当権抹消登記は不動産を売却した際の大切な手続きの一つです。
なるべく速やかに申請することをお勧めします。

時間がない、手続きが負担だと感じた場合は、司法書士に依頼するという方法もあります。
抵当権抹消の登記を怠るといつまでも抵当権がついた不動産であると判断され、売却の際などに大きな障害になりますので、きちんと申請することをお勧めします。

また不動産売却においては、買主にも登記が必要となってきます。
所有権移転登記及び抵当設定登記は不動産を購入した買主が手続きをすることになっています。

たくさんの書類を集めたりと手間がかかることから、所有権移転登記や抵当設定登記は司法書士に依頼することが一般的です。